Chung cư mini là gì? Mua bán chung cư mini như thế nào?

1. Chung cư mini là gì?

– Xã hội hiện đại ngày nay, người dân  đặc biệt là giới trẻ có xu hướng tìm về các thành phố lớn để sống và làm việc. Đây là một trong những lý do khiến diện tích đất tại các thành phố lớn bị thu hẹp. Số lượng người dân không có đất, có nhà ngày càng nhiều. Một phép so sánh được đặt ra trong khi diện tích đất tại các thành phố lớn không tăng lên, số lượng người dân lại càng nhiều. Điều này khiến việc thiếu hụt về chỗ ở rất lớn. Để đảm bảo an sinh chỗ ở cho người dân, cũng như xúc tiến sự phát triển của công nghệ, cơ sở hạ tầng, Nhà nước, các doanh nghiệp đã xây dựng lên các hệ thống tòa nhà cao tầng với nhiều dãy nhà ở khác nhau, người ta gọi hệ thống nhà ở này là chung cư. 

– Chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình. Với diện tích khiêm tốn, giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini thường phù hợp với sinh viên, người lao động, người có thu nhập trung bình, thấp. Chung cư mini gồm từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên. Căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,… và có diện tích mặt sàn tối thiểu là 30m2.

2. Mua bán chung cư mini như thế nào? 

– Chung cư mini  vừa góp phần giải đáp được bài toán khó về chỗ ở, vừa đáp ứng yêu cầu về túi tiền của người sử dụng. Do đó, hiện nay, việc mua bán chung cư mini diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Mua bán là giao dịch dân sự, trong đó các bên cùng nhau thoả thuận về các vấn đề có liên quan. Cho nên, việc mua bán chung cư mini cũng cần được tiến hành theo các nguyên tắc, quy định định chung của pháp luật dân sự. 

– Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định về vấn đề xây dựng nhà tại khu vực đô thị thì cá nhân, hộ gia đình phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Theo quy định tại điều luật trên, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD theo đó quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. 

– Thực tế, khác với xây nhà trên đất, đối với chung cư mini, các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Đây là một trong những yếu tố thể hiện rằng người mua căn nhà này bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật trong việc thực hiện một số hoạt động liên quan như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác. 

3. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân mua chung cư:

Với vấn đề mua bán chung cư mini, hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chung cư do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng được quy định như sau:

+ Đối với hồ sơ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng chung cư mini, Người mua nhà hoặc người bán nhà nộp (01) bộ hồ sơ theo quy định tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, gồm các giấy tờ cụ thể sau đây: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;  Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

+ Trình tự, thủ tục giải quyết gồm các bước và tiến trình sau: Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong bộ hồ sơ, cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua chung cư mini sẽ nộp hồ sơ lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong thời hạn 02 ngày, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cảu tỉnh thành đó có trách nhiệm tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, vẽ giấy chứng nhận, trình Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội xem xét, phê duyệt hồ sơ, ký cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà theo ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường; Trong thời hạn 02 ngày, Văn phòng đăng ký đất đai duyệt hồ sơ, ký cấp Giấy chứng nhận; Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội phê duyệt hồ sơ; trong thời hạn 01 ngày: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội gửi số liệu địa chính đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc xác định đơn giá thuê đất (đối với trường hợp thuê đất). Cũng theo quy định trên thì đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

– Như đã phân tích ở trên, thực tế, việc mua bán chung cư ấn chứa rất nhiều rủi ro hơn so với việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Bởi thực tế, có những căn hộ chung cư được rao bán thực chất chỉ là những căn hộ ảo, không có thật trên thực tế, hoặc có nhưng đã thuộc sở hữu của các đối tượng khác. Để tránh những trường hợp rủi ro xảy ra, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản của mình, khi mua bán chung cư mini các cá nhân, tổ chức  nên có sự tìm hiểu những thông tin về đơn vị bán, cụ thể là chủ đầu tư hay chủ căn hộ. Những thông tin đó bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy cấp phép xây dựng chung cư mini, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, thiết kế bản vẽ thi công có chính quyền phê duyệt;  Giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư mua bán chung cư mini Hà Nội, quy hoạch, bản vẽ chi tiết. cùng với đó, khi tiến hành mua bán, cá nhân cần tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư thông qua chất lượng những công trình đã từng thực hiện trước đó, cũng như các phản ánh của các cá nhân mua trước đó. Trong bất kỳ giao dịch, mua bán tài sản nào cũng cần có hợp đồng. Bởi hợp đồng là căn cứ pháp lý xác định sự thỏa thuận, mua bán giữa các bên với nhau. Do đó, ngoài việc tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư, khi muốn mua bán căn hộ mini tại bất cứ đâu, cá nhân tổ chức  cũng cần xem xét và kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng mua bán chung cư. Đồng thời, khi thực hiện mua bán, các cá nhân, tổ chức phải kiểm tra xem đối tượng thực hiện mua bán chung cư mini với mình có đủ thẩm quyền để ký kết, giao dịch hợp đồng hay không. Bởi theo quy định của pháp luật, trong trường hợp cá nhân không đủ hoặc không không có thẩm quyền tiến hành hành thỏa thuận, mua bán hợp đồng thì bản hợp đồng sẽ vô hiệu về mặt pháp luật. Tiền đã đưa, những tài sản lại không được nhận. Điều này khiến người mua chịu thiệt hại và rủi ro vô cùng lớn. 

Như vậy, để tránh những rủi ro có thể xảy ra khi tiến hành mua bán chung cư mini, các cá nhân, tổ chức  cần tìm hiểu kỹ lưỡng, xem xét tính pháp lý của giao dịch, nhằm bảo đảm quyền lợi cho chính mình.