Hiện nay, thị trường kinh doanh bất động sản đang ngày một phát triển và được nhiều cá nhân, tổ chức chú trọng khai thác và đầu tư. Vậy có phải mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền được kinh doanh bất động sản không? Các tổ chức tín dụng có được kinh doanh bất động sản không?
Mục lục bài viết
1. Quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3
Tóm lại, hoạt động kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư vốn vào bất động sản để nhằm mục đích sinh lời. Tuy nhiên, việc kinh doanh bất động sản cũng cần phải đáp ứng những nguyên tắc cụ thể được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể như sau:
– Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều phải được thực hiện bình đẳng trước pháp luật. Theo nguyên tắc này thì các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp luật;
– Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực. Theo đó, không được tư vấn, môi giới một bất động sản nhưng lại bàn giao một bất động sản khác với mục đích lừa dối khách hàng để sinh lời;
– Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
– Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Các tổ chức tín dụng có được kinh doanh bất động sản không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 thì tổ chức tín dụng được quy định là một loại hình doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Theo quy định này thì tổ chức tín dụng được xác định bao gồm: ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.
Theo quy định tại Điều 6 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 thì tổ chức tín dụng được hoạt động theo hình thức sau:
– Ngân hàng thương mại trong nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần;
– Ngân hàng thương mại nhà nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ;
– Tổ chức tín dụng phi ngân hàng trong nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn;
– Tổ chức tín dụng liên doanh, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn;
– Ngân hàng hợp tác xã, quỹ tín dụng nhân dân được thành lập, tổ chức dưới hình thức hợp tác xã;
– Tổ chức tài chính vi mô được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn;
Kinh doanh bất động sản được xác định là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo đó, việc tổ chức tín dụng có được phép kinh doanh bất động sản hay không còn phải xác định xem tổ chức tín dụng có đảm bảo được các điều kiện được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản không.
Vậy tổ chức tín dụng có thuộc nhóm đối tượng được kinh doanh bất động sản hay không? Căn cứ theo quy định tại Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2020 thì tổ chức tín dụng không thuộc nhóm đối tượng được phép kinh doanh bất động sản, chỉ trừ một số trường hợp được quy định sau:
– Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng;
– Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng;
– Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay thế chấp. Theo đó, trong thời hạn 03 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải có trách nhiệm bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
Như vậy, theo quy định trên thì tổ chức tín dụng không được phép thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng chỉ đặt ra trong trường hợp làm địa điểm kinh doanh, kho tàng phục vụ cho hoạt động tín dụng; cho thuê phần bất động sản là trụ sở chưa sử dụng hết và thực hiện xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản trong các khoản vay của khách hàng. Ngoài 03 trường hợp nếu trên, nếu tổ chức tín dụng có hoạt động kinh doanh bất động sản khác là thực hiện hành vi vi phạm pháp luật, sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật có liên quan trong lĩnh vực này.
3. Điều kiện kinh doanh bất động sản hiện nay:
Như đã trình bày tại mục 2 của bài viết này thì kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh có điều kiện. Theo đó mà việc kinh doanh bất động sản không chỉ đáp ứng các điều kiện về chủ thể kinh doanh mà còn phải bảo đảm các điều kiện về bất động sản được đưa vào kinh doanh. Cụ thể như sau:
3.1. Điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản:
Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Mục 1 Chương II Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện sau:
– Phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp năm 2020 hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Lưu ý: Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP này thì có 06 trường hợp khi kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.
– Kinh doanh những bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
– Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:
+ Thông tin của doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh;
+ Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh;
+ Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
Lưu ý: Những thông tin trên sau khi được công khai mà doanh nghiệp có sự thay đổi thì phải thực hiện cập nhật thông tin thay đổi ngay sau khi có sự thay đổi để những chủ thể có liên quan dễ dàng nắm bắt.
3.2. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh:
Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo được các điều kiện đối với từng loại bất động sản được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể các điều kiện được quy định như sau:
– Thứ nhất, đối với nhà hoặc công trình được xây dựng trên đất được đưa vào kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện sau:
+ Nhà ở, công trình xây dựng đã được đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Thứ hai, đối với đất được đưa vào kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện sau:
+ Đất đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
+ Không có tranh chấp xảy ra liên quan đến đất;
+ Quyền sử dụng đất không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010;
– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 1 năm 2022 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
