Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, các dư án nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phát triển, do đó cũng phát sinh nhiều tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng ngày càng tăng lên, vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra mà các bên không thỏa thuận được với nhau thì cơ quan nào sẽ giải quyết? Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này theo quy định của pháp luật.

1. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Có thể hiểu rằng nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

+ Các bên chuyển nhượng nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật vì giấy chứng nhận gọi tắt là sổ hồng này là chứng thư pháp lý mà nhà nước xác lập quyền sử hữu hợp pháp của chủ sở hữu để thực hiện các quyền của chủ sở hữu như chiếm hữu, định đoạt, sử dụng mua bán tặng cho, thế chấp, góp vốn, trừ trường hợp quy định của pháp luật quy định về các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận bao gồm các trường hợp như sau:

+ Trường hợp mà các bên thực hiện việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản

+ Trường hợp mà các tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương cho các gia đình có công với cách mạng chẳng hạn.

+ Cac bên tiến hành việc mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Luật nhà ở năm 2014

+ Các bên thực hiện việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật.

+ Các bên có quyền nhận thừa kế nhà ở;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

+ Các bên cung cấp các  giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định thực hiện theo quy định của Chính phủ.

+ Khi các bên thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn

+ Khi mua bán nhà ở tương lai không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

dKhông thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

+ Khi các bên giao dịch nhà ở thì trong các trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định thì nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường

Khi nhà ở có đủ các điều kiện phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

+ Theo quy định của pháp luật thì trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản của pháp luật có liên quan. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

+ Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

+ Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

+ Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

+ Pháp luật cho phép bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

+ Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hiện nay, theo quy địn của pháp luật thì việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong trường hợp mà các bên tranh chấp vè hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không thể tự thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết thì các bên đều có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có nhà để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trước tiên để các bên có thể khởi kiện yêu cầu để tòa án giải quyết thì phải có đủ các điều kiện để khởi kiện theo quy định của pháp luật dân sự như đối với các đối tượng như sau:

+ Nếu người khởi kiện là các cá nhân thì phải có năng lực hành vi hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan.

Nếu người khởi kiện là tổ chức khởi kiện thì phải có tư cách pháp nhân có các quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm hoặc tranh chấp. Tổ chức khi khởi kiện phải thông qua người đại diện hợp pháp của tổ chức theo quy định của pháp luật.

Người khởi kiện phải nộp hồ sơ khởi kiện bao gồm những giấy tờ như sau:

+ Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện theo mẫu bao gồm các nội dung như:  Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện; Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện; Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó; Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có); Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện; Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;  Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có); Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

+ Người khởi kiện Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án bao gồm những tài liệu như sau:

+ Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

+ Giấy tờ tùy thân của các bên và các giấy tờ khác có liên quan.

Do đó, khi các bên không thỏa thuận được thì có thể khởi kiện lên tòa án hoặc trọng tài để giải quyết theo quy định, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.