Chiếm đoạt và tự ý bán phần đất thừa kế chung thì xử lý như thế nào? ĐIều kiện bán tài sản thừa kế.
Chiếm đoạt và tự ý bán phần đất thừa kế chung thì xử lý như thế nào? ĐIều kiện bán tài sản thừa kế.
Tóm tắt câu hỏi:
Thân chào luật sư! Mẹ tôi đã làm thủ tục cho/tặng đất cho 4 người con trai. Riêng bà giữ lại một phần cho mình (việc này có sự chứng kiến của 2 người ngoài làm nhân chứng). Do diện tích đất nhỏ không làm được sổ đỏ nên bà và 1 người con trai khác đã gộp lại phần đất của cả 2 người làm chung một sổ đỏ và đứng tên của người con trai đó. Sau khi mẹ tôi qua đời, người con trai đó đã âm thầm bán đất của mình và mẹ tôi mà không thông báo cho tất cả Anh Chị Em trong gia đình – ý muốn chiếm đoạt luôn số tiền bán phần đất của mẹ tôi mà không chia cho Anh Chị Em. Vậy tôi phải làm sao để đòi lại quyền lợi của mình cũng như tất cả các Anh Chị Em khác? Nếu đưa sự việc ra tòa thì khả năng thắng của chúng tôi là bao nhiêu? Mong luật sư giúp đỡ. Hiện tại thủ tục sang nhượng chưa thực hiện. Xin chân thành cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Trường hợp của bạn, mẹ bạn đã làm thủ tục tặng cho đất cho các con, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phải lập thành hợp đồng có công chứng và nội dung hợp đồng phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật dân sự 2005.
“Điều 723. Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
3. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
5. Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
6. Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
7. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.”
Theo đó, hợp đồng tặng cho sẽ ghi rõ phần diện tích đất tặng cho mỗi người, đây là căn cứ xác định phần diện tích đất được tặng cho của người con mà mẹ bạn đã gộp đất để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thửa đất mẹ bạn để lại cho bản thân không đủ điều kiện tách thửa và căn cứ vào đó cũng có thể xác định được phần diện tích đất còn lại của mẹ bạn. Khi để lại phần đất đó cho mình nhưng diện tích không đủ tách thửa và mẹ bạn đã gộp đất chung với một người con, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người con đó thì phải thực hiện theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP và đây cũng là bằng chứng chứng minh quyền sử dụng đất của mẹ bạn dù không đứng tên trong sổ đỏ.
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Việc người con đó bán mảnh đất có cả phần đất của mẹ bạn là vi phạm pháp luật về đất đai, vì thửa đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai 2013.
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Khi có bằng chứng chứng minh phần diện tích đất được gộp chung đó thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn mà người con kia đã bán đi nhưng không thông báo với mọi người nhằm chiếm đoạt số tiền đó thì bạn có thể nộp đơn kiện ra Tòa án để đảm bảo quyền và lợi ích cho bạn và những người còn lại. Bạn có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu nếu không muốn bán thửa đất của mẹ bạn hoặc đơn khởi kiện phân chia di sản thừa kế. Vì khi mẹ bạn mất đi mà không để lại di chúc phần đất thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn sẽ trở thành di sản thừa kế và được chia theo pháp luật. Bộ luật Dân sự 2005 quy định trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:
“Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật quyền bán tài sản thừa kế: 1900.6568
Theo quy định bạn và nhưng người con con còn lại thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản bằng nhau, tức là số tiền có được do bán mảnh đất thuộc quyền sở sử dụng của mẹ bạn sẽ được chia đều.
