Bất động sản là gì? Phân loại và đặc điểm của bất động sản?

1. Bất động sản là gì?

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại:

+ Bất động sản.

+ Động sản.

Tuy nhiên mỗi nước lại có sự khác nhau trong xác định khái niệm cụ thể về bất động sản.

Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Tính “bất động” được nhìn nhận trên hệ quy chiếu của nó. Các tài sản không di dời được có thể là đất đai, các tài sản gắn liền với đất và tài sản không di dời được so với hệ quy chiếu được chọn.

Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Do đó các tài sản khác thuộc hệ quy chiếu đứng yên được xác định là bất động sản.

Quy định pháp luật:

Theo điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015, bất động sản gồm 4 loại như sau:

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Phân tích quy định pháp luật:

Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản được nhìn nhận rõ ràng nhất là đất đai, các tài sản gắn liền với đất. Để được xác định là bất động sản, các tài sản đó không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Pháp luật còn quy định nhóm tài sản khác để có căn cứ xác định bất động sản trong trường hợp không thuộc các đặc điểm nhận diện trên.

2. Thuật ngữ tiếng Anh? 

Bất động sản tiếng Anh là Real estate.

Thuộc tính của bất động sản tiếng Anh là Properties of real estate.

Đặc điểm của bất động sản tiếng Anh là Features of real estate.

3. Phân loại bất động sản:

Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:

3.1. Theo quy định pháp luật:

Các quy định pháp luật căn cứ vào ý nghĩa không di dời được của tài sản để xác định bất động sản. Theo điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015, bất động sản gồm 4 loại như sau:

– Đất đai.

– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

– Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

– Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Nhận xét:

Trong các loại bất động sản trên, hai loại đầu là các loại bất động sản do bản chất. Bởi các tài sản này không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Theo thời gian, nhà ở và công trình xây dựng không thể di chuyển sang vùng đất khác được. Do đó nó gắn liền với vị trí địa lý, với khoảng đất đó.

Các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. Bởi khi đặt trong nhà, nó là tài sản cố định được sử dụng ổn định ở ngôi nhà đó. Kể đến như bàn ghế để trong nhà, tủ lạnh để sử dụng,…

3.2. Theo Bách khoa toàn thư mở (Wikipedia):

Bất động sản có thể phân thành 3 loại, dựa trên tính chất quy hoạch, tác động của con người lên bất động sản:

(1). Bất động sản có đầu tư xây dựng:

Tức là thực hiện các hoạt động đầu tư, xây dựng các công trình trên các mục đích sử dụng của con người. Gồm những bất động sản chính như sau:

– Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). Trong trường hợp này được hiểu trong mục đích để ở. Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. Bởi người dân có nhu cầu sinh sống, thay đổi địa điểm sống vì thuận tiện, nhu cầu cao hơn,…

– Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ. Để thực hiện lao động, trong các lĩnh vực sản xuất, thi công,…

– Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,….. Có thể là các cơ sở hạ tầng công cộng, trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước.

(2). Bất động sản không đầu tư xây dựng:

Trong đó không thực hiện các hoạt động đầu tư, xây dựng công trình. Thường được sử dụng trong các mục đích nông nghiệp hoặc có tính đặc thù khác.

– Đất nông nghiệp: Như trồng lúa, hoa màu để đảm bảo lương thực.

– Đất nuôi trồng thủy sản: Nuôi trồng thủy sản, mang đến nguồn thức ăn có dinh dưỡng cao. Cung cấp nguyên liệu cho nhiều ngành công nghiệp chế biến.

– Đất làm muối. Các vùng đất ven biển, phát triển nghề làm muối.

– Đất hiếm. Đất có nhiều nguyên tố kim loại, mang đến nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú.

 – Đất chưa sử dụng, chưa được quy hoạch để sử dụng trên thực tế.

(3). Bất động sản đặc biệt:

Các công trình này thường được sử dụng trong gìn giữ nét văn hóa dân tộc. Như:

– Các công trình bảo tồn quốc gia.

– Di sản văn hóa vật thể.

– Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.

– Nghĩa trang,…

4. Đặc điểm cơ bản của bất động sản?

4.1.Tính bất động: 

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi nơi khác. Do đó mặc dù đây là tài sản của một người, nhưng họ không thể cầm, nắm hay thực hiện các tác động khác. Dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác. Đương nhiên không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống.

Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất. Do đó mà đất đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá chuyển nhượng khác nhau. Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi – đồng bằng,…

4.2. Tính không đồng nhất: 

Mỗi bất động sản lại thể hiện đặc điểm bên trong và tác động bên ngoài khác nhau. Ngay cả các bất động sản gần nhau cũng có giá cả khác nhau, phù hợp với mục đích sử dụng khác. Như đất mặt đường, mặt ngõ, một mặt tiền, hai mặt tiền,…

Các yếu tố phản ánh tính không đồng nhất:

Giá của bất động sản có thể phản ánh đối với tính không đồng nhất của nó.

Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực thì giá cả của chúng cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

+ Thời điểm bán như thế nào.

+ Nhu cầu, khả năng, người mua có thích hay không.

+ Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào.

+ Quan trọng là đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa.

Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản. Nó cũng phản ánh tính cung cầu đối với một tài sản, thêm nữa là đặc trưng của bất động sản. Nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển. Con người coi trọng hơn nên giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát triển.

4.3. Tính khan hiếm: 

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là lý do cầu tăng khiến giá đất tăng.

Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:

+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). Người dân cũng đổ lên các khu vực thành thị, vùng phát triển để sinh sống. Do đó diện tích đất có hạn, mật độ dân số đông đương nhiên đất không đủ để sinh sống với mật độ lớn.

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Các khu công nghiệp mở rộng làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. Xu hướng này cũng đang được tiếp diễn ở nông thôn.

+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến. Người dân thường tìm đến các khu vực phát triển để làm việc trong các doanh nghiệp, xí nghiệp thay vì nông nghiệp. Vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Để đáp ứng nhu cầu sinh sống lớn của người dân các khu đô thị lớn.

4.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: 

Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Trong đó, các tài sản được đặt trong hệ quy chiếu, gắn với đất đai, công trình trên đất cũng được xác định là bất động sản. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Đất được sử dụng vào các mục đích sử dụng khác nhau của con người ở nhiều lĩnh vực, ngành nghề.

Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, mang đến giá trị bền vững cho chủ sở hữu, cho người khai thác. Thời gian sử dụng đất đai là vô hạn, hoặc thời gian cho thuê có thời hạn dài. Bên cạnh các lợi ích, tiềm năng khai thác được trên đất mà các ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững, đóng góp lớn cho đời sống của đất nước.

Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015.