Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng 2023

1. Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng:

Trước khi Luật xây dựng năm 2014 có hiệu lực thì các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng, các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó chỉ có 05 trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, các trường hợp được miễn cấp giấy chứng nhận bao gồm:

Một là, công trình xây dựng bí mật nhà nước, công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên và công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp

Theo quy định cũ tức theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trường hợp công trình nằm trên hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên vẫn phải lập hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Việc xác định công trình nào là công trình khẩn cấp căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, xã hội tại thời điểm xây dựng. Là công trình phải triển khai cấp bách nhằm các mục đích bảo vệ chủ quyền, an ninh quốc gia; an toàn sinh mạng của cộng đồng dân cư.

Hai là, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

Ba là, công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đồng thời đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã được thẩm định thiết kế xây dựng;

Bốn là, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận về hướng tuyến công trình;

Các công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị bao gồm các công trình như đường sắt, đường bay, đường dây tải điện, đường cáp viễn thông, đường ống dẫn dầu…

Năm là, công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính (Ví dụ: xây dựng nhà ở tạm bợ cho công nhân, thợ xây ở tạm trong quá trình xây nhà, xây dự án);

Sáu là, Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và tại khu vực này chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

Bảy là, công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường và an toàn của công trình hiện tại;

Tám là, nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích mặt sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Đây là một trong những trường hợp mới được pháp luật công nhận và cho phép miễn cấp giấy chứng nhận xây dựng. Quy đình này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, thu hút đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị, tạo điều kiện cho phát triển đô thị. Thay vì trước đây bất cứ nhà ở nào thuộc dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở chủ đầu tư đều phải chạy đi lo hồ sơ gồm rất nhiều giấy tờ thì nay nếu đảm bảo đủ các điều kiện về số tầng, diện tích mặt sàn thì chủ đầu tư không phải tốn thời gian đề nghị cấp giấy phép xây dựng nữa.

Chín là, công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa được Nhà nước công nhận.

Các trường hợp xây dựng nhà ở, dự án, công trình xây dựng không thuộc 09 trường hợp nêu trên thì phải tiến hành thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

2. Các trường hợp phải thông báo về việc xây dựng:

Trong một số trường hợp dù không phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn phải thông báo cho cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương về thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng để theo dõi, lưu hồ sơ.

Các trường hợp phải thực hiện thủ tục thông báo được quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014, bao gồm:

Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt; Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận về hướng tuyến công trình; Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đồng thời đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã được thẩm định thiết kế xây dựng.

3. Công trình trong đất quốc phòng có phải xin giấy phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi muốn hỏi: Khi xây dựng công trình, hạng mục công trình trong phạm vi đất quốc phòng mà đơn vị đang trực tiếp quản lý thì có phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng không? Nếu phải làm thì theo điều khoản nào? Trân trọng cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng.

Như vậy, theo Điểm b Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 nếu công trình xây dựng theo dự án của Bộ Quốc phòng thì sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng

Nếu xây dựng công trình là ngoài mục đích quốc phòng, mà vì mục đích kinh tế –  dân sự thì cần chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được Bộ Quốc phòng xét duyệt. Thủ tục đầu tư xây dựng thì việc xây dựng công trình không vì mục đích quốc phòng trên đất quốc phòng phải tuân thủ theo các qui định của Luật xây dựng 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan, không thuộc diện được miễn giấy phép. Điều kiện trình tự thủ tục được quy định tại Luật xây dựng năm 2014 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Khi không thuộc diện được miễn giấy phép điều kiện thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng  (Điều 93, Luật xây dựng 2014)

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

 Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng(Điều 95 Luật xây dựng 2014)

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+ Mặt bằng định vị công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/500 – 1/200 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 – 1/200;

+ Mặt bằng móng, tỷ lệ 1/100 – 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện tỷ lệ 1/00 – 1/200;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

4. Công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng:

Tóm tắt câu hỏi:

Theo Đều 89 của Luật xây dựng 2014 thì Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở có quy mô < 7 tầng, diện tích sàn < 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt được miễn Giấy phép xây dựng. Vậy tôi xây dựng nhà ở thuộc Khu Đô thị dưới 7 tầng tuy nhiên tổng diện tích sàn là 700m2 thì tôi có phải xin cấp Giấy phép xây dựng không?

Luật sư tư vấn:

Như bạn đã tìm hiểu, theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

Trong trường hợp của bạn, bạn xây dựng nhà ở thuộc Khu Đô thị dưới 7 tầng tuy nhiên tổng diện tích sàn là 700m2. Như vậy nhà bạn xây dựng không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng vì vượt quá tổng diện tích sàn do đó bạn vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014 gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.

* Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện.

5. Xây dựng miếu thờ có phải xin giấy phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Dòng họ em được xếp di tích lịch sử, em thuộc chi trưởng của dòng họ và có ý định xây mới 1 miếu thờ trên phạm vi khu đất mà không ảnh hưởng tới kiến trúc ban đầu của khu thờ? Em có phải xin phép Bộ văn hóa không, nếu có thì thủ tục như nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 34 Nghị định 92/2012/NĐ-CP quy định việc cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới công trình tín ngưỡng, công trình tôn giáo, công trình phụ trợ thuộc cơ sở tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo phải xin cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, miếu thờ là công trình tín ngưỡng, phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật xây dựng 2014, Thông tư 10/2012/TT-BXD.

Căn cứ Khoản 4 Điều 3 Thông tư 10/2012/TT-BXD quy định: “Đối với công trình tín ngưỡng: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng như quy định tại khoản 1 Điều này.”

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 10/2012/TT-BXD quy định hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 6 (mẫu 1) Thông tư này;

– Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến dự án, tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện. 

6. Sửa chữa nhà có phải xin giấy phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư! Do nhà tôi xây dựng đã lâu dẫn đến sụt lún, nứt toác dễ đổ ngã khi có trẻ em chơi gần. Gia đình tôi có phá bỏ và làm lại. Do là tường cũ làm lại nên gia đình tôi không xin giấy phép xây dựng. Vậy luật sư tư vấn dùm như vậy có phải là xây dựng trái phép không (đất ở gia đình tôi có sổ hồng, đỏ đầy đủ và cũng xây trên diện tích cũ, không lấn chiếm). Mong luật sư tư vấn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

“…g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;…”

Như vậy, trong trường hợp việc xây lại tường của gia đình bạn không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình thì bạn không cần xin cấp giấy phép giây dựng. Nếu việc cải tạo xây dựng lại làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình thì gia đình bạn phải xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo theo quy định tại Điều 96 Luật xây dựng 2014 như sau:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

– Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi bạn đang cư trú.

7. Mở rộng nhà và lợp mái tôn tại đô thị có phải xin giấy phép xây dựng?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mảnh đất thổ cư 538m2. Trước năm 2007 là đất ở nông thôn, từ 2007 đến nay là đất đô thị. Tôi làm nhà ở 90m2, đào ao thả cá 100m2 từ năm 1982. Nay tôi đã mở rộng ra phía sau nhà cũ 51,3m2, dựa trên 3 bức tường cũ, trong đó chia ra 3 phòng: 1 bếp, 1 nhà vệ sinh, 1 phòng ngủ; lợp bán mái tôn mạ màu, nhưng chưa xin giấy phép xây dựng. Nay Uỷ ban nhân dân phường kiểm tra đã xử phạt hành chính về việc không xin giấy phép xây dựng. Tôi đã làm đơn khiếu nại vì theo khoản 2 điều 89 luật xây dựng năm 2014, thì không phải xin giấy phép có đúng không ? 

Luật sư tư vấn:

Bạn nêu hiện tại đất nhà bạn là đất ở đô thị. Và hiện bạn muốn mở rộng ra phía sau nhà cũ 51,3m2, dựa trên 3 bức tường cũ, trong đó chia ra 3 phòng: 1 bếp, 1 nhà vệ sinh, 1 phòng ngủ; lợp bán mái tôn mạ màu. Trong trường hợp này chúng tôi chưa thể khẳng định được việc bạn xây dựng có phải xin giấy phép hay không. Bởi:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Như vậy, theo quy định trên thì đối với công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực; công năng sử dụng; ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không phải xin giấy phép xây dựng.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có tiến hành sửa chữa nhà để ở có mở rộng ra phía sau dựa trên 3 bức tường cũ và lợp bán mái tôn mạ màu.

Đối chiếu với quy định trên thì nếu việc sửa chữa của bạn không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng; ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình hoặc có làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình. Trong trường hợp này việc Ủy ban nhân dân xử phạt hành chính về việc không xin giấy phép xây dựng của gia đình bạn là không hợp lý. Bạn có thể làm đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp xã để được xem xét, giải quyết.

Nếu không thuộc trường hợp trên thì gia đình bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình theo quy định Luật xây dựng 2014. Việc gia đình bạn không có giấy phép sửa chữa công trình xây dựng thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP.

Như vậy, gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định trên. Bạn có thể tham khảo quy định này để biết được việc Ủy ban nhân dân cấp xã xử phạt đã đúng hay chưa. Nếu chưa hợp lý thì bạn có thể làm đơn khiếu nại về quyết định xử phạt này.