Khách chậm đóng tiền nhà thuê, chủ nhà có quyền đuổi không? Chủ nhà có quyền lấy lại nhà đã cho thuê trong những trường hợp nào?
Hiện nay, nhu cầu thuê nhà tăng cao do thay đổi nơi cư trú, nhu cầu tìm kiếm việc làm ở các khu đô thị, chuyển nơi công tác và do nhiều nguyên nhân khác. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi cho các bên thì đa số khi cho thuê nhà thì hai bên thường lập hợp đồng thuê nhà để ràng buộc các quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà, trong đó có quy định về các trường hợp một trong hai bên có quyền đơn phương hợp đồng thuê nhà khi một bên vi phạm thực hiện hợp đồng. Vậy thì khách chậm đóng tiền nhà thuê, chủ nhà có quyền đuổi không? Quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào thì trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ giải đáp vấn đề trên.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm hợp đồng thuê là gì?
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Khách chậm đóng tiền nhà thuê, chủ nhà có quyền đuổi không?
Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.
Về mặt nguyên tắc thì một bên chỉ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên đã được thỏa thuận, thống nhất cam kết thực hiện hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
+ Khi mà một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho chủ nhà nếu gây thiệt hại trong quá trình sử dụng tài sản cho thuê.
+ Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
+ Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường theo sự thỏa thuận của các bên đã cam kết thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trong các trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định để một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng mà các bên đã giao kết.
Theo đó, các trường hợp bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Trong các trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Trong các trường hợp thì việc hợp đồng thuê nhà ở mà hai bên đã giao kết hợp đồng hết hạn mà các bên đã thỏa thuận; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Trong quá trình thực hiện hợp đồng thì hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
+ Nhà ở cho thuê không còn do sập do thiên tai, hỏa hoạn cháy nổ.
+ Các trường hợp mà bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Theo quy định của pháp luật thì bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 bao gồm các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở; Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua; Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của pháp luật. Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án; Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.
+ Hiện nay, thì bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
+ Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Trong quá trình sử dụng nhà thì bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường như là bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được sử đồng ý của bên cho thuê.
+ Theo quy định của pháp luật thì bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở mà mình đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục mà vẫn tiếp tục vi phạm không khắc phục thì bên cho thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Theo quy định trên, trường hợp Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho người thuê nhà, khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định người cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Không phải cứ chậm trả tiền thuê nhà ở là bị chủ nhà chấm dứt hợp đồng với người thuê nhà ở nếu hợp đồng thuê nhà ở còn hiệu lực. Cụ thể, theo điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà ở mới được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Do đó, trường hợp người thuê nhà chậm trả tiền thuê dưới 3 tháng thì chủ nhà không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Nếu người đi thuê nhà gặp khó khăn dẫn đến không có tiền trả đúng hạn thì nên trình bày cảnh ngộ của mình để chủ nhà biết và có sự cảm thông. Nếu người đi thuê nhà có tiền thì hãy trả đúng hạn để duy trì mối quan hệ tốt đẹp của hai bên; như vậy, đến khi hết hạn thỏa thuận thì chủ nhà mới tái ký hợp đồng mới.
Thực tế có nhiều chủ nhà tốt bụng, giữ tiền đặt cọc ít, người đi thuê nhà lợi dụng sự tốt bụng này nên nhiều tháng không trả tiền nhà rồi sau đó trốn đi nơi khác ở; trong tình huống này, chủ nhà cũng đều có thể kiện người thuê nhà ra Tòa án để đòi lại số chi phí thuê nhà mà bên thuê chưa trả.
Pháp luật không cấp phép chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn khi người thuê nhà chậm trả tiền nhà dưới 3 tháng; do đó, để tránh trường hợp người đi thuê nhà có tiền mà cố tình không trả đúng hạn thì trong thỏa thuận thuê nhà ở cần thiết điều khoản quy chế rõ nếu trả tiền nhà trễ sẽ tính theo một phần lãi suất. Như vậy, sẽ đáp ứng hài hòa lợi ích chính đáng cho chủ nhà lẫn người thuê.
