Có được cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được coi là tài sản không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định cụ thể về vấn đề tài sản. Theo đó thì tài sản được xác định là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Trong đó thì tài sản được phân loại thành nhiều loại hình khác nhau, có thể chia tài sản thành bất động sản và động sản. Bất động sản có thể bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là khái niệm để chỉ một loại chứng thư pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy theo phân tích đó thì có thể thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ không được coi là tài sản, mà tài sản trong trường hợp này sẽ được xác định là quyền sử dụng đất của các chủ thể trên thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xem là chứng thư pháp lý để chứng nhận cho quyền tài sản (tức là quyền sử dụng đất) của các chủ thể. Riêng bản thân của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản.

2. Có được cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Để trả lời cho câu hỏi: Có được cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Thì cần phải tìm hiểu các quy định của pháp luật xoay quanh vấn đề cầm cố tài sản. Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, thì cầm cố tài sản là một giao dịch dân sự, ghi nhận về việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho bên nhận cầm cố nhầm mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra thì Bộ luật dân sự năm 2015 còn quy định thêm, trường hợp bất động sản là đối tượng của giao dịch cầm cố theo quy định của pháp luật thì việc cầm cố bất động sản sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó thì Bộ luật dân sự năm 2015 đã ghi nhận cụ thể và rõ ràng về khả năng cầm cố bất động sản nếu như pháp luật cho phép. Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định, bất động sản bao gồm nhiều loại, có thể kể đến như sau:

– Đất đai;

– Nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể tách rời. 

Như vậy thì Bộ luật dân sự năm 2015 hiện hành cũng quy định đất đai là một trong những tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện và thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân đó, Chính phủ sẽ thống nhất quản lý và bảo đảm sử dụng đất đai đúng mục đích và sử dụng có hiệu quả, cũng như tiết kiệm tài sản thuộc sở hữu toàn dân (căn cứ theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật dân sự năm 2015). Vì vậy, trong vấn đề cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì tác giả đưa ra một số quan điểm như sau:

Thứ nhất, căn cứ theo quy định tại Điều 105 của Bộ luật dân sự năm 2015, thì tài sản sẽ bao gồm quyền tài sản, và căn cứ theo quy định tại Điều 115 của Bộ luật dân sự năm 2015, quyền tài sản là khái niệm để chỉ các quyền có thể chị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với các đối tượng thuộc quyền sở hữu trí tuệ và quyền sử dụng đất hoặc một số quyền tài sản khác. Như vậy thì mặc dù Bộ luật dân sự năm 20150 quy định quyền sử dụng đất là bất động sản tuy nhiên trong Luật kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là một trong các bất động sản theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2015 đó là khi các bên tham gia xác lập và thực hiện hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình phải được dựa trên cơ sở tự do và tự nguyện thỏa thuận. Mọi cam kết và thỏa thuận của các bên không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, như vậy thì các cam kết này sẽ có hiệu lực đối với các bên và phải được các bên tôn trọng thực hiện. Vì quyền sử dụng đất được thừa nhận là quyền tài sản và là bất động sản theo quy định của pháp luật cho nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền sở hữu của mỗi chủ thể có quyền sử dụng đất trên thực tế. Đây là quyền tài sản đặc biệt.

Vì vậy cho nên, dựa trên tinh thần của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 thì hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất, miễn sao hoạt động cầm cố quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Bởi lẽ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì có cho phép hoạt động cầm cố đối với bất động sản, còn Luật đất đai năm 2013 cũng không nghiêm cấm hành vi cầm cố quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận người sử dụng đất sẽ được quyền thực hiện các giao dịch chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, thực hiện hoạt động cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó cho nên người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, vào đây sẽ không bị coi là hành vi vi phạm pháp luật.

Như vậy thì trên thực tế, giao dịch cầm cố chỉ gắn liền với quyền sử dụng đất của các chủ thể. Theo như phân tích ở trên thì các bên hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất mà không trái quy định của pháp luật.

Còn đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là khái niệm để chỉ một loại chứng thư pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng) chỉ được coi là chứng thư pháp lý để chứng minh cho quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất trên thực tế, bản thân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản như đã phân tích ở trên, cho nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không là đối tượng của giao dịch cầm cố tài sản.

3. Cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị xem là giao dịch dân sự vô hiệu không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu, khi đó thì một giao dịch dân sự không thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức. Theo đó thì một giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm và trái đạo đức của xã hội thì có thể bị vô hiệu. Trong đó điều cấm của pháp luật là những quy định mà pháp luật không cho phép các chủ thể được phép thực hiện những hành vi này trên thực tế, còn vấn đề đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội và được cộng đồng thừa nhận cũng như tôn trọng. 

Như vậy theo phân tích ở trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản, nó chỉ là chứng thư pháp lý để chứng minh cho quyền sử dụng đất của các chủ thể trên thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng của giao dịch cầm cố tài sản. Vì vậy cho nên nếu như các chủ tiệm cầm đồ chấp nhận hoạt động cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật căn cứ theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015 như đã phân tích ở trên.

2. Có thể thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013, theo đó thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền liên quan đến giao dịch dân sự, được thực hiện quyền chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, thực hiện các hoạt động cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch thế chấp tài sản. Theo đó thế chấp tài sản là khái niệm để chỉ bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp (tức là chỉ giao giấy tờ và giữ lại tài sản thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và các bên có thể thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho một bên thứ ba. Quan hệ thế chấp rất phù hợp với bất động sản. Do đất đai là tài sản nằm yên một chỗ và không thể di chuyển, vì vậy không thể giao đất đai cho bên nhận thế chấp giữ. Trong quan hệ thế chấp thì bên nhận thế chấp chỉ có thể giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là giữ chứng thư pháp lý chứng minh cho quyền sử dụng đất của chủ thể). Điều này cũng cố cho quan điểm, không thể sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hoạt động cầm cố mà chỉ có thể sử dụng trong hoạt động thế chấp tài sản (bởi vì trong hoạt động cầm cố thì bên nhận cầm cố phải quản lý và giữ tài sản cầm cố). 

Như vậy, khi có nhu cầu thì chủ sử dụng đất hợp pháp hoàn toàn có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.