Các bước đơn giản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ nhà đất. Những điều cần biết khi mua bán, sang tên nhà đất hiện nay tại Việt Nam.
Sau khi công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, cho tặng nhà đất hoặc văn bản thừa kế nhà đất thì bạn vẫn còn một bước nữa để nhà đất đó hoàn toàn thuộc về bạn một cách hợp pháp, đó là làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vậy các bước thực hiện thủ tục sang tên trước bạ nhà đất diễn ra như thế nào. Trình tự và thủ tục thực hiện ra sao? Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc có thêm những thông tin hữu ích về vấn đề này.
1.Cơ sở pháp lý
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020
Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021
2.Giải quyết vấn đề
Bước 1. Lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Trước hết bạn cần tiến hành lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng sang tên sổ đỏ, kèm theo đặt cọc. Nếu là sang tên chuyển nhượng tặng cho thì hai bên cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận (sổ đỏ) để làm căn cứ tin tưởng. Nếu là thừa kế thì không cần giấy tờ tùy thân.
Theo Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 thì đất đai được xem là thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chính là đại diện chủ sở hữu đất đai cũng như thống nhất quản lý. Chúng ta chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo đúng quy định.
Vì thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sẽ được ký kết khi giao dịch. Khác với việc ký kết hợp đồng mua bán đất như khi bạn mua bán nhà ở.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên với nhau. Bên chuyển nhượng sẽ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả một số tiền cho bên chuyển nhượng.
Hợp đồng này hợp pháp khi được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng này cần được ký kết tại văn phòng công chứng (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của phòng công chứng mới đảm bảo giá trị pháp lý. Nhờ vậy hợp đồng này mới có giá trị khi tiến hành thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các bên cần cung cấp được các giấy tờ như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, đăng ký kết hôn,… Thông tin trên các giấy tờ này cần chính xác. Có vậy thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới đúng quy định pháp luật.
+ Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có đầy đủ các nội dung sau:
- Thông tin của các bên: họ tên, CMND, nơi cấp, ngày cấp, địa chỉ thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đất đủ diện tích, đúng loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng,… Bên nhận chuyển nhượng phải trả đủ tiền, đúng thời hạn và phương thức và thực hiện các nghĩa vụ khác theo pháp luật về đất đai,…
- Giá chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên.
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất như hiện có cầm cố, thế chấp. Nếu có thì trách nhiệm các bên ra sao.
Các trường hợp vi phạm hợp đồng và trách nhiệm các bên ra sao (phạt do chậm thanh toán, chậm bàn giao đất,…)
Thông thường, bên bán đất có thể nhận cọc từ nhiều người đến xem mua. Vì vậy, để đảm bảo an toàn thì người mua nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán. Và mặc dù pháp luật không bắt buộc thì cũng nên công chứng hợp đồng đặt cọc này. Nếu có bất kì tranh chấp nào phát sinh thì hợp đồng đặt cọc cũng đủ cơ sở yêu cầu Tòa án giải quyết.
Khi thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua cũng cần phải lưu ý những điểm sau:
- Nên thực hiện thanh toán tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.
- Đừng thanh toán bằng ngoại tệ, có thể khiến cho giao dịch này bị vô hiệu.
- Khi hợp đồng được ký kết và công chứng, cần liên hệ nộp thuế để tránh phát sinh phí phạt nộp chậm.
- Đến lúc này, bạn đã có thể chuẩn bị hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Khi nhận được giấy này, bạn cần kiểm tra lại thông tin trên giấy chứng nhận và yêu cầu đính chính nếu có sai sót.
Bước 2. Làm bảng kê khai tài chính là nộp lệ phí theo quy định
+Bảng kê khai tài chính cần đảm bảo đầy đủ các nội dung như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân phải đóng 2% (Khoản 5 Điều 3
Thông tư 111/2013/TT-BTC , Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ CP) - Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Phí trước bạ (Điều 2
Thông tư 301/2016/TT-BTC Bộ tài chính) - Phí thẩm định hồ sơ 0.15% giá trị bất động sản
+Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký ).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng bổ sung 04 bản).
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Thông tin cụ thể như sau:
+ Thuế sang tên sổ đỏ (trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm):
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán (Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản – tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).
- Lệ phí trước bạ: 0,5 % (Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế…) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng). Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: Bên nhận quyền sở hữu đất nộp toàn bộ hồ sơ, chứng từ đã được thực hiện theo các bước nói trên tại sở địa chính nhà đất (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu do UBND thành phố cấp), hoặc tại UBND quận, huyện (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận, huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).
+ Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc
văn bản thỏa thuận phân chia tài sản; văn bản khai nhận tài sản. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Để không mất thời gian trong quá trình sang tên bạn nên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ hồ sơ cần thiết trước khi di chuyển đến cơ quan hỗ trợ. Hồ sơ, giấy tờ sang tên sổ đỏ cần có như sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho.
- Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế trong trường hợp thừa kế.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng
- Tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01
- Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
- Giấy tờ xác định thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 4. Nộp hồ sơ
Khi đã hoàn tất 3 bước chuẩn bị như trên, lúc này bạn chỉ cần di chuyển đến văn phòng nơi hỗ trợ đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường, thị trấn. Tại đây, tư vấn viên sẽ hỗ trợ bạn hoàn tất quá trình sang tên sổ đỏ.
Địa chỉ nộp các hồ sơ trên là tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện, bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã (với hộ gia đình, cá nhân); tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (với cơ quan, tổ chức).
Bước 5. Thẩm định hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Kiểm tra hồ sơ;
– Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ký quyết định hủy sổ đỏ bị mất, đồng thời ký cấp lại sổ đỏ mới;
– Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 6. Trao sổ đỏ cho người sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai trao sổ đỏ cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Thời hạn thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ là không quá 10 ngày theo quy định pháp luật
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Thời hạn 10 ngày được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
