Chồng đi tù hoặc mất tích, vợ có được tự ý mua bán nhà đất không?

Trong quan hệ hôn nhân giữa vợ và chồng có những ràng buộc pháp lý nhất định trong đó bao gồm về vấn đề tài sản chung. Đất đai là một loại bất động sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, theo đó đất mà đứng tên của cả hai vợ chồng thì quyền sở hữu sẽ thuộc về cả hai. Vậy nếu chồng đi tù hoặc mất tích, vợ có được tự ý mua bán nhà đất không? Ban Biên tập – Công ty Luật Dương Gia căn cứ các quy định của pháp luật để giải quyết vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

 – Nghị định 126/2014/NĐ-CP.

1. Quyền định đoạt là gì?

– Quyền định đoạt:

Được quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó đây được xác định là quyền của chủ sở hữu tài sản về việc chuyển giao, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản của mình sở hữu. Theo đó chủ sở hữu đối với tài sản có quyền bán, tặng cho, trao đổi, cho vay, để lại thừa kế, tiêu dùng, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu hoặc thực hiện các hình thức của việc định đoạt khác nhưng phải phù hợp với các quy định của pháp luật đối với tài sản đó.

– Chuyển quyền sử dụng đất là việc mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình sang cho người khác thông qua các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, để lại thừa kế và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

– Điều kiện tuyên bố một người là mất tích:

Được quy định tại khoản 1 Điều 68 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

Nếu trường hợp một người mà tính đến thời điểm Tòa án tuyên bố là mất tích đã biệt tích từ 02 năm liên tiếp trở lên sau khi đã áp dụng đầy đủ các biện pháp về việc thông báo và tìm kiếm người theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng kết quả vẫn không nhận được các tin tức xác thực về việc người đó hiện nay đang còn sống hay đã chết thì dựa theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan Tòa án có thẩm quyền có thể tuyên bố người đó mất tích.

– Điều kiện tuyên bố một người đã chết:

+ Sau 05 năm kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà người biệt tích vẫn không có tin tức nào xác định là còn sống;

+ Sau 03 năm kể từ ngày quyết định của Tòa án về việc tuyên bố mất tích có hiệu lực pháp luật và không có tin tức nào xác định là người đó còn sống;

+ Sau 02 năm kể từ ngày các tai nạn hoặc thảm hoạ, thiên tai là nguyên nhân khiến một người mất tích chấm dứt mà không có thông tin nào xác định là còn sống, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng:

– Tài sản chung của vợ chồng:

+ Được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 theo đó tài sản chung của vợ chồng được xác định bao gồm các nguồn tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập được từ sức lao động của bản thân; nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh; các hoa lợi, lợi tức thu được mà phát sinh từ nguồn tài sản riêng và các nguồn thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác; tài sản mà cả hai được thừa kế, tặng cho chung và các tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận với nhau là tài sản chung.

Trong đó:

Thu nhập hợp pháp khác được quy định chi tiết tại Điều 9 Nghị định 126/2014/NĐ-CP bao gồm các khoản thu nhập sau: các tài sản có nguồn gốc từ việc vợ, chồng được công nhận quyền sở hữu đối với các vật bị chôn giấu, vô chủ, bị chìm đắm, đánh rơi, bỏ quên, đối với các gia súc, gia cầm bị thất lạc, các vật nuôi dưới nước khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015; những khoản tiền thưởng, khoản tiền có được do trúng thưởng xổ số, các khoản tiền trợ cấp, trừ trường hợp là khoản trợ cấp, khoản ưu đãi mà vợ, chồng được trao nhận theo các quy định của pháp luật về ưu đãi đối với người có công với cách mạng và các quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, của chồng; các thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là các khoản lợi mà vợ, chồng thu về được từ việc khai thác nguồn tài sản riêng của mình hoặc các sản vật tự nhiên có được từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Riêng đối với quyền sử dụng đất do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của cả hai vợ chồng nếu không phải là vợ hoặc chồng được thừa kế, tặng cho riêng hoặc không phải có được do thông qua giao dịch bằng tài sản riêng của mình.

Những trường hợp mà không có cơ sở để chứng minh tài sản đó là tài sản riêng của mỗi bên thì khi phát sinh tranh chấp sẽ được xác định là tài sản chung.

– Tài sản riêng của vợ chồng:

Bao gồm các tài sản được hình thành từ khối tài sản riêng của vợ, chồng; tài sản được tặng cho hoặc thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân; các hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản riêng nằm trong thời kỳ hôn nhân mà được các bên thỏa thuận là tài sản riêng; tài sản có trước thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định về phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân; các tài sản được sử dụng nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và các loại tài sản khác mà theo quy định của pháp luật.

3. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chồng mất tích:

Đối với quyền sử dụng đất có thể là tài sản chung của cả hai vợ chồng hoặc tài sản riêng của vợ hoặc chồng, do đó việc mua bán đất sẽ được chia thành hai trường hợp như sau:

• Trường hợp 1, tài sản chung của vợ chồng:

Nếu tài sản là căn nhà hoặc mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân như đã nêu ở trên thì về nguyên tắc quyền định đoạt sẽ phải do hai bên thực hiện chứ một bên là người vợ thì không thể thực hiện được thủ tục này kể cả khi người chồng bị Tòa án tuyên bố là mất tích.

– Nghĩa vụ quản lý tài sản của vợ khi Tòa án tuyên bố chồng mất tích:

+ Bán ngay các tài sản mà là hoa màu hoặc các sản phẩm khác có nguy cơ bị hư hỏng;

+ Giữ gìn, bảo quản tài sản của chồng;

+ Giao lại tài sản cho người chồng sau khi này trở về và  thông báo cho Tòa án biết về việc này;

+ Thực hiện các nghĩa vụ cấp dưỡng, thanh toán các nợ đến hạn hoặc các nghĩa vụ tài chính khác của người chồng bằng chính tài sản của người đó theo quyết định của Tòa án;

+ Bồi thường thiệt hại nếu có lỗi trong việc quản lý tài sản.

– Quyền của người vợ trong quá trình quản lý tài sản khi chồng mất tích:

+ Được trích một phần từ tài sản của người chồng để lại nhằm thực hiện các nghĩa vụ cấp dưỡng, thanh toán khoản nợ đến hạn và nghĩa vụ tài chính khác của người chồng.

+ Quản lý các tài sản của người chồng.

+ Thanh toán các khoản chi phí cần thiết, hợp lý trong việc quản lý tài sản của người chồng.

Như vậy người vợ chỉ có quyền bán tài sản cụ thể là nhà, đất của người chồng đi để trích một phần nhằm thực hiện các các nghĩa vụ cấp dưỡng, thanh toán khoản nợ đến hạn và nghĩa vụ tài chính khác của người chồng nhưng cũng không được trích toàn bộ phần giá trị tài sản của người chồng nằm trong khối tài sản chung.

Tuy nhiên nếu trước khi chồng mất tích mà giữa vợ và chồng đã có văn bản ủy quyền về việc người vợ được quyền mua bán, định đoạt tài sản thì người vợ mới có thể thực hiện mà không cần chồng tham gia cùng.

Đối với các trường hợp mất tích mà đã đủ các điều kiện để tuyên bố một người là đã chết thì vợ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố chồng đã chết. Lúc này tài sản nằm trong khối tài sản chung của vợ chồng sẽ được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế. Nếu không có di chúc thì sẽ chia theo quy định về chia thừa kế theo pháp luật. Trường hợp này người vợ sẽ có quyền bán tài sản là nhà cửa, đất đai nếu có được sự đồng ý của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất,

• Trường hợp 2, tài sản riêng của vợ, chồng:

– Một là, tài sản riêng của người vợ:

Trường hợp căn nhà, mảnh đất đó là tài sản riêng của người vợ thì người vợ có quyền định đoạt bao gồm quyền về việc bán tài sản đó kể cả khi người chồng mất tích.

– Hai là, tài sản riêng của người chồng:

Trường hợp này người vợ sẽ không có quyền bán tài sản của người chồng trừ khi để trích một phần nhằm thực hiện nghĩa vụ của người chồng theo quy định tương tự như trong trường hợp là tài sản chung nêu trên hoặc người chồng có văn bản ủy quyền cho người vợ trước thời điểm mất tích.

4. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chồng đi tù:

• Tài sản chung:

Trường hợp này vợ cũng không có quyền tự ý bán nếu chưa có được sự đồng ý của người chồng.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì mọi cá nhân, người sử dụng đất đều có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng 04 (bốn) điều kiện sau: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ một số trường hợp theo quy định của Luật Đất đai; quyền sử dụng đất không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án; đất không có tranh chấp và còn nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời nếu không bị pháp luật về thi hành án hoặc bị Tòa án tước hay hạn chế quyền sở hữu đối với tài sản thì người chấp hành án vẫn có các quyền định đoạt đối với tài sản của mình, trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Tài sản riêng:

Tương tự như đã nêu ở trên nếu tài sản là tài sản riêng của người chồng và đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai thì chồng sẽ có quyền bán nhưng người vợ thì không.

Còn trường hợp đất là tài sản riêng của vợ thì vợ có quyền bán mà không cần hỏi ý kiến đồng ý của chồng.