Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, tài sản nhà đất thành tài sản chung

Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng khi có được trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, đây chỉ là trường hợp phổ biến nhất, bởi lẽ theo quy định có nhiều trường hợp khác mà nhà đất được coi là tài sản chung của vợ chồng. Liệu có thể tài sản riêng của vợ hoặc chồng thành tài sản chung của cả hai vợ chồng được không?

CĂN CỨ PHÁP LÝ:

• Luật đất đai năm 2013.
• Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.
• Luật Công chứng 2014.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai.
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật đất đai.
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Tài sản chung của vợ chồng

Theo luật hôn nhân và gia đình năm 2014 tài sản chung của vợ chồng được quy định cụ thể tại điều 33 như sau:

• Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
• Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
• Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
• Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Tài sản ở đây được hiểu  là thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân thì có thể là khoản tiền thưởng, tiền trúng xổ số, tiền trợ cấp mà không phải là khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng, quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng. Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyền sở hữu theo định của Bộ luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước và thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật; Hoa lợi phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng được coi là tài sản tự nhiên mà vợ, chồng có được từ tài sản riêng của mình; Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là khoản lợi mà vợ, chồng thu được từ việc khai thác tài sản riêng của mình.

2. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Căn cứ vào quy định trên và hướng dẫn tại Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, những trường hợp sau đây nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng.Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi thuộc một trong những trường hợp sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:

• Đất được Nhà nước giao: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao là tài sản chung.
• Được Nhà nước cho thuê đất: Tiền thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê là tài sản chung thì quyền sử dụng đất mới là tài sản chung.
• Đất nhận chuyển nhượng (tiền trả cho bên chuyển nhượng là tài sản chung).
• Đất được thừa kế chung, tặng cho chung.

Thứ 2, quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Thứ 3, quyền sử dụng đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.Nhà ở là tài sản chung của vợ chồng khi thuộc một trong những trường hợp sau:

• Nhà ở được mua bằng tiền của vợ chồng (hay nói cách khác, tiền mua nhà là tài sản chung).
• Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung.
• Nhà ở là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
• Nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung. Nhà đất được nhận chuyển nhượng (đối với đất) hoặc được mua (đối với nhà) bằng lương của vợ hoặc lương của chồng trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn là tài sản chung (dù nhà, đất chỉ được mua bằng tiền lương của chồng hoặc lương của vợ).

3. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, tài sản đất thành tài sản chung

Theo điểm h khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà vợ và chồng thỏa thuận chuyển nhà, đất là tài sản riêng thành tài sản chung của vợ chồng thì phải đăng ký biến động. Chỉ khi nào thỏa thuận được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và ghi vào sổ địa chính thì mới có hiệu lực. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
• Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
• Chuyển mục đích sử dụng đất;
• Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
• Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
• Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
• Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Thời hạn đăng ký:Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động”.Như vậy, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thỏa thuận chuyển nhà, đất là tài sản riêng thành tài sản chung của vợ chồng thì phải đăng ký biến động (thông thường thời hạn này được tính kể từ ngày thỏa thuận bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực)

Thủ tục chuyển tài sản riêng thành tài sản chung

* Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ gồm có:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK

– Văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định (văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc chứng thực).

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

* Trình tự, thủ tục thực hiện:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ:Bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
UBND cấp xã nơi có đất
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết:Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 15 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.Như vậy, khi thỏa thuận nhà, đất là tài sản riêng thành tài sản chung thì phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.