Quy định về cấp sổ đỏ cho nhà ở được xây dựng trên đất người khác?

Thực tế hiện nay việc xây dựng các công trình “nhầm” trên đất của người khác thường hay xảy ra. Đến khi chủ đất phát hiện thường phát sinh tranh chấp hoặc lúng túng không biết giải quyết ra sao cho thỏa đáng. Do đó, cách tốt nhất là người xây nhà trên đất của người khác phải tự bảo vệ mình nhằm xác định “chủ quyền” bằng cách tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật có liên quan. Bài viết dưới đây, Ban biên tập – Công ty Luật Dương Gia sẽ giới thiệu, trình bày các quy định về cấp sổ đỏ cho nhà ở được xây dựng trên đất người khác nhằm giúp quý khách hàng áp dụng vào thực tế.

1. Xây nhà ở trên đất người khác có được cấp sổ đỏ?

Theo quy định tại Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 có quy định như sau:

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

+ Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

+ Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Như vậy, theo quy định trên thì xây nhà trên đất của người khác gồm 02 trường hợp:

Thứ nhất, xây nhà ở trên đất của người khác mà không có sự đồng ý của người đó như lấn, chiếm thì trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận.

Thứ hai, xây nhà ở trên đất của người khác mà có sự đồng ý của người đó. Hiện nay, việc có nhà ở mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất (có nhà ở trên đất của người khác) là việc xảy ra khá phổ biến, nhất là trường hợp cha mẹ cho đất cho con để xây nhà nhưng không sang tên Giấy chứng nhận (mà chỉ cho mượn). Trong trường hợp này, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người có nhà ở phải đủ điều kiện.

Nhà ở xây dựng trên đất của người khác để được chứng nhận quyền sở hữu thì phải có đủ các điều kiện sau:

– Có một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở: Theo khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại 03 trường hợp trên thì phải có 02 điều kiện sau:

+ Điều kiện 1. Có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở.

+ Điều kiện 2: Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở thì công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

– Có văn bản chấp thuận cho xây dựng nhà ở của người sử dụng đất (chủ đất).

– Đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở trên đất của người khác

Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (bản sao giấy tờ đã công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng, tạo lập tài sản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ mang theo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân xuất trình khi có yêu cầu.

Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, với địa phương thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Bước 4. Trả kết quả

– Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Thời hạn giải quyết

– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Lưu ý: Thủ tục trên đây chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.