Cấp đổi sổ đỏ nhưng quá trình đo đạc có sự sai lệch phải làm thế nào?

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014

Thông tư 25/2014/TT – BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014

Nghị định 01/2017/NĐ – CP ngày 06 tháng 01 năm 2017

2. Nội dung tư vấn:

Dựa theo thông tin bạn cung cấp, bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất (mua bán đất) ở tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình cập nhật đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do phần cập nhật đã hết nên cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành đo đạc lại bản đồ. 

Có thể thấy, trong quá trình cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết hợp với việc chuyển quyền sử dụng đất thì việc đo đạc lại bản đồ địa chính thửa đất là hoàn toàn có cơ sở. Bởi căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hết phần cập nhật, thì việc yêu cầu phải đo đạc lại đất là có căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc trên thực tế.

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì việc đo đạc lại diện tích thửa đất mang ý nghĩa quan trọng. Trường hợp không có gì thay đổi về diện tích đất trên thực tế so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì giữ nguyên hiện trạng, thông tin trên Giấy chứng nhận để tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất.

Trường hợp diện tích tăng mà không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích đất chênh lệch được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đồng thời việc đo đạc lại về diện tích đất cũng là căn cứ để xác định lại về ranh giới, mốc giới, tránh tình trạng tranh chấp, chồng lấn phần diện tích đất của các chủ sử dụng đất liền kề. 

Khi thực hiện việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất thì căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT – BTNMT, khi xác định ranh giới thửa đất thì trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Xem xét trong trường hợp của bạn, trong quá trình đo vẽ, cơ quan có thẩm quyền đo đạc cũng đã đo đủ phần diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ là 118,9 m2, nhưng phần chiều dài ngắn hơn chiều dài thể hiện trong Giấy chứng nhận là 2,2 m, còn phần chiều ngang bị chồng lấn sang thửa đất bên cạnh của người khác 1,3 m. Khi bản vẽ được thẩm định và được ký bởi Trung tâm đo đạc thuộc Phòng Tài nguyên môi trường quận, chuyển sang văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục để cấp Giấy chứng nhận thì phát hiện việc chồng lấn diện tích đất của thửa đất của bạn và thửa đất liền kề. Trường hợp này, cơ quan đo đạc tiến hành đo đạc lại, và chỉnh lại bản vẽ, để thể hiện đủ diện tích theo Giấy chứng nhận và không chồng lấn với diện tích của các thửa đất liền kề. Cơ quan đo đạc đã trả lại hồ sơ và yêu cầu chụp biên bản hiện trạng. 

Có thể thấy, việc đo đạc lại và thay đổi bản vẽ sau khi phát hiện sự chồng lấn về diện tích đất đối với phần đất liền kề là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tế. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bản vẽ, kết quả đo đạc như thế nào, có theo yêu cầu của bạn là tăng chiều dài và giảm chiều rộng thửa đất hay không thì không phụ thuộc vào yêu cầu hay ý kiến của bạn. Bởi căn cứ theo quy định Điều 11 Thông tư 25/2014/TT – BTNMT được trích dẫn ở trên, thì ranh giới thửa đất sẽ phải được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, hoặc các quyết định của cơ quan có thẩm quyền, và theo sự xác định ranh giới thửa đất trên thực địa của những người sử dụng đất liên quan, để có thể đảm bảo tính phù hợp với hiện trạng thửa đất, và tránh được vấn đề tranh chấp.

Như vậy, từ những phân tích nêu trên có thể xác định sau khi đo đạc lại, thì để tránh tranh chấp, bản vẽ, bản đo đạc thửa đất đối với mảnh đất của gia đình bạn có thể được sửa đổi, chỉnh lý cho phù hợp với tình hình thực địa, trên cơ sở ranh giới, mốc giới và căn cứ về diện tích đất và tiến hành theo đúng quy định của pháp luật. Việc điều chỉnh bản vẽ, bản đo đạc thửa đất này không phụ thuộc vào yêu cầu của bạn mà được tiến hành dựa trên cơ sở của pháp luật và tình hình thực địa. Mặc dù vậy, theo quy định của pháp luật, cụ thể là khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ – CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ – CP thì: Thời gian đăng ký biến động đất đai do đổi tên người sử dụng đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu thửa đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày; Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để có sự xác định phù hợp.