Có cần phải làm thủ tục hoàn công khi sửa chữa nhà không?

1. Có cần phải làm thủ tục hoàn công khi sửa chữa nhà không?

1.1. Hoàn công là gì?

Mặc dù trong các văn bản pháp luật ở thời điểm hiện tại không có quy định về khái niệm hoàn công là gì? Tuy nhiên, dựa trên những quy định liên quan đến vấn đề về xây dựng thì có thể hiểu hoàn công là việc mà một cá nhân, tổ chức thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng đối với công trình đã hoàn thành việc xây dựng công trình và nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hay nói cách khác thì hoàn công là một trong những thủ tục hành chính bắt buộc trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận một sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Trường hợp khi xây dựng mà không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.

Khi công trình hoàn thành, nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm hoàn thiện thi công, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Trong đó, thể hiện trong biên bản nghiệm thu công trình gồm có phần kiến trúc.

Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ đỏ, sổ hồng sau này. Theo đó đây là thủ tục được thực hiện trước khi sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình, theo đó chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu và lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo mẫu in sẵn.Việc hoàn công  trước đây do cơ quan nhà nước đứng ra tổ chức thực hiện.

Tóm lại, hoàn công là một trong những thủ tục hành chính bắt buộc trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận một sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng

1.2. Có cần phải làm thủ tục hoàn công khi sửa chữa nhà không?

Để xác định trường hợp sửa nhà có cần phải làm thủ tục hoàn công hay không thì ta cần tìm hiểu các quy định của pháp luật về những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà không cần phải xin phép và những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà phải xin phép. Bởi theo quy định của pháp luật  những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà không cần phải xin phép thì cũng không cần phải làm thủ tục hoàn công.

Theo đó, đối với những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà không cần phải xin phép thì ta căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014. Theo quy định này thì đối với những công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; hoặc là những công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Còn đối với những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà cần phải xin phép thì có thể hiểu rằng nếu khi cải tạo, sửa chữa nhà mà không thuộc vào những trường hợp được miễn giấy phép như trên thì bắt buộc phải xin phép.Theo thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng chính là bộ phận hành chính công của phòng Quản lý đô thị của quận,huyện. Hồ sơ hoàn công là căn cứ bắt buộc đối với tất cả các công trình nhà ở phải xin phép xây dựng.

Như vậy, trong trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, không ảnh hưởng tới môi trường, làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không cần giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công.

Bên cạnh đó thì theo những quy định tại Luật xây dựng 2014, đối với nhà ở tại nông thôn mà không xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa không cần cấp giấy phép xây dựng. Theo đó,  nếu nhà ở xây dựng tại đô thị, xây dựng tại nông thôn mà trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì cần phải xin phép xây dựng và phải làm thủ tục hoàn công theo quy định của pháp luật. Thủ tục hoàn công không dựa vào công trình lớn hay nhỏ, cấp 4 hay nhà lầu mà hoàn toàn tùy thuộc vào các điều kiện pháp lý của căn nhà quyết định.

Tóm lại, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể thì khi sửa chữa, cải tạo nhà mới phải làm thủ tục hoàn công. Theo đó, hoàn công là thủ tục bắt buộc phải thực hiện đối với những trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở mà thuộc trường hợp phải xin giấy phép. Còn đối với những trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; hoặc là những công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng và không cần phải làm thủ tục hoàn công.

2. Trình tự thủ tục hoàn công:

2.1. Hồ sơ hoàn công gồm những gì?

Để làm thủ tục hoàn công nhà thì bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Giấy phép xây dựng;

– Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng;

– Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;

– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

– Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

– Bản vẽ hoàn công;

– Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định;

– Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

2.2. Trình tự, thủ tục hoàn công:

Để làm thủ tục hoàn công nhà thì bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo đó, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu như đã nêu ở phần mục trên

Bước 2: Nộp hồ sơ hoàn công

Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ theo quy định thì bạn có thể hộp hồ hoàn công  cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Cụ thể là:

Nếu công trình hoàn thiện là công trình cấp đặc biệt, cấp 1 như: di tích lịch sử, công trình tôn giáo, công trình du lịch, tượng đài,… thì nộp cho Sở Xây dựng

Nếu công trình hoàn thiện là nhà ở riêng lẻ hoặc tư nhân thì nộp cho ủy ban nhân dân các cấp xã, quận, huyện.

Nếu công trình hoàn thiện là công trình xây mới, công trình cải tạo hoặc khu công nghiệp cần phải xin giấy phép trong phạm vi ranh giới của khu vực đó thì nộp cho Ban quản lý Đầu tư và Xây dựng khu đô thị mới

Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ.

Sau đó cơ quan chức năng sẽ đi kiểm tra, xác minh xem việc xây dựng có phù hợp không, nếu phù hợp thì sẽ hoàn tất thủ tục giấy tờ và cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp nếu hồ sơ không hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lời bằng văn bản hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung thêm các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ. Nếu từ chối hồ sơ thì phải nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý.

Thời gian trung bình từ lúc nộp hồ sơ hoàn công đến khi được cấp giấy chứng nhận là khoảng 2 tháng.

3. Quy định về chi phí hoàn công :

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì ta có thể xác định được chi phí hoàn công trung bình từ 15 – 35 triệu đồng. Mức giá sẽ cao hơn với công trình có quy mô xây dựng lớn hoặc xây dựng sai giấy phép. Theo đó, chi phí hoàn công sẽ tình bao gồm cả lệ phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ. Có thể hiểu rằng tùy từng khu vực, quy mô xây dựng và diện tích nhà ở, công trình mà chi phí hoàn công sẽ khác nhau.

Bên cạnh đó thì phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện lệ phí lập bản vẽ thường dao động khoảng 10.000 – 15.000 đồng/m2 sàn xây dựng, còn lệ phí trước bạ là 1% tổng giá trị căn nhà.

Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thì không phải chịu lệ phí trước bạ mà chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản .

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật xây dựng 2014