Chỗ để xe và việc xác định các loại diện tích trong nhà chung cư

Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, dân số xã hội gia tăng nhanh chóng thì các căn hộ chung cư xuất hiện ngày càng nhiều. Chính vì thế, các bãi đỗ xe chung cư hiện tại đang quá tải do việc gia tăng lượng phương tiện cá nhân quá nhanh. Hầu hết các trung tâm thương mại, chung cư, tòa văn phòng đều có bãi đỗ xe tuy nhiên vấn đề thiết kế bãi đỗ xe đạt tiêu chuẩn vẫn chưa thực sự được coi trọng. Nhu cầu đi lại của người dân đặc biệt là ở các khu đô thị cũng đang ngày tăng cao. Do đó, pháp luật nước ta đã ban hành điều luật cụ thể về chỗ để xe và việc xác định các loại diện tích trong nhà chung cư để đảm bảo cuộc sống và nhu cầu thiết yếu của người dân. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về chỗ để xe và việc xác định các loại diện tích trong nhà chung cư trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Quy định về chỗ để xe và việc xác định các loại diện tích trong nhà chung cư:

Theo quy định tại Điều 101 Luật nhà ở năm 2014 quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, và các phần diện tích khác trong nhà chung cư có nội dung cụ thể như sau:

“Điều 101. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.”

Như vậy, theo điều 101 Luật nhà ở 2014 quy định chỗ để xe chung cư như sau:

– Chỗ để xe phục vụ cho chủ sở hữu, người sử dụng chung cư bao gồm: ô tô, động cơ hai bánh, động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật.

– Đối với chỗ để xe đạp, xe cho người khuyết tật, động cơ hai bánh, ba bánh là thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

– Với chỗ để xe ô tô, chủ sở hữu nhà chung cư có thể mua hoặc thuê. Chủ sở hữu sẽ phải có trách nhiệm đóng phí vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này theo đúng quy định pháp luật.

Việc sử dụng nhà chung cư không chỉ có những phần diện tích sử dụng riêng cho từng hộ mà còn có những phần diện tích được sử dụng chung, bên cạnh những phần diện tích sử dụng chung thì trong nhà chung cư còn có chỗ để xe cho những hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

Chỗ để xe cũng được hướng dẫn bởi Điều 8 Quy chế ban hanh kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD với nội dung như sau:

Chỗ để xe của nhà chung cư sẽ được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Quy chế ban hanh kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

2. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư:

Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

– Thứ nhất, đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định nêu trên thì sẽ do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý.

Trong trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này theo đúng quy định.

Trong trường hợp nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

– Thứ hai, đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư được nêu trên thì thực hiện theo quy định sau đây:

+ Các chủ thể là người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Trong trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

+ Đối với trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.

+ Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 101 Luật nhà ở năm 2014 theo quy định pháp luật có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch.

Trong trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe. Trong trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

+ Các chủ thể là người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư theo đúng quy định pháp luật.

+ Trong trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 thì các bên sẽ có trách nhiệm cần phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ.

Đối với trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.

+ Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 sẽ do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý. Đối với trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì các chủ sở hữu sẽ có trách nhiệm tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này.

Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Kích thước thông thủy là một thuật ngữ thường được sử dụng trong ngành xây dựng và được hiểu là khoảng cách giữa hai cạnh đối diện của kết cấu công trình. Khi thực hiện thi công xây dựng một công trình, các chủ đầu tư thường quan tâm đến kích thước thông thủy của các căn nhà chung cư. Theo quy định pháp luật thì diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được tính theo kích thước thông thủy bao gồm đối với cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và sẽ không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ chung cư đó.