Các lưu ý về quyền sử dụng đất, sổ đỏ nhà đất của hai vợ chồng

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị mà bất kỳ ai cũng quan tâm. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ kiến thức về quyền sử dụng đất và sổ đỏ nhà đất, đặc biệt trong mối quan hệ hôn nhân.

1. Những lưu ý về quyền sử dụng đất của hai vợ chồng

Đã bước vào mối quan hệ hôn nhân thì chắc chắn sẽ có sự phân biệt giữa những tài sản là tài sản chung và những tài sản là tài sản riêng. Tùy vào nguồn gốc hình thành, khoảng thời gian có tài sản để xác định nó thuộc loại tài sản gì. Đây là căn cứ để giải quyết tranh chấp về tài sản khi hai vợ chồng ly hôn hoặc có những tranh chấp khác.

1.1 Quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng

Tài sản chung

Theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, tài sản chung là những tài sản thuộc các trường hợp sau:

• Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
• Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
• Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
• Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Theo đó, nếu quyền sử dụng đất là tài sản được hình thành thuộc một trong các trường hợp trên thì sẽ được coi là tài sản chung của hai vợ chồng.

Tài sản riêng

Tài sản riêng của vợ, chồng, ngoài những tài sản được hình thành trước thời kỳ hôn nhân thì còn bao gồm cả những tài sản tuy hình thành trong thòi kỳ hôn nhân nhưng vẫn coi đó là tài sản riêng. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 43, Luật hôn nhân gia đình năm 2014:

• Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
• Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.

1.2. Việc phân chia quyền sử dụng đất khi ly hôn như thế nào

Khi xác định được tài sản chung, tài sản riêng của hai vợ chồng rồi thì việc phân chia tài sản khi ly hôn sẽ dễ dàng hơn.

Nguyên tắc giải quyết chung

Theo những nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn, tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

• Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;
• Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;
• Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;
• Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật hôn nhân gia đình.

Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Việc phân chia tài sản khi ly hôn cũng đảm bảo bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình.

Chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn

Nguyên tắc, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.

Việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau:

• Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định; Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng;
• Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo quy định trên;
• Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được chia theo quy định chung;
• Đối với loại đất khác thì được chia theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết như sau:

• Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn, nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình không xác định được thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình. Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận với gia đình; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết.
• Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình có thể xác định được theo phần thì khi ly hôn, phần tài sản của vợ chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó để chia theo quy định chung.

2. Những lưu ý về sổ đỏ nhà đất của hai vợ chồng

Khi có tài sản là quyền sử dụng đất nhưng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) làm căn cứ xác nhận quyền. Chính vì vậy, những quy định liên quan đến việc đứng tên sổ đỏ cũng là một trong những vấn đề mà vợ chồng cần tìm hiểu để tránh dẫn đến những tranh chấp sau này.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, về nguyên tắc, có thể hiểu nếu ai đứng tên trên sổ đỏ thì người đó sẽ có quyền. Vì vậy, trong mối quan hệ vợ chồng, vấn đề ai đứng tên sổ đỏ cần phải được rõ ràng và có sự thỏa thuận cụ thể.

Pháp luật hôn nhân và gia đình quy định rằng: Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Theo đó, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

– Đối với cá nhân trong nước: Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”.

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định: Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi “Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…”; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có).

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng thì trên sổ đỏ phải ghi tên cả hai người trừ trường hợp hai vợ chồng có thỏa thuận đây là tài sản riêng của một người hoặc là tài sản chung nhưng chỉ cần ghi tên một người. Khi đó, thỏa thuận phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp này, khi thực hiện các giao dịch liên quan thì người đứng tên sổ đỏ không được tự ý thực hiện mà phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Nếu không có sự đồng ý thỏa thuận của đôi phương thì văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng, UBND xấp xã từ chối chứng thực hợp đồng mua bán, tặng cho…Ngay cả khi đã thực hiện xong thủ tục mua bán thì người còn lại có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đã lập là vô hiệu.