Bất động sản là gì? Động sản là gì? Bất động sản và động sản khác nhau như thế nào?

1. Bất động sản là gì?

Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định về bất động sản được hiểu là một loại thuộc trong nhóm tài sản được pháp luật bảo vệ. Cụ thể bất động sản có thể hiểu đơn giản là những loại tài sản không thể duy chuyển được. Theo đó, khoản 1, điều 107 của Bộ luật dân sự quy định bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dưng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu xét về phương diện vật lý thì chỉ có đất đai mới được xem là loại tài sản không thể duy chuyển được. Đất đai trong quy định này được hiểu là những mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho chủ sở hữu theo trình tự quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể được quy định tại Bộ luật đất đai. Chúng được xác định dựa trên bản đồ do nhà nước quản lý.

– Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất được hiểu là những bất động sản được đăng ký xây dựng trên đất và nó đã được gắn liền với đất không thể duy chuyển được sang bất cứ đâu. Đây được xem là loại tài sản hay còn gọi là bất động sản phái sinh trừ bất động sản ban đầu là đất đai.

2. Động sản là gì?

Động sản được hiểu là những tài sản có thể duy chuyển được hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác được trong một không gian nhất định nhưng vẫn giữ nguyên được trạng thái, tính năng, công dụng vốn có.

Cũng theo đó mà khoản 2, điều 107 Bộ luật dân sự quy định động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Bất động sản được dịch sang tiếng anh như sau: Real estate

Khái niệm về bất động sản được dịch sang tiếng anh như sau:

Accordingly, from a physical point of view, only land is considered an immovable asset. Land in this regulation is understood as separate plots of land, associated with it is a certificate of land use right issued to the owner in accordance with the order prescribed by Vietnamese law, specifically specified in the Ministry of Planning and Investment. land law. They are identified based on state-administered maps.

Động sản được dịch sang tiếng anh như sau: Movables

Khái niệm về động sản được dịch sang tiếng anh như sau:

Movable property is understood as property that can be moved or moved from one place to another in a certain space but still retains its original state, features and uses.

3. Bất động sản và động sản khác nhau như thế nào?

Như vậy, nếu căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định thì động sản và bất động sản là những tài sản thuộc trong nhóm tài sản được quy định tại Chương VII về tài sản.

Theo đó, ta có thể hiểu động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản, những cổ phần trong một doanh nghiệp, những trái quyền trong một giao dịch dân sự, tiền các loại.

–       Về đối tượng:

+ Đối với bất động sản thì đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, Điều 107 của Bộ luật dân sự 2015 quy định thì sẽ bao gồm các loại tài sản thuộc nhóm đất động sản: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tàn sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, sẽ có các loại tài sản khác cũng được coi là bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản như nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công đươc cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào kinh doanh và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho lại quyền sử dụng đất của theo quy định của Luật đất đai.

+ Đối tượng của động sản chính là những loại tài sản sau khi loại trừ các loại thuộc bất động sản.

–       Về tính chất đặc thù:

+ Bất động sản chính là những tài sản không thể di dời được hoặc có thể gắn liền với đất đai.

+ Động sản là những tài sản có thể di chuyển tự do từ nơi này đến nơi khác, nhưng không mất đi bản chất, công dụng, tính năng vốn có của nó.

–       Về đăng ký quyền  tài sản:

+ Đối với bất động sản thì quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và pháp luật về đăng ký tài sản.

+ Đối với động sản thì quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, bởi có những loại động sản được sử dụng rất phổ biến trong đời sống hằng ngày và mang giá trị không lớn, thậm chí là không mang giá trị, ngoại  trừ một số loại tài sản được pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký.

Tuy nhiên, chúng ta cần hiểu sâu hơn về hai loại khái niệm này bởi lẽ trong đời sống hiện nay thì có rất nhiều tài sản như thiết bị trong nhà, hay các công trình xây dựng gắn liền với ngôi nhà thì lúc này được hiểu là bất động sản. Nhưng khi được tháo rời đi nơi khác không còn được lắp với ngôi nhà hay công trình nữa và vẫn giữ được tính năng của chúng thì lúc này nó được xem là động sản. Do đó, việc xác định là bất động sản sẽ còn phải phụ thuộc  vào tính chất công dụng của nó. Nếu sau khi tháo rời và di chuyển đi nơi khác thì chúng có còn giữ được đúng công dụng ban đầu của nó nữa hay không.

Như vậy, động sản sẽ có nhiều loại hơn so với bất động sản. Tuy nhiên, nhiều bất động sản có giá trị rất nhiều so với động sản. Và tùy thuộc vào công dụng của từng loại tài sản mà xác định được động sản và bất động sản.

4. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Một, các hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Căn cứ theo điều 17 của Luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Hai, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Tư, các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm sẽ được lấy mẫu tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định như sau:

– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

– Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 03 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

– Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a và Mẫu số 04b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

– Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Mẫu số 05 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Đây là mẫu các hợp đồng kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy bất động sản là những tài sản có giá trị vô cùng lớn, có nhiều tài sản lên đến vài chục tỷ. Chính vì vậy mà những loại giao dịch mua bán liên quan đến bất động sản đều phải được lập thành văn bản để đảm bảo giá trị pháp lý, tránh rủi ro sau này nếu phát sinh. Tuy nhiên, việc quy định những loại hợp đồng trên đây chỉ mang tính chất tham khảo, cá nhân, tổ chức có thể tự tiến hành soạn hợp động sao cho phù hợp với nhu cầu của bản thân, đáp ứng được sự thỏa thuận, đóng góp của các bên trong giao dịch. Bất động sản là một trong những vấn đề thường xảy ra tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng. Do đó cần phải đọc kỹ hồ sơ, điều khoản trong hợp đồng về giá cả, thời hạn thanh toán, đối tượng hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên, điều khoản phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại…

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Bộ luật dân sự năm 2015.