Bên mua có quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà không?

1. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà không?

Pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về vấn đề bảo hành nhà ở và các công trình xây dựng. Căn cứ theo quy định tại Điều 22 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà ở là công trình xây dựng như sau:

– Bên bán nhà và công trình xây dựng phải có nghĩa vụ thông báo cho bên mua hạn chế về những quyền sử dụng nhà ở và công trình xây dựng (nếu có);

– Có nghĩa vụ trong việc bảo quản nhà ở và công trình xây dựng đã bán cho bên mua trong thời gian chưa tiến hành hoạt động bàn giao cho bên mua;

– Thực hiện đầy đủ thủ tục mua bán nhà ở và các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

– Tiến hành bàn giao nhà ở và công trình xây dựng theo đúng thời hạn cho bên mua, bàn giao đúng chất lượng và phù hợp với các điều kiện khác mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng; có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quên giờ hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với hồ sơ, tài liệu và giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bảo hành nhà ở và các công trình xây dựng đã bán phù hợp với quy định tại Điều 20 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020;

– Có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như những thiệt hại đó xuất phát từ nỗi mà bản thân mình gây ra;

– Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

-Thực hiện các nghĩa vụ khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Theo đó, nghĩa vụ bảo hành nhà ở và các công trình xây dựng là một trong những nghĩa vụ được pháp luật quy định cho bên bán. Căn cứ theo quy định tại Điều 20 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về hoạt động bảo hành nhà ở và công trình xây dựng đã bán như sau:

– Bên bán sẽ phải có trách nhiệm tiến hành hoạt động bảo hành nhà ở và bảo hành các công trình xây dựng đã bán cho bên mua theo quy định của pháp luật. 

– Trong trường hợp nhà ở và các công trình xây dựng đã bán đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán phải có quyền yêu cầu các tổ chức và cá nhân thi công công trình xây dựng cung ứng các thiết bị cần thiết và phải có trách nhiệm thực hiện hoạt động bảo hành phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng;

– Thời hạn bảo hành cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, tức là thời hạn bảo hành nhà ở và các công trình xây dựng phải được tuân thủ và thực hiện đầy đủ, trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì thôi hạn bảo hành sẽ do các bên thỏa thuận.

Như vậy có thể nói, bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở, việc bên bán bảo hành nhà ở cho bên mua là nghĩa vụ của bên bán được pháp luật quy định theo như phân tích ở trên. Cho nên bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng đó.

2. Quy định về nội dung bảo hành nhà của bên bán: 

Pháp luật hiện nay cũng có những quy định cụ thể về nội dung bảo hành nhà ở của bên bán. Căn cứ theo quy định tại Điều 85 của Luật nhà ở năm 2022 thì, các chủ thể được xác định là tổ chức và cá nhân thi công các công trình xây dựng nhà ở và đảm bảo chất lượng công trình và phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, các tổ chức và cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải đảm bảo về chất lượng của các thiết bị đó và phải có nghĩa vụ bảo hành các thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định. Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 85 của Luật nhà ở năm 2022 thì có thể nói, nội dung của hoạt động bảo hành nhà ở sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:

– Sửa chữa và khắc phục các hư hỏng của khung, các hư hỏng của cột, dầm, sàn nhà và tường, trần nhà và mái nhà, sân thượng và cầu thang bộ, bảo hành đối với các phần ốp và lát, trát có nguy cơ bị hư hỏng, hệ thống cung cấp chất đốt và hệ thống cung cấp điện sinh hoạt, cung cấp điện chiếu sáng;

– Bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt cho gia đình;

– Bể phốt và hệ thống thoát nước thải, thoát nước sinh hoạt cho gia đình;

– Khắc phục các trường hợp nhà bị nghiêng hoặc sụt lún;

– Một số nội dung khác theo thỏa thuận của các bên được ghi nhận trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê nhà ở. Riêng đối với các thiết bị được gắn trong nhà ở thì bên bán và bên cho thuê mua nhà ở phải có trách nhiệm trong việc thực hiện hoạt động bảo hành sửa chữa và thay thế theo đúng thời hạn phù hợp với quy định của các nhà sản xuất thiết bị đó.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 39 Điều 3 của Luật xây dựng năm 2020 thì có thể nói, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng sẽ bao gồm thiết bị công trình và các thiết bị công nghệ. Thiết bị công trình tức là các loại thiết bị được lắp đặt vào các công trình xây dựng phù hợp với thiết kế xây dựng của công trình đó. Còn thiết bị công nghệ được xem là những loại thiết bị nằm trong một hệ thống dây chuyền công nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng sao cho phù hợp với thiết kế của công trình công nghệ đó. 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, có quy định thêm, chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng … (quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 28) và đối với công trình nhà ở, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm, hình thức, giá trị và thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở (quy định cụ thể tại khoản 7 Điều 29).  

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán nhà, công trình xây dựng:

Thứ nhất, căn cứ theo quy định tại Điều 21 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về quyền của bên bán nhà ở và các công trình xây dựng như sau:

– Có quyền yêu cầu bên mua nhận các công trình xây dựng phù hợp với thời hạn đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ số tiền theo thời hạn và phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, trong trường hợp hợp đồng của các bên không thỏa thuận về thời hạn và thương thức thanh toán thì bên bán chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị của hợp đồng khi người mua đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Yêu cầu bên mua phối hợp với bên bán để tiến hành thực hiện các thủ tục cần thiết trong quá trình mua bán trong thời gian hai bên đã thỏa thuận;

– Không bàn giao nhà ở và các công trình xây dựng khi bên mua chưa thanh toán đầy đủ tiền, chưa trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

– Có quyền yêu cầu bên mua thực hiện hoạt động bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật nếu như thiệt hại xảy ra do lỗi của bên mua;
Các quyền lợi khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Thứ hai, nghĩa vụ của bên bán nhà ở và công trình xây dựng được quy định tại Điều 22 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 như sau:

– Bên bán nhà và công trình xây dựng phải có nghĩa vụ thông báo cho bên mua hạn chế về những quyền sử dụng nhà ở và công trình xây dựng (nếu có);

– Có nghĩa vụ trong việc bảo quản nhà ở và công trình xây dựng đã bán cho bên mua trong thời gian chưa tiến hành hoạt động bàn giao cho bên mua;

– Thực hiện đầy đủ thủ tục mua bán nhà ở và các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

– Tiến hành bàn giao nhà ở và công trình xây dựng theo đúng thời hạn cho bên mua, bàn giao đúng chất lượng và phù hợp với các điều kiện khác mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng; có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quên giờ hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với hồ sơ, tài liệu và giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bảo hành nhà ở và các công trình xây dựng đã bán phù hợp với quy định tại Điều 20 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020;

– Có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như những thiệt hại đó xuất phát từ nỗi mà bản thân mình gây ra;

– Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

– Thực hiện các nghĩa vụ khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Thứ ba, căn cứ theo quy định tại Điều 23 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về quyền của bên mua nhà ở và công trình xây dựng như sau:

– Có quyền yêu cầu bên bán thực hiện và hoàn thành đầy đủ các thủ tục trong quá trình mua bán nhà ở và công trình xây dựng phù hợp với thời hạn mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Có quyền yêu cầu bên bán giao nhà và giao công trình xây dựng theo đúng thời hạn và phù hợp với chất lượng mà các bên đã thỏa thuận, kèm theo một số điều kiện khác đã được ghi nhận trong hợp đồng, yêu cầu bên bán giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng với các loại giấy tờ khác có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở và các công trình xây dựng phù hợp với quy định của pháp luật;

– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà và công trình xây dựng không đúng thời hạn và không đúng chất lượng theo cam kết của các bên trong hợp đồng;

– Các quyền lợi khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Thứ tư, căn cứ theo quy định tại Điều 24 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà ở và các công trình xây dựng như sau:

– Thanh toán đầy đủ tiền mua nhà và các công trình xây dựng phù hợp với thời hạn và phương thức được thỏa thuận trong hợp đồng;

– Nhận nhà và công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với các loại giấy tờ có liên quan theo đúng thời hạn được thỏa thuận trong hợp đồng;

– Phối hợp với bên bán để thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán trong thời hạn đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

– Trong trường hợp mua nhà và công trình xây dựng đang cho thuê thì phải đảm bảo quyền lợi của bên thuê theo thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng thuê khi hợp đồng đó vẫn còn hiệu lực trên thực tế;

– Bồi thường thiệt hại xuất phát từ lỗi của mình gây ra;

– Các nghĩa vụ khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật kinh doanh bất động sản năm 2020;

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Luật Xây dựng năm 2020;

– Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.