Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Cách đây khoảng 20 năm, chú út nhà em đi làm kinh tế ở xa, chú cho bố mẹ em thuê 2 sào ruộng để canh tác (không thu sản lượng) và đồng ý cho canh tác 20 năm. Do vài năm đầu cấy không có sản lượng nên chú đã đồng ý cho bố em chuyển đổi thành vườn. Năm 2004, do đất sét cằn cỗi nên bố em phải thuê nhân công cải tạo đất thịt để trồng cây, chi phí hết 20 triệu. Gia đình em trồng cây nhãn Hương Chi. Năm 2013, bắt đầu thu hoạch đến nay cây được 12 năm tuổi. Hiện tại chưa hết thời gian canh tác, chú em có ý định đòi lại vườn cho người khác canh tác và khai thác nhãn. Như vậy:
1. Chú đòi lại vườn thì số tiền cải tạo trước đây chú có phải bồi thường hay không?
2. Chưa hết thời gian 20 năm, cây trong thời gian thu hoạch và chịu sự quản lý của gia đình em, chú cho người khác sở hữu và khai thác thu lợi nhuận. Người này có phải đền bù số cây đang trong thời gian canh tác hay không?
Kính mong nhận được phản hồi của quý công ty. Chúc quý công ty sức khỏe – thành công!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Việc chú bạn cho gia đình bạn thuê đất để canh tác có được lập thành văn bản hay chỉ giao kết bằng lời nói,… Căn cứ Điều 400 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng dân sự như sau:
‘’1- Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Khi các bên thoả thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao kết khi đã tuân theo hình thức đó.
2- Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này.’’
Điều 716 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định:
‘’Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
Việc thuê quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.’’
Trường hợp thứ nhất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được lập thành văn bản:
Điều 717 Bộ luật dân sự 1995 quy định về các nội dung trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như sau:
‘’ Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
1- Họ, tên, địa chỉ của các bên;
2- Lý do cho thuê quyền sử dụng đất;
3- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;
5- Thời hạn thuê;
6- Giá thuê;
7- Phương thức, thời hạn thanh toán;
8- Quyền của người thứ ba đối với đất cho thuê, nếu có;
9- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
10- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.’’
Như vậy, đối với trường hợp này, 2 bên đã có thỏa thuận thời hạn cho thuê 20 năm. Tuy nhiên hiện tại chưa hết thời hạn thuê mà bên cho thuê muốn đòi lại đất, tức trong trường hợp này là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu gây ra thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại.
Mức bồi thường thiệt hại do sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu trong trường hợp 2 bên không thể thỏa thuận được thì các bên làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Trường hợp thứ hai, thỏa thuận giữa hai bên không được lập thành văn bản, chỉ giao kết bằng lời nói, thì sự giao kết này sẽ bị vô hiệu bởi không tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự 1995:
"Điều 139. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại."
Điều 147 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:
‘’ 1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.’’
Như vậy, đối với trường hợp thỏa thuận giữa chú bạn và gia đình bạn không được lập thành văn bản thì giao dịch này không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên. Trường hợp này, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi trong trường hợp này thì bên đó phải bồi thường thiệt hại.
Đối với số tiền dùng vào việc cải tạo đất đai, nếu bố bạn có căn cứ chứng minh đã bỏ công sức cải tạo, bồi đắp đất đai thì bố bạn có quyền yêu cầu chú bạn thanh toán số tiền này.
