Cách xử lý khi đất đang thuê bị xử lý kê biên để thi hành án

1. Cách xử lý khi đất đang thuê bị xử lý kê biên thi hành án:

1.1. Đất đang thuê bị xử lý kê biên thi hành án là gì? 

Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản đối với các cá nhân cơ quan tổ chức xâm hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Trong hoạt động THADS kê biên được hiểu là một trong những biện pháp cưỡng chế THADS. 

Kê biên quyền sử dụng đất là một trong sáu biện pháp cưỡng chế thi hành án. Biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất áp dụng đối với người phải thi hành án có nghĩa vụ về tài sản đối với người được thi hành án. 

Biện pháp kê biên cưỡng chế quyền sử dụng đất của cơ quan THADS ngoài mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy hoại tài sản mà còn có mục đích là căn cứ pháp lý để xử lý tài sản của người phải thi hành án để thanh toán tiền cho người được thi hành án Trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình mà bản án, quyết định của Tòa án đã xác định.

Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện như:

+ Theo bản án, quyết định của Tòa án, người phải thi hành án phải có nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án.

+ Người phải thi hành án phải có tài sản để thi hành nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án, tài sản bị kê biên có thể là tài sản thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng của người thi hành án, tài sản này có thể do người phải thi hành án hoặc do người thứ ba quản lý, sử dụng.

+ Đã hết thời gian tự nguyện do chấp hành viên ấn định nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án hoặc chưa hết thời gian tự nguyện, nhưng cần phải ngăn chặn việc tẩu tán hủy hoại tài sản 

1.2. Cách xử lý khi đất đang thuê bị xử lý kê biên thi hành án: 

Cách 1: Theo quy định quyền lợi của người thuê đất khi đất đang thuê bị thi hành án thì bên thuê tiếp tục được thuê theo hợp đồng thuê đã ký kết. 

Căn cứ khoản 1 Điều 112 Luật Thi hành án dân sự 2008 về tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên đang do tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giao cho tổ chức, cá nhân đó.

Như vậy, đối với người đang thuê đất mà phần diện tích đất này đã bị kê biên quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên sẽ giao cho người thuê đất tạm thời quản lý, sử dụng diện tích đất đó. Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên được lập biên bản và ghi rõ các thông tin về diện tích, loại đất, vị trí, số thửa đất, số bản đồ; hiện trạng sử dụng đất; thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất.

Ngoài ra trường hợp người thuê đất đang có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thì ngoài cách là sẽ thỏa thuận di dời tài sản thì người thuê đất trong trường hợp này có thể thỏa thuận với người trúng đấu giá để tiếp tục thuê lại mảnh đất. Tại khoản 1 Điều 113 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác như sau:

Trường hợp người có tài sản là người thuê đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. 

Cách 2: Nhưng khi đất đang thuê bị xử lý kê biên thi hành án thì phương án được sử dụng ở trường hợp này đó chính là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, để thực hiện việc thi hành án đúng thời gian và thủ tục. 

Trong trường hợp này quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định như sau: 

– Bên cho thuê: 

Bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự nên bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định. Trách nhiệm dân sự mà bên cho thuê phải thực hiện trong trường hợp này đó là bồi thường thiệt hại cho bên thuê, mức bồi thường sẽ căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng, nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì hai bên sẽ tự thỏa thuận. Ngoài ra, bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 

– Bên thuê: 

Bên thuê có quyền được nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và được bồi thường thiệt hại, bên thuê thực hiện nghĩa vụ trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong quá trình thỏa thuận về bồi thường thiệt hại nếu bên thuê thấy không hợp lý và phát sinh tranh chấp thì có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết. 

2. Quy trình thủ tục kê biên tài sản là quyền sử dụng đất: 

Trước khi kê biên quyền sử dụng đất phải thông báo với Phòng đăng ký quyền sử dụng đất biết. Đồng thời chấp hành viên yêu cầu phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất bị kê biên để làm cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật. 

– Chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Khi kê biên quyền sử dụng đất, chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS.

– Trường hợp kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì chấp hành viên kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất biết để tháo dỡ, di dời.

Kê biên quyền sử dụng đất là một trong nhiều biện pháp kê biên tài sản của người phải thi hành án trong THADS như kê biên hoa lợi, kê biên phương tiện giao thông kê biên vốn góp, kê biên tài sản là đồ vật đang bị khóa hay đóng gói… Tuy nhiên, kê biên tài sản là quyền sử dụng đất hiện nay là một trong những biện pháp kê biên thực hiện phổ biến, những khó khăn và phức tạp nhất trong các biện pháp kê biên, cưỡng chế THADS. 

3. Mẫu đơn thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất:  

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

                                                 ………, ngày….tháng….năm 20….

THÔNG BÁO

Về việc chấm dứt hợp đồng thuê đất 

Hợp đồng thuê đất ngày …./…./20…. giữa bên cho thuê A là:  ……….. và bên thuê B là: ………… đã ký kết và thực hiện. Theo nguyên tắc thì trong quá trình thực hiện hợp đồng thì mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thì phát sinh việc tài sản của bên A bị kê biên để thi hành án nên không thực hiện được theo những thỏa thuận trong hợp đồng và buộc bên A phải đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên B để bảo đảm thực hiện thi hành án. 

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự thì bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi không có căn cứ theo quy định là vi phạm về nghĩa vụ và sẽ phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại. Căn cứ vào quy định này bên A thông báo tới bên B về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất từ ngày….tháng….năm….Và hai bên sẽ thỏa thuận với nhau về những chi phí mà bên A sẽ phải chịu khi đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên B. 

Mong Ông (bà) trao đổi rõ với chúng tôi về những thiệt hại phát sinh khi hợp đồng này chấm dứt. 

Vì vậy trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho các bên tôi xin được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà mà thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất. 

Trân trọng cảm ơn!

Người làm thông báo

Các văn bản sử dụng trong bài viết: 

– Luật Thi hành án dân sự năm 2008;

– Bộ luật Dân sự năm 2015