Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào? Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không? Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp?
Hiện nay, nhiều quý bạn đọc không còn xa lạ với cụm từ thế chấp nhiều cá nhân do kiến thức về pháp luật còn hạn chế đã thực hiện việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng lại chỉ thực hiện thủ tục đơn giản bằng giấy tờ viết tay xác nhận về việc thế chấp quyền sử dụng đất, mà không công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp và thực hiện thủ tục đăng ký việc thế chấp. Vậy, theo quy định pháp luật, cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không?
Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
– Nghị định 102/2017/NĐ-CP Về đăng ký biện pháp bảo đảm;
– Thông tư 07/2019/TT-BTP Hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Luật sư
Mục lục bài viết
1. Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia ( bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và các bên có thể thỏa thuận chủ thể giữ tài sản thế chấp có thể là bên thứ ba.
Căn cứ theo Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp như sau:
– Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Căn cứ theo Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không?
Căn cứ theo Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định cá nhân sử dụng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam hoặc tại các tổ chức kinh tế, cá nhân theo quy định pháp luật.
Thứ nhất, Xét về điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện:
+ Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 189);
+ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 190);
+ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 191);
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện ( Điều 192),
+ Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193);
+ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 194).
– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thứ hai, căn cứ theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định các cá nhân, tổ chức không phải tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên việc nhận thế chấp phải đáp ứng các điều kiện sau:
1) Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2) Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
3) Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất: Cụ thể:
– Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất theo quy định của pháp luật (Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015):
+ Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.
Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.
+ Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ.
– Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau (Khoản 5 Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015):
+ Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;
+ Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
4) Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Như vậy, từ những phân tích nêu trên cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên cần lưu ý rằng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện lập hợp đồng nhận thế chấp bằng văn bản và được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó thực hiện đăng ký tại cơ quan đất đai nhằm bảo vệ tốt nhất quyền, lợi ích của các bên.
3. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ sau đây:
– Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
– Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
Căn cứ theo Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế chấp có quyền sau đây:
– Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
– Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng
– Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
– Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
– Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác
– Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm sau:
+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
