Các loại nhà ở riêng lẻ? Cách phân loại nhà cấp 1 2 3 4?

1. Hiểu như thế nào là nhà ở riêng lẻ?

Từ xa xưa thì ông cha ta đã biết lao động để nuôi sống bản thân, cuộc sống được ấm no sung túc và đầy đủ, việc xây dựng nhà ở để trú nắng trú mưa cũng là vấn đề thiết thực trong cuộc sống. Xã hội ngày một phát triển thì căn nhà ngoài là nơi để ở sinh hoạt hằng ngày còn được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như kinh doanh hoặc giải trí… như vậy nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với mỗi con người. Ngày nay xây dựng nhà không đơn thuần để chú nắng trú mưa mà bên cạnh đó còn thể hiện khả năng tài chính và khiếu thẩm mỹ của gia chủ trong việc thiết kế và xây dựng. Tuy nhiên chủ nhà phải tuân thủ theo các yêu cầu và thiết kế quy chuẩn xây dựng hoặc các điều kiện khác có liên quan trước hết nhầm bảo đảm an toàn cho chính chủ nhà và mọi người xung quanh đồng thời cân bằng kiến trúc và mỹ quan đô thị.

Nhà ở riêng lẻ là khái niệm hẹp hơn so với nhà ở. Nhà ở riêng lẻ khác biệt với nhà ở tập thể hoặc nhà ở chung cư. Theo pháp luật xây dựng 2020 hiện hành thì, nhà ở riêng lẻ là khái niệm để chỉ các công trình được xây dựng trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Hoặc theo một số các chuyên gia hướng dẫn thí điểm các công trình xây dựng và đánh giá thị trường bất động sản, thì nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở không phải là căn hộ chung cư, được hình thành tại các khu phố hoặc các khu dân cư hiện hữu hoặc các khu đô thị mới và các dự án nhà ở khác.

Tóm lại thì, có thể hiểu rằng, nhà ở riêng lẻ là công trình xây dựng của các hộ gia đình và cá nhân trên phần đất ở theo quy định của pháp luật. Đất ở là phần đất bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở riêng lẻ cũng như sân vườn hoặc đường dẫn riêng vào nhà ở riêng lẻ đó, trong đó không bao gồm các đoạn đường giao thông chung.

2. Các loại nhà ở riêng lẻ: 

Nhà ở riêng lẻ là một khái niệm để chỉ các loại nhà ở được xây dựng trên một thửa đất tồn tại độc lập và riêng biệt thuộc quyền sở hữu hợp pháp của các chủ thể bao gồm các loại hình nhà ở riêng lẻ sau đây:

Thứ nhất, nhà biệt thự. Đây là một loại hình nhà ở riêng biệt đặt ở một vị trí độc lập có sân vườn cũng như hàng rào và lối chắn ra vào riêng đồng thôi công trình này cũng sẽ bao gồm số tầng chính không quá ba tuần và được xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng đô thị do cơ quan có thẩm quyền tiến hành phê duyệt và đồng ý.

Thứ hai, nhà ở độc lập. Đây là một loại hình nhà ở riêng lẻ hiện chiếm tỷ trọng đa số trong số các loại hình nhà ở riêng lẻ hiện diện tại nước ta, ví dụ như có thể kể đến loại hình nhà ở độc lập của các hộ gia đình hoặc loại hình nhà ở độc lập của các cá nhân xây dựng tại khu vực nông thôn hoặc đô thị.

Thứ ba, nhà ở riêng lẻ. Đây là một loại hình nhà ở được xây dựng trên một diện tích độc lập và riêng biệt thuộc quyền sở hữu hợp pháp của các chủ thể như cá nhân tổ chức hộ gia đình. Đồng thời thì đây là một loại hình nhà ở mặt có những đặc điểm khác biệt dùng để phân biệt với các loại hình như nhà chung cư hoặc nhà ở thương mại…

Thứ tư, nhà ở liền kề. Nhà ở liền kề là một loại hình nhà ở kế mặt đường phố ví dụ như tọa lạc và được xây dựng trên các trục đường chính các khu thương mại hoặc dịch vụ đã được quy hoạch dựa trên kế hoạch phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc được sử dụng làm văn phòng và nơi kinh doanh buôn bán… hoặc các mục đích khác ngoài mục đích để ở. Nhà ở liền kề có sân vườn, là loại nhà ở mà có vườn nằm ở phía trước hoặc phía sau căn nhà trong phạm vi diện tích thuộc quyền sử dụng của chủ sở hữu đồng thời thì có kích thước xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết trong từng địa phương khu vực đó.

Nhìn chung thì trong các loại phân biệt nói trên, thị trường nhà ở liền kề vào thị trường nhà ở biệt thự đang phát triển khá là phổ biến và nhanh chóng nhưng chủ yếu vẫn được sử dụng với các mục đích kinh doanh thương mại và đầu tư hơn là được sử dụng với mục đích để ở. Còn nhà ở riêng lẻ được đánh giá là một loại hình nhà ở phổ biến nhất hiện nay tại Việt Nam.

3. Cách phân loại nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3 và cấp 4: 

Dựa trên tiêu chuẩn phân loại đó là chất lượng của kết cấu cũng như thời gian sử dụng thì nhà ở được phân thành nhà ở cấp 1, cấp 2, cấp 3 và cấp 4. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với nhà ở cấp 1: Đây là loại hình nhà ở có kết cấu chịu lực tốt, bằng bê tông và cốt thép hoặc các vật dụng kiên cố khác như xây gachh, loại hình nhà ở này có niên hạn sử dụng là 80 năm theo quy định của pháp luật. Nhà ở cấp 1 được thiết kế có bao che nhà và tường cách ngăn các phòng với nhau bằng bê tông cốt thép kiên cố, mái của nhà ở cấp 1 thì thiết kế bằng bê tông hoặc lợp ngói, có hệ thống tản nhiệt và các nhiệt tốt, vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt. Đồng thời, nhà sở cấp 1 có tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, đặc biệt là không hạn chế số tầng. 

Thứ hai, đối với nhà ở cấp 2: Đây là loại hình nhà ở có kết cấu chịu lực tốt, bằng bê tông và cốt thép hoặc các vật dụng kiên cố khác như xây gạch, loại hình nhà ở này có niên hạn sử dụng là 70 năm theo quy định của pháp luật. Nhà ở cấp 2 được thiết kế có bao che nhà và tường cách ngăn các phòng với nhau bằng bê tông cốt thép kiên cố, mái của nhà ở cấp 1 thì thiết kế bằng bê tông hoặc lợp ngói bằng Fibroociment. Các vật liệu trong nhà ở cấp 2 thì khá hoàn thiện và tương đối tốt, số tầng không hạn chế và đặc biệt là tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. 

Thứ ba, đối với nhà ở cấp 3: Đây là loại hình nhà ở có kết cấu chịu lực tốt, bằng bê tông và cốt thép hoặc các vật dụng kiên cố khác như xây gạch, loại hình nhà ở này có niên hạn sử dụng là tên 40 năm theo quy định của pháp luật. Nhà ở cấp 3 được thiết kế có bao che nhà và tường cách ngăn các phòng với nhau bằng bê tông cốt thép kiên cố, mái của nhà ở cấp 1 thì thiết kế bằng bê tông hoặc lợp ngói bằng Fibroociment. Vật liệu xây dựng nhà ở cấp 3 thì khác phổ thông, tuy nhiên tiện nghi sinh hoạt vẫn đáp ứng được bình thường, nhà chỉ được cao tối đa là 2 tầng. 

Thứ tư, đối với nhà ở cấp 4: Đây là loại hình nhà ở có kết cấu chịu lực bằng gạch hoặc gỗ, loại hình nhà ở này có niên hạn sử dụng là tên 30 năm theo quy định của pháp luật. Loại hình này có tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm), với mái ngói hoặc Fibroociment, vật liệu chất lượng thấp, và tiện nghi sinh hoạt khá thấp. 

4. Xây dựng nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép không? 

Điều kiện để khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ là phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép. Nghĩa là chủ đầu tư xây dựng (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Đồng thời, Luật Xây dựng cũng quy định rõ trường hợp nào phải có giấy phép, trường hợp nào không yêu cầu phải có giấy phép xây dựng. Theo đó, những trường hợp sau đây nhà ở riêng lẻ được miễn hoặc không được miễn giấy phép xây dựng.

Thứ tự	Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng	Trường hợp phải có giấy phép xây dựng
1	Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt	Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
2	Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt	Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
3	Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ trường hợp trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa	Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa

5. Quy trình cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Bước 1: Các chủ thể khi tiến hành cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ chuẩn bị hai bộ hồ sơ để nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhận hồ sơ thì sẽ có trách nhiệm xem xét kiểm tra hồ sơ và ghi giấy biên nhận đối với những bộ hồ sơ mà đắp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật và ghi rõ lý do trả lại hồ sơ trong trường hợp hồ sơ không đáp ứng yêu cầu.

Bước 2: Trong thời hạn bẩy ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được luôn bu sơ hợp lệ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải tổ chức tiến hành kiểm tra thực địa và thẩm định hồ sơ. Khi đó nếu phát hiện tài liệu thiếu hoặc không đúng quy định của pháp luật thì sẽ phải ra văn bản để yêu cầu chủ đầu tư bổ sung và hoàn thiện hồ sơ. Trường học việc bổ sung mà vẫn không đáp ứng theo yêu cầu của thông báo thì trong khoảng thời gian luật định là ba ngày làm việc thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền trách nhiệm thông báo cho chủ đầu tư về lý do không được cấp phép.

Bước 3: Trong thời hạn 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ thì các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành hỏi ý kiến các chủ thể và các cơ quan khác có liên quan. Các cơ quan quản lý sẽ phải trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức trách của mình. Và nếu Như cơ quan không có ý kiến gì thì coi như là đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình. 

Bước 4: Trong khoảng 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và cơ quan có thẩm quyền xem xét xây dựng bộ hồ sơ đó sẽ cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp được cấp giấy phép xây dựng. Đối với trường hợp mà đến hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm kỳ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép sẽ phải thông báo bằng văn bản cho các chủ thể biết rõ lý do đồng thời thông báo bằng văn bản cho các cấp quản lý nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020.