Các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng mới có giá trị pháp lý

1. Công chứng là gì? Đặc điểm pháp lý của công chứng

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 2 Luật Công Chứng 2014 nêu: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (hợp đồng, giao dịch); tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Từ khái niệm trên có thể hiểu một cách gọn như sau: Công chứng là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận về:

– Xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của một hợp đồng, của giao dịch dân sự bằng văn bản;

– Xác nhận về tính chính xác, tính hợp pháp và không trái đạo đức xã hội của các bản dịch giấy tờ, các văn bản từ tiếng Việt được dịch sang tiếng nước ngoài hoặc được dịch từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt.

Theo quy định của pháp luật thì những giấy tờ đó phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Công chứng hợp đồng, giao dịch do cơ quan bổ trợ tư pháp cụ thể là Phòng Công chứng và Văn phòng Công chứng thực hiện. Việc công chứng giúp bảo đảm nội dung của một hợp đồng, một giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó.

Do đó, người dân có thể lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực. Thực tế cho thấy các hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ được đảm tính hợp pháp và giảm thiểu được nhiều rủi ro hơn.

Hoạt động công chứng do công chứng viên thực hiện có những đặc điểm như sau:

– Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế, trong số đó có cả tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau, đó do, nếu không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà toà án không thể xác minh được. Đồng thời, công chứng viên cũng kiểm tra và xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch.

– Có hai loại hợp đồng giao dịch thực hiện hoạt động công chứng, đó là các loại hợp đồng giao dịch theo yêu cầu của pháp luật bắt buộc phải công chứng và các hợp đồng giao dịch do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

– Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên có liên quan trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia HĐGD có thỏa thuận khác.

Đồng thời, văn bản công chứng có giai trị chứng cứ, những tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu.

– Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợp đồng giao ý dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra.

Như vậy có thể hiểu, Công chứng là hành vi của công chứng viên lập, chứng nhận tính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật. Văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ.

2. Các hợp đồng bắt buộc phải công chứng

Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng. Theo quy định của pháp luật trong một số lĩnh vực văn bản dùng để tham gia giao dịch dân sự bắt buộc phải có công chứng

2.1. Hợp đồng liên quan đến nhà ở phải công chứng

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013

• Hợp đồng đổi nhà ở Căn cứ: Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014

• Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở căn cứ:  Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

• Hợp đồng thế chấp nhà ở.

Như vậy các trường hợp như mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại văn bản thừa kế nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

2.2. Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải công chứng

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013, một số những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp trên bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

3. Thực hiện thủ tục công chứng ở đâu?

Theo quy định của pháp luật hiện hành người có thẩm quyền công chứng hiện nay là công chứng viên. Công chứng viên là người đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn theo quy định của Luật Công chứng và được bổ nhiệm để hành nghề công chứng.

Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của các tổ chức hành nghề công chứng. Theo quy định của Luật Công chứng hiện nay thì tổ chức hành nghề công chứng bao gồm phòng công chứng và văn phòng công chứng.

– Văn phòng công chứng chỉ được thành lập mới ở những địa bàn chưa có điều kiện phát triển được văn phòng công chứng. Phòng công chứng sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, có con dấu, có tài khoản riêng.

– Phòng tư pháp: Căn cứ theo nhu cầu công chứng ở địa phương thì Sở Tư pháp sẽ chủ trì phối hợp với sở kế hoạch và đầu tư, sở tài chính, sở nội vụ để xây dựng đề án thành lập phòng công chứng và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định.

Trong đề án cần nêu rõ sự cần thiết của việc thành lập văn phòng công chứng, dự kiến về việc tổ chức, tên gọi, nhân sự và địa điểm đặt trụ sở. Trong thời gian là 30 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thành lập phòng công chứng thì sở tư pháp phải đăng báo trung ương hoặc đăng báo địa phương nơi đặt trụ sở của phòng công chứng trong ba số liên tiếp.

Theo đó tổ chức, cá nhân khi muốn thực hiện thủ tục công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.

Hiện nay đối với một số giao dịch pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng tuy nhiên việc công chứng sẽ giúp các bên bạn chế được các rủi ro từ những hợp đồng, từ những giao dịch dân sự, thương mại không được công chứng.Việc công chứng không chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý mà trên phương diện kinh tế, còn giúp các bên hạn chế được những rủi ro từ những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại không được công chứng.