Bảo trì nhà biệt thự là gì? Sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự?

1. Bảo trì nhà biệt thự là gì?

Biệt thự (hay còn gọi là Villa) là một loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một không gian tương đối hoàn thiện và biệt lập tương đối với không gian xây dựng chung. Khái niệm này dùng để chỉ ra các đặc điểm đối với loại hình nhà biệt thự.

Theo quy định pháp luật, nhà biệt thự cũng là một loại hình nhà được thiết kế, xây dựng, sử dụng như nhà ở. Do đó, quy định đối với bảo trì nhà biệt thự được thực hiện như sau:

Tại Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:

“Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.”

Bảo trì là công việc phải được thực hiện thường xuyên, định kỳ. Công việc này được thực hiện trong chuyên môn của bên kỹ thuật, xây dựng. Trước tiên là để đảm bảo tính kiên cố, tuổi thọ của công trình xây dựng. Sau là đảm bảo chất lượng nói chung cho công trình nhà ở. Việc bảo dưỡng, bảo trì kết hợp với sửa chữa nếu phát hiện ra hư hỏng cần cải thiện.

Nội dung bảo trì nhà biệt thư:

Nội dung bảo trì nhà biệt thự được xác định trong quy định chung về Bảo trì nhà ở như sau:

Điều 86 Luật nhà ở năm 2014:

– Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở. Chủ sở hữu là người có quyền lợi, trách nhiệm cũng như thực hiện quản lý đối với nhà ở. Để đảm bảo công trình biệt thự có chất lượng, đạt hiệu quả sinh sống. 

Trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Người quản lý được giao quản lý, sử dụng phải có trách nhiệm trong việc bảo trì nhà biệt thự. 

– Việc bảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Công việc này có tính chuyên môn, cần được thực hiện bởi các chủ thể có trình độ, tay nghề và bằng cấp.

Đối với nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật nhà ở thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kiến trúc, quy hoạch và pháp luật về tu bổ, bảo quản, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa. Đặc biệt là đối với nhà ở biệt thự, kiến trúc cần được đảm bảo duy trì. Các công việc bảo trì, bảo dưỡng phải mang đến chất lượng, cải thiện và nâng cao giá trị. 

– Chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở. Đây là yêu cầu chung của việc bảo trì, và càng được đảm bảo đối với nhà biệt thự. Công trình này có tính phức tạp trong thiết kế, thi công. Do đó mà cũng mang đến khó khăn trong tu sửa, bảo dưỡng. 

Trường hợp bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 90 của Luật này.

Bảo trì nhà biệt thự tiếng Anh là Villa house maintenance.

Sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự tiếng Anh là Using and maintaining, renovating the villa house.

Bảo trì nhà biệt thự được tiến hành thực hiện như sau:

2. Sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự:

Thực hiện bảo trì theo quy định của pháp luật:

Việc bảo trì nhà biệt thự đ­ược thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng. Nội dung quy định được quy định cụ thể trong khoản 2 Điều 34 của Nghị định 99./2015/NĐ-CP

Đối với nhà biệt thự gắn liền với di tích lịch sử-văn hoá thì việc bảo trì phải tuân thủ các quy định về sửa chữa, tu bổ, bảo quản và phục hồi di tích theo quy định của pháp luật về bảo quản, tu bổ và phục hồi di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh. Tức là phải đảm bảo các giá trị chất lượng, nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa gắn với công trình.

Các quy định pháp luật:

Nguyên tắc quản lý, sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự được quy định tại Khoản 2 Điều 34 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, theo đó:

Việc quản lý, sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

– Tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở.

+ Quy định này được xác định trong mục đích để ở thông thường của nhà biệt thự. Đảm bảo chất lượng công trình đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, yếu tố tiện nghi. Việc bảo trì tuân thủ quy định chung, bởi nhà biệt thự là một dạng nhà ở.

+ Trường hợp là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phải thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Bởi tính chất sở hữu thể hiện yêu cầu, quy hoạch của nhà nước đối với việc bảo trì. Việc quản lý, sử dụng cũng gắn với mục đích của nhà nước trong giá trị của công trình nhà biệt thự.

+ Trường hợp là nhà ở có giá trị nghệ thuật, lịch sử, văn hóa thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý di sản văn hóa. Bởi nó phải đảm bảo chất lượng, ý nghĩa và giá trị cộng đồng.

– Nguyên tắc riêng đối với các nhóm nhà biệt thự:

+ Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm một thì phải giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao. Bởi đây là các công trình có giá trị văn hóa, kiến trúc, thể hiện ý nghĩa quản lý cộng đồng trong trách nhiệm quản lý của nhà nước.

Trường hợp thực hiện việc bảo trì đối với biệt thự nhóm 1 mà có thay đổi về màu sắc, vật liệu thì phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận sau khi có ý kiến góp ý của cơ quan quản lý về xây dựng – kiến trúc và cơ quan quản lý về văn hoá cấp tỉnh. Bởi việc quản lý được thực hiện bởi UBND cấp tỉnh. Cũng như để đảm bảo yếu tố văn hóa, kiến trúc cả bên trong và bên ngoài của nhà biệt thự. 

+ Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm hai thì phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài. Đảm bảo các giá trị kiến trúc, văn hóa cũng như thể hiện đặc điểm cấu trúc nguyên vẹn theo thời gian;

+ Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm ba thì thực hiện theo các quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và pháp luật về xây dựng. Bởi các công trình nhà biệt thự này có thể sử dụng trong nhu cầu sinh hoạt, nhà ở.

Việc phân loại, xác định các nhóm thùy thuộc vào căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

3. Trách nhiệm của chủ sở hữu, đơn vị quản lý nhà biệt thự:

– Chủ sở hữu, đơn vị quản lý nhà biệt thự có trách nhiệm bảo trì nhà biệt thự. Trong từng trường hợp mà trách nhiệm đó thuộc về chủ sở hữu hoặc đối tượng có trách nhiệm quản lý. Phải đảm bảo xác định được trách nhiệm của chủ thể bảo trì nhà biệt thự theo định kỳ, ổn định.

– Trong trường hợp ng­ười sử dụng không phải là chủ sở hữu muốn thực hiện việc bảo trì phần sở hữu riêng thì phải đ­ược chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Phải đảm bảo các nhu cầu, quyền lợi cũng như chất lượng của bào trì theo mong muốn, sự cho phép của chủ sở hữu. Không được tự ý thực hiện việc bảo dưỡng, bảo trì làm thay đổi cấu trúc, kết cấu nhà biệt thự.

– Đối với nhà biệt thự có nhiều chủ sở hữu: Mỗi chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện bảo trì đối với phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà biệt thự đó. Việc quản lý, sử dụng và nhu cầu khai thác được đảm bảo xác định riêng từng phần cho từng người. Cũng như đảm bảo chất lượng chung được duy trì ổn định trong nhu cầu của đồng sở hữu.

Người đại diện các chủ sở hữu trong nhà biệt thự nhận đóng góp theo thoả thuận giữa các chủ sở hữu. Từ đó tiến hành việc bảo trì phần sở hữu chung theo nhu cầu của các chủ sở hữu, theo quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp không có thoả thuận thì kinh phí được phân bổ tương ứng với diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

4. Yêu cầu việc bảo trì đối với một số nhóm biệt thự:

Việc bảo trì nhà biệt thự (bao gồm biệt thự nhóm 1, biệt thự nhóm 2 và biệt thự nhóm 3) phải đảm bảo tuân thủ các quy định của Thông tư này, pháp luật về quản lý quy hoạch, kiến trúc và pháp luật về nhà ở. Tùy thuộc từng nhóm biệt thự mà xác định quy định cần áp dụng trong thực tế. 

Để hiểu hơn về tiêu chí xác định các nhóm biệt thự, cùng tìm hiểu các quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

“Điều 34. Phân loại và quản lý, sử dụng nhà biệt thự

1. Nhà biệt thự được phân thành ba nhóm sau đây:

a) Biệt thự nhóm một là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử, văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do Hội đồng quy định tại Khoản 2 Điều 79 của Luật Nhà ở xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

b) Biệt thự nhóm hai là biệt thự không thuộc quy định tại Điểm a Khoản này nhưng có giá trị về nghệ thuật kiến trúc, lịch sử, văn hóa do Hội đồng quy định tại Khoản 2 Điều 79 của Luật Nhà ở xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

c) Biệt thự nhóm ba là biệt thự không thuộc diện quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.”

Từ đó cho thấy quy định của pháp luật đối với việc sử dụng, quản lý hay bảo trì nhà biệt thự. Các chủ thể có quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ liên quan cần thực hiện việc bảo trì tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, được sửa đổi bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP.