Chung cư cao cấp là gì? Điều kiện để được coi là chung cư cao cấp?

Hoạt động mua bán căn hộ chung cư đang ngày càng diễn ra sôi nổi trên thị trường, các chủ đầu tư, nhà môi giới bất động sản quảng cáo với những thông tin như căn hộ chung cư cao cấp, chung cư hạng sang hay chung cư siêu sao,…Tuy nhiên về mặt thực tế có phải căn hộ chung cư được phân loại như thế hay có đáp ứng được các yêu cầu tương ứng như tên gọi hay không thì cũng tìm hiểu các quy định của pháp luật về phân loại căn hộ chung cư, cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở năm 2014.

– Thông tư 31/2016/TT-BXD.

1. Tiêu chí phân hạng nhà chung cư

Việc xác định một căn nhà chung cư thuộc hạng nào sẽ dựa trên những tiêu chí để phân loại, cụ thể theo quy định tại Điều 4 Thông tư 31/2016/TT-BXD có bốn nhóm tiêu chí như sau:

– Nhóm tiêu chí dựa vào hệ thống, thiết bị kỹ thuật.

– Nhóm tiêu chí dựa vào quy hoạch – kiến trúc.

– Nhóm tiêu chí dựa vào chất lượng, quản lý, vận hành.

– Nhóm tiêu chí dựa vào dịch vụ, hạ tầng xã hội.

2. Điều kiện để nhà chung cư được phân hạng

Một căn nhà chung cư chỉ được tiến hành làm thủ tục phân hạng khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Việc xây dựng của nhà chung cư phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồng thời xây dựng đúng theo Giấy phép xây dựng đã được cấp đối với các trường hợp bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Đã có đề nghị của các cá nhân, tổ chức được quyền đề nghị công nhận hạng nhà chung cư;

– Phải là nhà không thuộc diện bị phá dỡ và không nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đã hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng theo đúng các quy định của pháp luật về nhà ở, về xây dựng và các quy định của pháp luật khác có liên quan; nhà chung cư đã được chủ đầu tư bàn giao cho người mua để đưa vào sử dụng mà không có bất kỳ vi phạm nào tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng nhà chung cư;

– Phải đảm bảo tuân thủ các quy định của quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy định của các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan.

3. Các hạng của nhà chung cư

Căn cứ vào các nhóm tiêu chí nêu trên, nhà chung cư được chia thành ba hạng như sau:

– Chung cư hạng A được xác định là căn nhà chung cư đã đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nêu trên và phải đạt được ít nhất là 18/20 tiêu chí phân hạng nhà được quy định tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

– Chung cư hạng B được xác định là căn nhà chung cư đã đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nêu trên và phải đạt được ít nhất là 18/20 tiêu chí phân hạng nhà được quy định tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

– Chung cư hạng C được xác định là căn nhà chung cư đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nêu trên tuy nhiên không đạt đủ các tiêu chí để công nhận là chung cư hạng A hay chung cư hạng B.

4. Hồ sơ đề nghị công nhận hạng nhà chung cư

Các cá nhân, tổ chức thuộc diện được phép đề nghị công nhận hạng nhà chung cư sẽ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đề nghị công nhận hạng nhà chung cư áp dụng theo mẫu tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

– Văn bản thông báo về kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu việc hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan có chuyên môn về xây dựng (cung cấp bản sao có chứng thực). 

– Giấy phép xây dựng nhà chung cư (nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng theo quy định, cung cấp bản gốc).

– Văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và bản vẽ thiết kế cơ sở nhà chung cư theo các quy định của pháp luật về xây dựng (cung cấp bản sao có chứng thực).

– Quyết định phê duyệt về quy hoạch chi tiết có tỷ lệ 1/500 hoặc nếu thuộc trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì cung cấp văn bản đồng ý tổng mặt bằng khu vực có nhà chung cư và phải có bản vẽ thể hiện tổng mặt bằng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đính kèm (cung cấp bản sao có chứng thực).

– Bản tự kê khai, tự đánh giá xếp hạng nhà chung cư của các cá nhân, tổ chức đề nghị công nhận hạng nhà chung cư áp dụng theo mẫu tại Phụ lục 04 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

5. Các cá nhân, tổ chức được quyền đề nghị công nhận hạng nhà chung cư

Không phải bất cứ cá nhân hay tổ chức nào cũng đều có thể làm hồ sơ và thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phân hạng căn hộ chung cư. Đối với từng loại nhà chung cư khác nhau mà người có quyền đề nghị công ngận hạng nhà chung cư cũng là khác nhau, cụ thể như sau:

– Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng nếu không thuộc diện bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư: Tập thể chủ sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên với điều kiện là phải có văn bản đồng ý của trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư.

– Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và theo quy định bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nếu đã có Ban quản trị nhà chung cư sẽ do Ban quản trị nhà chung cư đề nghị công nhận, nếu chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì sẽ do chủ đầu tư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư.

– Nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì chính chủ sở hữu sẽ là người đứng ra đề nghị công nhận hạng nhà chung cư kể cả việc có Ban quản trị nhà chung cư hay không. 

6. Thẩm quyền công nhận hạng và trình tự, thủ tục công nhận hạng nhà chung cư

• Thẩm quyền công nhận hạng nhà chung cư:

Việc công nhận hạng nhà chung cư sẽ do Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Sở Xây dựng) thực hiện.

• Trình tự, thủ tục công nhận hạng nhà chung cư:

– Bước 1, chuẩn bị và nộp hồ sơ:

Các cá nhân, tổ chức có quyền đề nghị công nhận hạng nhà chung cư chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nêu trên và tại Sở Xây dựng có thẩm quyền

– Bước 2, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

Cán bộ tại Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ không đầy đủ các giấy tờ, tài liệu theo quy định thì ra văn bản thông báo đề nghị người yêu cầu bổ sung các giấy tờ còn thiếu trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ. 

Nếu hồ sơ hợp lệ thì tiến hành kiểm tra, thẩm định trên hồ sơ và trên thực tế của nhà chung cư trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.

– Bước 3, quyết định công nhận hạng nhà chung cư:

Sau khi kiểm tra nếu nhà chung cư đáp ứng được các yêu cầu, điều kiện theo quy định thì Sở Xây dựng ra quyết định công nhận hạng nhà chung cư áp dụng theo mẫu tại Phụ lục 05 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Nếu nhà chung cư không đáp ứng đủ các điều kiện để được công nhận hạng thì Sở Xây dựng đưa ra văn bản trả lời nêu rõ lý do cho các cá nhân, tổ chức đề nghị công nhận hạng.

– Bước 4, đăng tải công khai thông tin và trả kết quả:

Sau khi ban hành quyết định công nhận hạng nhà chung cư Sở Xây dựng phải tiến hành đăng tải công khai thông tin, quyết định công nhận hạng nahf chung cư trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng đồng thời gửi quyết định cho các cá nhân, tổ chức đề nghị công nhận hạng nhà chung cư để họ công bố cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được biết. Thời gian thực hiện là không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày ban hành quyết định công nhận hạng nhà chung cư. 

7. Một số quy định khác về công nhận hạng nhà chung cư

– Thời hạn của Quyết định công nhận hạng nhà chung cư:

Theo quy định thì Quyết định công nhận hạng nhà chung cư chỉ có thời hạn 05 năm kể từ ngày ban hành quyết định. Sau khi quyết định công nhận hạng nhà chung cư đã hết thời hạn nêu trên thì Sở Xây dựng tiến hành phải xóa thông tin, xóa văn bản về quyết định công nhận hạng đã được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng trước đó và ra văn bản thông báo về việc này đến Ban quản trị tòa nhà chung cư, chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư của nhà chung cư.

– Kinh phí thực hiện:

+ Khi các cá nhân, tổ chức làm thủ tục đề nghị công nhận hạng nhà chung cư thì sẽ phải nộp kinh phí theo quy định của tỉnh đó. 

+ Kinh phí cho việc kiểm tra, thẩm định hồ sơ và công nhận hạng nhà chung cư sẽ do Sở Xây dựng chịu trách nhiệm phối hợp với Sở Tài chính để báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định mức kinh phí cụ thể sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

– Hủy quyết định công nhận hạng nhà chung cư:

Nếu sau khi công nhận hạng nhà chung cư mà các căn nhà chung cư đó bị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, phát hiện ra nhà chung cư đó không còn đáp ứng được đủ các tiêu chí để phân hạng theo các quy định tại thời điểm được công nhận hoặc vi phạm pháp luật về nhà ở, vi phạm pháp luật về xây dựng và vi phạm các quy định của pháp luật khác  có liên quan trong quá trình thanh tra, kiểm tra thì Sở Xây dựng tiến hành hủy quyết định công nhận hạng nhà chung cư trước đó đã ban hành; xóa bỏ về thông tin, văn bản quyết định công nhận hạng đã được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở và gửi văn bản thông báo về việc hủy quyết định đến cho chủ sở hữu, Ban quản trị hoặc chủ đầu tư của tòa nhà chung cư.