Hợp đồng xây dựng là gì? Đặc điểm của hợp đồng xây dựng? Nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng? Các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng? Thủ tục điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng (Cập nhật 2022)?
Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,… các nhà thầu (bên giao thầu, bên nhận thầu) tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên khi tiến hành hợp tác được quy định rõ ràng trong hợp đồng xây dựng. Vậy, Hợp đồng xây dựng là gì? Pháp luật quy định như thế nào về các trường hợp cần điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng? Trình tự thủ tục cần thực hiện như thế nào?
Cơ sở pháp lý
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Xây dựng năm 2014;
– Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
– Nghị định 50/2021/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của
– Thông tư 07/2016/TT-BXD hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng;
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng xây dựng là gì?
Căn cứ theo Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, có thể hiểu hợp đồng là sự thể hiện ý chí của các bên bằng việc thỏa thuận với nhau về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong hợp đồng.
Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng trong đó có sự thỏa thuận giữa các bên về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên, nhưng là trong hoạt động đầu tư xây dựng. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng năm 2014 và Khoản 1 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng thì:
“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
2. Đặc điểm của hợp đồng xây dựng:
Về chủ thể, bao gồm bên giao thầu bên nhận thầu.
Căn cứ theo Khoản 2,3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng quy định bên giao thầu và bên nhận thầu như sau:
– Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính.
– Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.
Về hình thức, hợp đồng xây dựng được thành lập thành văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo quy định pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trong trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó cần ký tên, đóng dấu theo đúng quy định của pháp luật.
3. Nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng:
Căn cứ theo Điều 2 Thông tư 07/2016/TT-BXD hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng quy định nguyên tắc Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng như sau:
– Điều chỉnh giá hợp đồng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng;
– Giá hợp đồng sau Điều chỉnh (bao gồm cả khối lượng công việc phát sinh hợp lý ngoài phạm vi hợp đồng đã ký) không vượt giá gói thầu được phê duyệt thì Chủ đầu tư được quyền quyết định Điều chỉnh; trường hợp vượt giá gói thầu được phê duyệt thì phải được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận trước khi Điều chỉnh.
– Khi ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng, các bên cần xác định rõ khối lượng công việc bổ sung, phát sinh và đơn giá áp dụng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, trước khi thực hiện các bên cần thỏa thuận, thống nhất về việc bổ sung, phát sinh và đơn giá áp dụng.
– Theo quy định tại Khoản 5 Điều 18 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP thì không Điều chỉnh giá hợp đồng đối với phần giá trị hợp đồng tương ứng với mức tạm ứng hợp đồng vượt mức tạm ứng tối thiểu kể từ thời Điểm tạm ứng; đối với khối lượng công việc phát sinh tăng do lỗi chủ quan của nhà thầu gây ra.
– Không thực hiện Điều chỉnh giá hợp đồng theo những quy định của Thông tư này cho những nội dung thuộc trách nhiệm bồi thường của đơn vị bảo hiểm.
– Việc Điều chỉnh giá hợp đồng phải được các bên thỏa thuận và quy định cụ thể trong hợp đồng về các trường hợp được Điều chỉnh giá, thủ tục, trình tự, thời gian, phạm vi, Điều kiện Điều chỉnh, phương pháp và căn cứ Điều chỉnh giá hợp đồng. Phương pháp Điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc của hợp đồng. Các nội dung khác (nếu có) mà các bên thỏa thuận được Điều chỉnh trong hợp đồng không được trái với những quy định của Thông tư này và các quy định pháp luật có liên quan về hợp đồng xây dựng.
4. Các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng:
Căn cứ theo Điều 3 Thông tư 07/2016/TT-BXD hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng quy định các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng như sau:
Hợp đồng xây dựng chỉ được Điều chỉnh giá trong các trường hợp quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 143
Đối với hợp đồng trọn gói: Chỉ Điều chỉnh giá hợp đồng đối với những khối lượng công việc bổ sung hợp lý, những khối lượng thay đổi giảm so với phạm vi công việc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký và các trường hợp bất khả kháng, cụ thể như sau:
(1) Khối lượng công việc bổ sung hợp lý hoặc những khối lượng thay đổi giảm:
– Đối với hợp đồng tư vấn là những khối lượng công việc bổ sung nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện, hoặc công việc đã ký kết trong hợp đồng nhưng không thực hiện.
– Đối với
– Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị là những khối lượng nằm ngoài danh Mục thiết bị thuộc phạm vi hợp đồng đã ký ban đầu.
Các trường hợp bất khả kháng quy định tại Khoản 2 Điều 51 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP là Bất khả kháng là một sự kiện rủi ro xảy ra một cách khách quan không thể lường trước khi ký kết hợp đồng xây dựng và không thể khắc phục được khi nó xảy ra mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép như: Thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn và các yếu tố bất khả kháng khác; Bất khả kháng khác (như: khi thi công gặp hang casto, túi bùn, cổ vật, khảo cổ) mà các bên không lường trước được khi ký hợp đồng, được Người quyết định đầu tư chấp thuận.
(2) Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:
– Bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.
– Các trường hợp bất khả kháng và bất khả kháng khác như Các trường hợp bất khả kháng theo quy định tại Khoản 2 Điều 51 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP, bất khả kháng khác (như: khi thi công gặp hang casto, túi bùn, cổ vật, khảo cổ) mà các bên không lường trước được khi ký hợp đồng, được Người quyết định đầu tư chấp thuận.
(3) Đối với hợp đồng theo thời gian:
– Thời gian thực tế thực hiện công việc được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20% thời gian thực hiện ghi trong hợp đồng.
– Bổ sung chuyên gia hợp lý chưa có mức thù lao cho chuyên gia trong hợp đồng.
– Khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương làm thay đổi mặt bằng tiền lương chuyên gia ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng; và các bên có thỏa thuận trong hợp đồng.
(4) Đối với hợp đồng theo đơn giá Điều chỉnh:
– Khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng.
– Bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.
– Điều chỉnh đơn giá toàn bộ hoặc một số đơn giá cho những công việc mà tại thời Điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu đã thỏa thuận Điều chỉnh sau một Khoảng thời gian nhất định kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
– Các trường hợp bất khả kháng và bất khả kháng khác như quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này.
(5) Đối với hợp đồng theo giá kết hợp:
Bao gồm các trường hợp được Điều chỉnh giá hợp đồng nêu từ Mục (1) đến mục (4) trên (các trường hợp được Điều chỉnh tương ứng với từng loại giá hợp đồng).
5. Thủ tục điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng (Cập nhật 2022):
Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 07/2016/TT-BXD hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng quy định thủ tục điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng như sau:
Thứ nhất, Đối với các trường hợp được Điều chỉnh giá hợp đồng nêu tại mục 4 nêu trên, các bên phải ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng làm cơ sở Điều chỉnh giá hợp đồng.
Lưu ý: Trừ trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 4 Điều 3 Thông tư này, cụ thể là: điều chỉnh đơn giá toàn bộ hoặc một số đơn giá cho những công việc mà tại thời Điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu đã thỏa thuận Điều chỉnh sau một Khoảng thời gian nhất định kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
Thứ hai, chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt hoặc trình phê duyệt dự toán bổ sung, phát sinh do nhà thầu lập, làm cơ sở ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng. Nhà thầu lập dự toán bổ sung, phát sinh trên cơ sở khối lượng bổ sung, phát sinh được thống nhất giữa các bên, quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Lưu ý: Trừ trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 4 Điều 3 Thông tư này, cụ thể là: điều chỉnh đơn giá toàn bộ hoặc một số đơn giá cho những công việc mà tại thời Điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu đã thỏa thuận Điều chỉnh sau một Khoảng thời gian nhất định kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
Thứ ba, nhà thầu chính có trách nhiệm Điều chỉnh giá hợp đồng tương ứng cho nhà thầu phụ theo nội dung hợp đồng ký giữa các bên, khi được Điều chỉnh giá.
