Quy định về trổ cửa sổ? Mở cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm là sai?

Hiện nay có không ít người dân thắc mắc làm sao trổ cửa sổ cho đúng để không phải bị phạt và không bị hàng xóm tranh chấp. Đây là một vấn đề rất được người dân quan tâm, nhất là trong môi trường đô thị, đất chật người đông, nhà cửa san sát. Và quy định của pháp luật về mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở được quy định ở nhiều văn bản khác nhau.

1. Một số nguyên tắc và quy chuẩn về việc trổ cửa sổ

Việc trổ cửa sổ phải tuân thủ những nguyên tắc và quy chuẩn nhất định.

Trước ngày 3/4/2008: Quy định mở cửa sổ theo Quy chuẩn Việt Nam (tập 1 năm 1997 ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) và phần II của tập 1 được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD). Trong đó có quy định là Từ tầng 2 trở lên chỉ được mở cửa đi, cửa sổ lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh ít nhất 2m và quy định khi mở cửa phải có biện pháp tránh nhìn trực tiếp và nội thất nhà bên cạnh. Nếu ranh giới dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa có thiết kế cánh cố định, cửa chớp và mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m nếu có thỏa thuận với chủ bất động sản ở bên. Trường hợp nếu thỏa thuận bị hủy bỏ thì sẽ phải bít lỗ thông, cửa sổ mà không phải thương lượng, xét xử.

Kể từ ngày 3/4/2008 các quy chuẩn trên được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD đó là: Tất cả các bộ phần của công trình nhà ở từ cánh cửa đi, cửa sổ không được quá giới hạn đất mà không quy định cụ thể hạn chế quyền như trước nên áp dụng các quy định mở cửa sổ theo “Bộ luật dân sự năm 2015”. Đến ngày 28/12/2012 đến nay các quy định mở cửa sổ 2019 được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đang có hiệu lực thi hành TCVN 9411: 2012: Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế  (Tiêu chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012).

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về quan hệ với các công trình bên cạnh thì: “Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh”. Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu: “Nếu trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa… Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Bên cạnh đó, quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm (đối diện, liền kề) sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau: Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại; Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi; Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng (bít lại).

2. Một số lưu ý khi trổ cửa sổ theo quy định của pháp luật

Theo đó khi muốn trổ cửa sổ cần tuân thủ quy định khi xây dựng tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể Điều 174 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng yêu cầu khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Ngoài ra Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản thì Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình; Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Đồng thời, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quy định về việc mở cửa sổ sang nhà bên cạnh thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Như vậy, theo quy định này thì chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa ra vào và cửa sổ hướng quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện tuy nhiên sẽ phải mở theo quy định của pháp luật xây dựng.

Theo Luật Xây dựng năm 2014 thì việc mở cửa sổ thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể tại Điểm h, Khoản 2 Điều 89 quy định: “Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc”. Như vậy, pháp luật không quy định về vấn đề phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp mở trổ cửa sổ. Những sửa chữa mở cửa sổ thuộc đối tượng được miễn giấy phép theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014.

Tuy nhiên, việc không yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ sở hữu nhà được tùy ý mở, trổ cửa sổ mà vẫn phải tuân thủ các quy định về vấn đề này. Hay nói cách khác không phải xin phép không có nghĩa là thích làm gì thì làm dù là mở cửa sổ trên không gian nhà đất thuộc quyền sở hữu. Chỉ khi việc trổ cửa đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn mở cửa sổ theo quy định của pháp luật xây dựng mở trổ cửa sổ mới được thực hiện.

Bên cạnh đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật xây dựng 2014). Theo quy định xây nhà liền kề của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực xây dựng, muốn làm cửa sổ nhìn sang nhà người khác cần có một số điều kiện như: Cửa sổ được mở khi không sát với ranh giới với nhà liền kề; Khoảng cánh giữa tường nhà mở cửa sổ với đất nhà liền kề là 2m; Mở cửa sổ cần có biện pháp phòng tránh nhìn trực tiếp vào nội thất nhà đối diện, kích thước phù hợp.

Theo quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự về hạn chế quyền trổ cửa thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Điều 10 Luật Xây dựng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng cũng cấm: “Xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng”.

3. Về việc xử lý hành chính hành vi vi phạm quy định về trổ cửa sổ

Theo quy định trên nếu vi phạm các quy định về xây dựng mở, trổ cửa sổ không đảm bảo các tiêu chuẩn sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Cụ thể, khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cố tình xây dựng cửa sổ nhằm cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được sử dụng, quản lý hợp pháp của người khác thì sẽ bị: Phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng; Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng nếu có (trong trường hợp xây dựng nhà ở mở cửa sổ, lối đi trái quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP); Buộc phá dỡ, hoàn nguyên trạng công trình vi phạm. Như vậy, nếu có hành vi vi phạm khoản 7 Điều 15 thì có thể người vi phạm sẽ bị xử phạt vi vi phạm hành chính theo quy định trên.

Như vậy, theo các quy định trên và cụ thể tại Điều 271 Bộ luật Dân sự về hạn chế quyền trổ cửa thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó việc trổ cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm không bị pháp luật cấm, tuy nhiên khi mở cửa sổ ngoài việc đảm bảo tuân thủ các quy định trên về mặt kỹ thuật xây dựng hoặc được nhà hàng xóm đồng ý. Nếu các bên không tự thỏa thuận được thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân phường xem xét, giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án.