Chỉnh trang đô thị là gì? Quy định về chỉnh trang đô thị?

1. Chỉnh trang đô thị là gì?

Đầu tiên để có thể hiểu về chỉnh trang đô thị chúng ta cần hiểu khái quát về đô thị được pháp luật nêu cụ thể dựa trên căn cứ tại khoản 1 điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2020 có nêu ra khái niệm đó là:

1. Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Có thể nói rằng đối với vấn đề chỉnh trang đô thị là một tiến trình thay đổi một khu phố dẫn đến sự gia tăng chi phí sinh hoạt trong khu phố đó. Hầu như mọi lúc, chỉnh trang đô thị xảy ra ở những khu phố, nơi sinh sống nhiều năm của những người da màu hoặc cộng đồng có thu nhập thấp – những nơi có giá đất rẻ, và lợi nhuận rất dễ dàng thu được qua việc phát triển Nội hàm của chỉnh trang và phát triển đô thị gồm: Di dời và tổ chức lại cuộc sống của người dân đang sống trên và ven kênh, rạch; xây dựng mới, thay thế chung cư cũ, hư hỏng, xuống cấp; chỉnh trang, nâng cấp các khu dân cư hiện hữu; xây dựng, phát triển các khu đô thị mới đồng bộ, văn minh, hiện đại.

Theo những nội dung đã phân tích như trên đây thì có thể hiểu về chỉnh trang đô thị được định nghĩa là sự chuyển đổi của một khu phố trong thành phố từ giá trị thấp sang giá trị cao thông qua chỉnh trang theo các chính sách và quy định đề ra. Chỉnh trang đô thị cũng được xem là một quá trình phát triển đô thị, trong đó một khu phố hoặc một phần của thành phố phát triển nhanh chóng trong một thời gian ngắn. Quá trình này thường được đánh dấu bằng những hiện tượng như giá nhà tăng cao và sự di dời của cư dân trước đây của khu phố. Chỉnh trang đô thị là quá trình có vai trò và ý nghĩa đối với việc phát triển của đô thị nói riêng và của đất nước nói chung vì thông qua chỉnh trang đô thị còn phát triển các yếu tố khác xung quanh đó. Chỉnh trang đô thị là một tiến trình thay đổi một khu phố dẫn đến sự gia tăng chi phí sinh hoạt trong khu phố đó. Hầu như mọi lúc, chỉnh trang đô thị xảy ra ở những khu phố, nơi sinh sống nhiều năm của những người da màu hoặc cộng đồng có thu nhập thấp và những nơi có giá đất rẻ, và lợi nhuận rất dễ dàng thu được qua việc phát triển

2. Quy định về chỉnh trang đô thị:

2.1. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị:

Theo quy định của pháp luật tại Khoản 1, Điều 146, Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.

Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn”.

Như vậy, theo quy định nêu trên và các quy định khác về chỉnh trang đô thị có thể thấy rằng đất chỉnh trang đô thị đã được quy định cụ thể gồm các loại đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển bao gồm đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn; Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới; Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn.

2.2. Nguyên tắc của việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển (quy định tại Khoản 1, Điều 146, Luật đất đai 2013):

Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2.3. Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (quy định tại Khoản 3, Điều 146, Luật đất đai 2013):

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới. Đất cho các dự án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Theo đó có thể thấy rằng Nhà nước sẽ tiến hành chủ động thu hồi đất theo quy định, thu hồi các loại đất bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

2.4. Nguồn vốn của việc chỉnh trang, phát triển (quy định tại Khoản 4, Điều 146, Luật đất đai 2013):

Việc xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng do cộng đồng dân cư thực hiện bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ. Trong trường hợp này, việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất đó thỏa thuận.

3.  Vì sao cần phải chỉnh trang đô thị?

Chỉnh trang đô thị diễn ra tại nhiều nơi trên thế giới, có thể tác động trực tiếp đến động lực thị trường nhà đất. Ở hầu hết các thành phố lớn, một số khu phố trước đây không được cư dân ưa thích đã trở thành những địa phương phát triển sôi động với các chung cư và văn phòng sang trọng, cửa hàng cà phê và nhà hàng mới, mặt tiền cửa hàng bán lẻ đắt tiền và nhiều lựa chọn giải trí đa dạng. Một số lí do chính dẫn đến sự cần thiết của việc chỉnh trang đô thị bao gồm:

Thứ nhất, cần chỉnh trang đô thị để có thể tăng trưởng việc làm vì sự tăng trưởng việc làm nhanh chóng ở cả trung tâm thành phố và dọc theo ngoại thành có thể thúc đẩy nhu cầu chỉnh trang đô thị.

Thứ hai, cần chỉnh trang đô thị để  có động lực thị trường nhà đất vấn đề này được hiểu là một yếu tố đóng một vai trò quan trọng trong việc chỉnh trang đô thị và có thể thay đổi từ địa điểm này sang địa điểm khác. Ví dụ, trong làn sóng bảo vệ những năm 1980 tại Mỹ, nguồn cung nhà ở bị hạn chế là một đặc điểm của Khu vực Vịnh San Francisco và khả năng chi trả nhà tương đối là một vấn đề ở Washington D.C, do đó yêu cầu cần phải chỉnh trang đô thị để khắc phục.

Thứ ba, Lí do cần chỉnh trang đô thị để ưu tiên các tiện nghi trong thành phố đối với mỗi nhóm nhân khẩu học nhất định sẽ có những yêu cầu khác nhau về điều kiện sống. Đối với nhóm cư dân thường sống ở các khu vực đô thị thì cần có sự phát triển địa điểm văn hóa, nhà hàng, đường phố sôi động và sự đa dạng dân số.

Thứ tư, chỉnh trang đô thị để tránh những vấn đề như tắc nghẽn giao thông, vấn đề này được hiểu là sự tắc nghẽn giao thông gia tăng có thể góp phần làm dân số đô thị tăng lên, kéo theo yêu cầu phát triển cơ sở hạ tầng. Sự gia tăng tắc nghẽn giao thông và thời gian đi lại, cùng với sự suy giảm chất lượng cuộc sống có thể góp phần thúc đẩy chỉnh trang đô thị.

Cuối cùng đó là chình trang đô thị theo chính sách công của khu vực, Như vậy, có thể thấy chính sách công của khu vực đóng vai trò lớn, vì nhiều thành phố áp dụng chính sách phục hồi, bao gồm ưu đãi thuế, kế hoạch nhà ở công cộng và các công cụ phát triển kinh tế địa phương nhằm cung cấp các ưu đãi cho các gia đình có thu nhập trung bình và cao

Cơ sở pháp lý sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013

Luật quy hoạch đô thị 2020