Chấm dứt hợp đồng thuê nhà có được nhận lại tiền cọc không? Hợp đồng cho thuê nhà.

Tóm tắt câu hỏi:

Ngày 26/7/2016 em có thuê 1 mặt bằng để kinh doanh với giá 5 triệu 1 tháng, trong vòng 1 năm chủ nhà kêu em đặc cọc 1 tháng có ghi giấy xác nhận họ nhận cọc 5 triệu tiền mặt bằng giấy tay ngoài ra không ghi gì hết. Và đóng tiền đầu tháng, và em thuê đến 2.5 tháng họ vẫn không làm hợp đồng nên em không thuê nữa và mất nửa tháng tiền thuê vậy em có lấy lại đuợc tiền cọc không? Em cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2005;

– Luật nhà ở 2014.

2. Giải quyết vấn đề:

Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Xem thêm: Cách tính thuế phải nộp cho thu nhập từ kinh doanh cho thuê nhà

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

"2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu."

Như vậy, theo quy định pháp luật, đối với hợp đồng cho thuê nhà ở, phải lập thành văn bản tuy nhiên không bắt buộc công chứng, chứng thực. Trường hợp này, hợp đồng thuê không được lập thành văn bản, chỉ có hợp đồng đặt cọc của hai bên. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Do đó, việc ký kết hợp đồng thuê nhà ở không tuân thủ về mặt hình thức của giao dịch dân sự. Căn cứ Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Nếu hai bên không thỏa thuận về việc ký lại hợp đồng thuê nhà ở thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người cho thuê đang cư trú tuyên hợp đồng cho thuê là vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ Luật Dân Sự 2005 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật chấm dứt hợp đồng thuê nhà: 1900.6568

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Bên thuê là bên bạn sẽ nhận lại được tiền thuê đã trả trước.

Điều 410 Bộ luật dân sự 2005 quy định hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

Xem thêm: Hợp đồng vô hiệu là gì? Hậu quả pháp lý và cách giải quyết hợp đồng vô hiệu?

"1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự."

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, nhằm mục đích thực hiện hợp đồng chính là hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu dẫn đến hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu. Như vậy, bên bạn sẽ nhận lại tiền đặt cọc đã đặt cọc.