Các loại hình, tiêu chí phân loại, phân hạng căn hộ chung cư

1. Căn hộ chung cư là gì?

Căn hộ chung cư được hiểu là các căn hộ nằm trong tòa nhà chung cư. Các căn hộ được thiết kế thành những không gian khép kín – riêng biệt và đầy đủ các chức năng như: phòng khách, bếp, phòng ngủ, nhà tắm, ban công, … Nhằm đáp ứng nhu cầu ở – sinh hoạt của các hộ gia đình.

2. Căn hộ chung cư có mấy loại hình?

Hiện nay, tại Việt Nam có 9 loại hình căn hộ chung cư phổ biến, bao gồm các loại hình sau:

2.1. Căn hộ chung cư thông thường:

Căn hộ chung cư thông thường là loại hình căn hộ chung cư phổ biến nhất, có mặt ở mọi phân khúc từ bình dân, trung cấp, cao cấp hay gần đây là sự xuất hiện của phân khúc siêu sang.

Với thiết kế đa dạng về loại hình và diện tích nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng của khách hàng như loại căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, 4 phòng ngủ,… Một căn hộ chung cư thông thường sẽ có đầy đủ các khu vực chức năng như: phòng khách, phòng ăn, nhà bếp, phòng vệ sinh và một hay nhiều phòng ngủ, đáp ứng mọi nhu cầu của các thành viên trong gia đình.

2.2. Căn hộ Studio:

Căn hộ studio là khái niệm dùng chỉ những căn hộ có diện tích nhỏ, từ 25 – 65m2.

Điều đặc biệt nhất của căn hộ studio là không gian bên trong căn hộ không có vách ngăn nhưng vẫn có đầy đủ các chức năng cơ bản như: phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, khu vực nhà vệ sinh.

Nhờ không gian không vách ngăn, chúng ta sẽ tiết kiệm được năng lượng điện đáng kể. Hơn nữa, nếu biết cách sắp xếp các vật dụng trong nhà, căn hộ sẽ trở nên thông thoáng, đỡ chật hẹp hơn. Căn hộ studio được thiết kế dành cho người độc thân, học sinh, sinh viên hay vợ chồng mới cưới,… muốn sống tại khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc đi lại.

2.3. Căn hộ văn phòng (còn gọi là căn hộ Officetel):

Căn hộ office-tel là sự kết hợp giữa hai loại hình văn phòng làm việc (Office) và khách sạn (Hotel).

Hay nói một cách dễ hiểu hơn Officetel là một mô hình văn phòng kết hợp các tính năng của một ngôi nhà, nó mang được hầu hết các đặc điểm sử dụng của một ngôi nhà, một khách sạn và một văn phòng theo xu hướng hiện đại. Chính vì đặc điểm này nó tạo cảm giác cực kỳ thoải mái trong quá trình làm việc, không quá gò bó ngột ngạt như những văn phòng công ty truyền thống.

Tùy vào mục đích sử dụng của người sử dụng mà bày trí nội thất bên trong căn hộ officetel sao cho phù hợp. Mỗi căn officetel có diện tích dao động từ 25 – 50m2, phù hợp với đối tượng doanh nghiệp nhỏ hoặc nhóm doanh nghiệp start-up, cho phép những cá nhân hay doanh nghiệp sử dụng làm việc và có thể nghỉ ngơi qua đêm.

Bên cạnh đó, cá nhân hay doanh nghiệp sở hữu căn hộ officetel được thừa hưởng đầy đủ các tiện ích mà khu căn hộ có, như: hồ bơi, phòng tập gym, khu vui chơi, nhà hàng, khu vui chơi, khu mua sắm,…Đây là loại hình căn hộ chung cư khá phổ biến đối với các công ty, doanh nghiệp hiện nay.

2.4. Căn hộ thương mại:

Căn hộ Shophouse hay còn gọi là căn hộ thương mại đây là loại hình căn hộ đặc biệt, thường nằm ở các tầng khối đế của các khu căn hộ chung cư.

Ý tưởng của căn hộ shophouse là “căn hộ 2 trong 1” – vừa được tận dụng để làm nơi kinh doanh (house), vừa được dùng làm nhà ở (house).

Shophouse thường sẽ có cấu trúc từ 2 tầng trở lên. Tầng trệt dùng để làm cửa hàng, văn phòng, nhà hàng, quán cafe, nhà trẻ,…Còn tầng 2 là không gian sinh hoạt của cả gia đình. Và dĩ nhiên, tầng này sẽ được thiết kế như một căn hộ thông thường với đầy đủ các phòng chức năng.

Trong đa số các dự án khu căn hộ, shophouse là sản phẩm có giá bán cao vì số lượng ít và mang giá trị thương mại. Thiết kế shophouse được chủ đầu tư quy hoạch đồng bộ, không thể điều chỉnh cũng như thay đổi cấu trúc.

2.5. Căn hộ Penthouse:

Căn hộ penthouse là loại hình căn hộ hạng sang, có diện tích rất rộng và nằm ở tầng áp mái, tầng cao nhất của một tòa nhà chung cư. Diện tích căn hộ tối thiểu từ 200m2, trần nhà phải đảm bảo cao thoáng, rộng rãi. Có loại penthouse: penthouse thông thường và penthouse thông tầng (ít nhất 2 tầng).

Thiết kế căn hộ penthouse thường theo hướng không gian mở nhằm tận dụng lợi thế vị trí trên cao, mở rộng tối đa tầm nhìn. Đồng thời, bên trong penthouse hạn chế sử dụng vách ngăn để nới rộng không gian sinh hoạt.

2.6. Căn hộ kép:

Căn hộ Dual-key hay còn gọi là căn hộ kép hoặc căn hộ chìa khóa đôi (Dual-key apartment) là loại hình căn hộ có chung cửa ra vào, nhưng bên trong được chia thành 2 lối vào riêng biệt: một dẫn tới phòng chính, một dẫn tới phòng nhỏ hơn. Mỗi phòng đều có đầy đủ các khu vực chức năng như: phòng khách, hệ thống bếp, nhà tắm, phòng ngủ riêng.

Ý tưởng của căn hộ dual key là “căn hộ 2 trong 1”. Đây là loại hình căn hộ thích hợp với các gia đình nhiều thế hệ cùng chung sống, vừa có tính kết nối và vẫn đảm bảo tính riêng tư cho các thành viên. Và rất dễ để gộp 2 căn hộ thành một bằng cách tháo dỡ bức tường ngăn cách.

2.7. Căn hộ thông tầng:

Căn hộ Duplex là loại căn hộ thông tầng. Ít nhất là 2 tầng liền kề nhau trong một tòa nhà. Có cầu thang ở ngay bên trong căn hộ. Căn hộ duplex có thể nằm xen kẽ giữa các tầng, không nhất thiết phải ở trên tầng cao nhất như penthouse. Với diện tích thông tầng, căn hộ duplex sẽ có nhiều diện tích sử dụng không chỉ dành cho những chức năng cơ bản, chủ nhà sẽ có nhiều không gian khác như phòng đọc sách, phòng bar, phòng massage, … hoặc có nhiều không gian để trang trí nội thất, thể hiện bản sắc riêng của gia chủ.

2.8. Căn hộ Sky Villa:

Căn hộ sky villa – sky villa apartment là sự kết hợp giữa biệt thự đơn lập và căn hộ, tạo nên một không gian sống trên cao cực kỳ sang trọng, đẳng cấp với đầy đủ các tiện nghi như hồ bơi, sân vườn, phòng tập gym và view nhìn rộng lớn. Bên cạnh đó, căn hộ Sky Villa thường có thiết kế thông tầng để mở rộng tối đa diện tích cũng như tầm nhìn.

Cùng là nằm trên tầng cao nhất của tòa nhà như penthouse, nhưng Sky Villa có lối đi và thang máy riêng, đảm bảo riêng tư tuyệt đối cho gia chủ. Diện tích: từ 150m2 trở lên, phạm vi xây dựng của căn hộ sky villa có thể trải dài toàn bộ một tầng hoặc thậm chí hai đến ba tầng.

2.9. Căn hộ tầng hầm:

Căn hộ tầng hầm dùng để chỉ các căn hộ nằm dưới cùng của tòa nhà (nằm ở tầng hầm của tòa nhà). Căn hộ tầng hầm có thể được thiết kế giống như căn hộ chung cư thông thường hoặc căn hộ studio. Dạng căn hộ này có không gian bức bí vì không có ánh sáng tự nhiên.

3. Các tiêu chí phân loại căn hộ chung cư:

Các tiêu chí để phân loại căn hộ chung cư được quy định tại điều 5 trong Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư thì sẽ có 4 tiêu chí dùng để phân loại căn hộ chung cư như sau:

Thứ nhất là, nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc.

Thứ hai là, nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.

Thứ ba là, nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.

Thứ tư là, nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Mục đích quy định các tiêu chí để phân loại căn hộ chung cư nhằm để xác định giá trị của căn hộ đó khi quản lý hoặc giao dịch trên thị trường bất động sản.

4. Phân hạng căn hộ chung cư như thế nào?

Căn cứ theo Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, người ta phân ra 3 hạng nhà chung cư: hạng A, B, C.

Đối với căn hộ chung cư Hạng A: có nghĩa là căn hộ chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với căn hộ chung cư Hạng B: có nghĩa là căn hộ chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với căn hộ chung cư Hạng C: có nghĩa là căn hộ chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.