Thế chấp và cầm cố thường là hai loại bảo đảm nghĩa vụ dễ gây nhầm lẫn. Sau đây là bài viết về hai loại bảo đảm này trong hợp đồng bảo đảm tài sản là bất động sản. Vậy theo quy định hiện hành, có được cầm cố sổ đỏ hay không và việc cầm cố này có cần công chứng?
Mục lục bài viết
1. Có được cắm sổ đỏ?
Sổ đỏ không phải là tài sản được quy định tại điều 105 BLDS 2015 mà là chứng thư pháp lý quy định tại khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013. Do đó không phải là tài sản nên không thể cầm cố. Mà cần sửa lại giao dịch đó là thế chấp quyền sử dụng đất. “Cắm sổ đỏ” thuật ngữ gây hiểu nhầm và cần hiểu lại vấn đề: Để hiểu và định nghĩa lại thuật ngữ cắm sổ đỏ thì ta cần phân biệt giữa cầm cố tài sản và thế chấp tài sản như sau:
a) Điểm giống nhau:
Ba đặc điểm giống giữa cầm cố tài sản và thế chấp tài sản:
Cầm cố và thế chấp đều là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 nên hai biện pháp này có khá nhiều điểm giống nhau gây nhầm lẫn. Cụ thể, có thể kể đến:
– Về hình thức: thỏa thuận thế chấp cầm cố tài sản giữa các bên trong hợp đồng được lập thành hợp đồng dưới dạng văn bản (chữ viết).
– Về hiệu lực của thỏa thuận cầm cố, thế chấp: hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
– Thời điểm chấm dứt thỏa thuận thế chấp cầm cố: Chấm dứt trong 04 trường hợp như sau:
+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp cầm cố chấm dứt;
+ Việc cầm cố/thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác ví dụ bảo lãnh;
+ Tài sản cầm cố, thế chấp đã được xử lý;
+ Theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng cầm cố thế chấp.
b) Những điểm khác nhau:
+ Về khái niệm:
Cầm cố tài sản nghĩa là việc một bên giao cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của họ cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên nhận thế chấp cầm cố.
Thế chấp tài sản nghĩa là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của họ để bảo đảm nghĩa vụ thực hiện và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Như vậy cầm cố chỉ đối với tài sản thuộc quyền sở hữu còn thế chấp là với tài sản thuộc sở hữu của người đi thế chấp.
+ Về chủ thể trong hợp đồng cầm cố và thế chấp:
Bên cầm cố, bên nhận cầm cố.
Bên thế chấp, bên nhận thế chấp, người thứ ba giữ tài sản thế chấp (nếu có).
+ Về bản chất:
Cầm cố có sự chuyển giao tài sản.
Thế chấp thì không có sự chuyển giao tài sản.
+ Về đối tượng:
Cầm cố : thường là các loại giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiều, động sản,…
Thế chấp: bất động sản, động sản, quyền tài sản.
Như vậy có thể thấy “cắm sổ đỏ” là thuật ngữ sai mà phải định nghĩa lại là thế chấp quyền sử dụng đất. Và việc thế chấp quyền sử dụng đất là được phép thực hiện.
2. Tại sao phải gọi là thế chấp quyền sử dụng đất :
Về bản chất muốn vay và đảm bảo vay tiền thì không phải là không được tuy nhiên chúng ta cần chỉnh sửa lại thuật ngữ lại một chút cho đúng với pháp luật quy định. Như đã phân biệt hai loại bảo đảm khi cho vay tài sản là thế chấp tài sản và cầm cố tài sản. Bản chất khác biệt hoàn toàn và có thể được xem như là điểm dễ phân biệt nhất của hai loại bảo đảm này là việc thế chấp tài sản thì không đưa tài sản cho người nhận thế chấp còn cầm cố thì có cần đưa tài sản cho người nhận cầm cố. Tuy nhiên ta cũng có thể thấy cầm cố thường là động sản các loại đá quá thiết bị máy móc đồ vật có giá trị còn đối với thế chấp thường là các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của họ với loại tài sản đó ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy thuật ngữ cắm sổ đỏ hay còn gọi là cầm cố tài sản là bất động sản là không tồn tại vì mảnh đất không thể chuyển giao hay đưa cầm cho bất cứ cá nhân nào mà chỉ có thể lấy loại giấy tờ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giấy tờ chứng thư pháp lý. Vì vậy nói chính xác thì việc đưa sổ đỏ hay sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một cá nhân tổ chức nào nhằm đảm bảo khoản vay phải được gọi là thế chấp bất động sản.
3. Thế chấp quyền sử dụng đất có cần công chứng không?
Như đã sửa lại thuật ngữ ở trên thì việc cầm cố sổ đỏ hay còn được mọi người hay gọi là cắm sổ đỏ cần được sửa thành thế chấp bất động sản hay thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy để trả lời cho câu hỏi có cần công chứng hợp đồng thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thì câu trả lời là có. Hoạt động công chứng không chỉ là chứng cứ chứng minh một giao dịch một mối quan hệ pháp luật có tồn tại mà nó còn đảm bảo tính pháp lí và nhằm đảm bảo hai bên thực hiện theo quyền và nghĩa vụ được giao. Có thể thấy đât đai là một tài sản có giá lớn việc chuyển nhượng tặng cho thừa kế hay thế chấp đều cần có hợp đồng công chứng chứng thực.
Hồ sơ thủ tục công chứng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo quy định, trình tự, thủ tục công chứng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện như sau:
Bước 1: Hai bên nộp hồ sơ đến cơ quan công chứng gồm:
Người yêu cầu công chứng hoàn thiện hồ sơ rồi gửi ngay tại chi nhánh/phòng công chứng có địa chỉ tại tỉnh, tp thuộc trung ương nơi có tài sản thế chấp để thực hiện bước đầu.
Bước 2: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ công chứng
– Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đúng, đáp ứng với quy định của luật thì người công chứng tiếp nhận rồi chuyển giao qua bước sau.
– Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đủ hoặc không hợp lệ đề nghị công chứng viên ghi vào sổ chỉ dẫn và yêu cầu thêm (phiếu này nêu rõ những tài liệu phải có).
– Nếu hồ sơ không đủ cơ sở pháp lý để giải quyết thì công chứng viên từ chối tiếp nhận hồ sơ và giải thích lý do cho hai bên trong hợp đồng.
Bước 3: Soạn thảo và ký hợp đồng ( có thể tự soạn thảo hoặc thuê dịch vụ bên văn phòng công chứng)
+ Soạn thảo hợp đồng thế chấp tài sản:
– Nếu hợp đồng công chứng đã có người yêu cầu công chứng soạn trước thì công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng.
Trong dự thảo hợp đồng có dấu hiệu sai luật, vi phạm đạo đức xã hội hoặc nội dung của nó không đúng thì công chứng viên cần đưa ra trước người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nếu người yêu cầu công chứng không đồng ý thì công chứng viên có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch.
– Nếu người yêu cầu công chứng không chuẩn bị và đề nghị công chứng viên soạn thảo thì công chứng viên sẽ chịu trách nhiệm soạn thảo theo thỏa thuận của các bên.
+ Soát thông tin trong hợp đồng và các bên ký kết:
– Người yêu cầu công chứng cần tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu bổ sung hay sửa chữa thì công chứng viên xem xét và thực hiện việc bổ sung và sửa đổi.
– Sau khi người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong dự thảo hợp đồng, công chứng viên cần hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng.
Bước 4: Công chứng viên ký chứng nhận:
Công chứng viên cần yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng cho hợp đồng thế chấp và cầm cố. Lưu ý: công chứng viên sẽ ký vào từng trang của hợp đồng và chuyển bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 5: Trả kết quả:
Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng hoàn tất việc thu phí, thù lao công chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hoàn trả lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng.
4. Quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:
* Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất hay còn gọi là thế chấp sổ đỏ như sau:
– Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp ( điều khác biệt này chỉ ở tài sản là đất đai mới có so với thế chấp tài sản thông thường khác);
– Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;
– Hưởng lợi tức, hoa lợi thu được, trừ trường hợp lợi tức và hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp;
– Được chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp tài sản đồng ý;
– Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp;
* Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất gồm:
– Cần giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
– Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp tài sản; xoá việc đăng kí thế chấp tài sản khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
– Bảo quản tài sản và sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
– Thanh toán tiền vay đúng hạn và đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng đã cam kết với nhau.
4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thế chấp tài sản:
* Bên nhận thế chấp có quyền như sau:
– Kiểm tra và nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
– Được xếp ưu tiên trong danh sách thanh toán nợ nần trong trường hợp xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp.
* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
– Cùng với bên thế chấp đăng kí việc thế chấp;
– Trả lại các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đã nhận khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đảm bảo bằng thế chấp.
Thêm vào đó, thì hai bên có thể có các thỏa thuận khác đem đến những nghĩa vụ và quyền tương ứng cho các bên trong hợp đồng và đảm bảo không trái pháp luật hay vi phạm điều cấm pháp luật. Khi xảy ra tranh chấp không xử lí được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án.
Các văn bản luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật dân sự 2015.
