Bình luận quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu

Trong thực tế xét xử hiện nay, có nhiều vụ án dân sự có sự tham gia của người thứ ba ngay tình và rất nhiều trường hợp đã bị bỏ quên hoặc không được tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Bản thân quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình còn một số bất cập, tiêu biểu nhất liên quan đến vấn đề tài sản giao dịch là bất động sản.

Thứ nhất, theo quy định của  Bộ luật dân sự 2005, nếu tài sản người thứ ba có được từ một giao dịch dân sự bị vô hiệu là bất động sản thì người thứ ba buộc phải trả lại tài sản trừ trường hợp được quy định tại điều 258 Bộ luật dân sự 2005. Theo em, quy định này chưa thật sự hợp lý, bởi lẽ, trường hợp mà người thứ ba sau khi có được bất động sản đó không thông qua bản án của Tòa án hay quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tiến hành việc xây dựng, sửa chữa hay sinh sống ổn định trên bất động sản đó thì việc xử lý theo điều 138 Bộ luật dân sự 2005 có phần cứng nhắc.

Ví dụ thực tế: Tháng 1/2001, bà D và ông S tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất 150m², có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tháng 4/2001, do vỡ nợ nên ông S phải bán gấp mảnh đất cho ông K. Hai bên đã làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Ông K sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tiến hành xây dựng nhà ở cho gia đình trên phần diện tích 150m² đất đó và sử dụng ổn định.

Tháng 12/2002, bà D kiện ông S ra tòa với lý do, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông S kí trong thời gian bà không được minh mẫn về tinh thần. Sau khi điều tra làm rõ thì Tòa án đã nhận thấy lý do bà D đưa ra là đúng, và bản thân ông S cũng đã thừa nhận việc lợi dụng tinh thần bà S không ổn định minh mẫn để tiến hành giao dịch. Tòa án quyết định tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D và ông S vào tháng 1/2001 vô hiệu do vi phạm điều kiện ý chí chủ thể tham gia giao dịch. Tòa án buộc Ông K mặc dù là người thứ ba ngay tình nhưng phải trả lại diện tích đất này theo quy định của pháp luật (Điều 138 Bộ luật dân sự 2005). Phần diện tích nhà ông K xây dựng thêm trên mảnh đất đó được Tòa án quyết định để bà D thanh toán chi phí phát sinh thêm trong thời gian ông K chiếm hữu mảnh đất này.

Quy định của pháp luật có phần cứng nhắc. Bởi lẽ, pháp luật được xây dựng mục đích cũng là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, làm cho cuộc sống của họ được ổn định. Trong trường hợp này, khi mà ông K và gia đình đã xây nhà và sống ổn định trên mảnh đất đó, việc yêu cầu ông trả lại mảnh đất sẽ làm đảo lộn cuộc sống của gia đình ông và gây nhiều phiền toái. Thiết nghĩ, nên bổ sung phương thức yêu cầu bồi thường thiệt hại với trường hợp khi người thứ ba có được tài sản không thông qua bản án của tòa án hay quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu quy định như vậy thì những trường hợp thực tế như trên sẽ được giải quyết hợp tình, hợp lý hơn, đảm bảo cho cuộc sống của nhân dân được ổn định.

Vụ án trên nên được giải quyết theo cách, ông S sẽ phải hoàn trả lại số tiền mà ông và bà D đã tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2001. Trường hợp giá bất động sản có sự thay đổi tại thời điểm khởi kiện thì ông S phải bồi thường thêm phần giá trị chênh lệch đó cho bà D. Ông K là người thứ ba chiếm hữu ngay tình đã được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Thứ hai, quy định của pháp luật về tài sản giao dịch là động sản:

“…là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu…”.

Quy định được hiểu, bất cứ tài sản giao dịch là động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì khi người thứ ba có được tài sản mặc dù ngay tình nhưng vẫn phải trả lại tài sản. Pháp luật chỉ truy cứu trách nhiệm và xử lý đối với những trường hợp có lỗi trong giao dịch dân sự. Sẽ có những trường hợp mặc dù tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu nhưng chủ thể là người thứ ba không thể biết được tài sản là đối tượng của một giao dịch dân sự vô hiệu trước đó.

Ví dụ: A trộm cắp tài sản là chiếc xe máy của B. Trong cốp xe có ví của B với đầy đủ giấy tờ của chiếc xe mà A lấy cắp. A đã tiến hành giao dịch mua bán tài sản với C. C không nghi ngờ về nguồn gốc chiếc xe vì đã có đầy đủ giấy tờ trong tay. Một tuần sau khi mua bán xe với C hoàn tất, A bị Công an bắt và Tòa án đã buộc C phải trả lại tài sản là chiếc xe máy cho B.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Trong trường hợp trên, C là người chiếm hữu ngay tình bởi C không biết được tài sản do trộm cắp mà có vì A giao dịch mua bán với đầy đủ giấy tờ của chiếc xe. C không có lỗi trong trường hợp này bởi C không biết và không thể biết tài sản giao dịch là bất hợp pháp. Việc yêu cầu C phải trả lại xe máy có phần nào đó làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích cần được bảo vệ của người thứ ba ngay tình. Nên chăng cần xem xét thực tế nếu thấy tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu nhưng chủ thể có lỗi đã sử dụng phương thức tinh vi (làm giả giấy tờ, trộm cắp cả giấy tờ của tài sản…) làm người thứ ba tham gia giao dịch không biết hoặc không thể biết tài sản tham gia giao dịch là phạm pháp thì cần có cách xử lý cụ thể hợp tình hợp lý hơn là bắt buộc người thứ ba mặc dù không có lỗi vẫn phải trả lại tài sản.