Chung cư sở hữu 50 năm là gì? Phân biệt với chung cư sở hữu lâu dài?

1. Chung cư sở hữu 50 năm là gì?

Theo Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.”

Chung cư sở hữu 50 năm theo Luật đất đai năm 2013 hiện hành thì chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư bàn được Nhà nước giao đất. Cụ thể, những doanh nghiệp chủ đầu tư được giao đất để tiến hành xây dựng thì chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm, sau 50 năm khu đất đó sẽ được xây dựng cho một dự án khác hoặc xây dựng các công trình công cộng,… Lý do có quy định này để tránh trường hợp sử dụng lãng phí đất đai, sử dụng tài nguyên đất kém hiệu quả từ các chủ đầu tư. Riêng với căn hộ chung cư sẽ chuyển qua đất ở, được phép sử dụng lâu dài và cấp sổ hồng khi chủ nhà thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

2. Chung cư sở hữu 50 năm được chia ra làm 2 loại:

– Chung cư có sổ hồng 50 năm là loại có đầy đủ đặc điểm của chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, sau 50 năm hiện hữu nếu chung cư đó vẫn còn sử dụng được thì sổ hồng đó tiếp tục được gia hạn sử dụng.

– Chung cư 50 năm theo hợp đồng thuê như dạng condotel và officetel là loại cũng được sở hữu trong vòng 50 năm nhưng khi hết hạn thuê thì coi như chấm dứt và không được đền bù gì. Rất khó thế chấp để vay ngân hàng, khi mua ngân hàng cũng không hỗ trợ cho vay, nếu có thì đó là chính ngân hàng phát triển dự án đó. Loại chung cư này thường rất khó có quyền đăng ký hộ khẩu thường trú mà chỉ được đăng ký dạng tạm trú. Tuy nhiên với loại  chung cư thuê này thì chung cư sẽ không bị tăng giá thuê trong 50 năm.

3. Thế nào là chung cư sổ hồng vĩnh viễn, chung cư sở hữu lâu dài:

Điều 99 của Luật nhà ở năm 2014 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

– Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

+ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Theo quy định trên thì chung cư có sổ hồng vĩnh viễn sở hữu lâu dài là loại chung cư mà chủ của nó sẽ được sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư đó. Tức là khách hàng sẽ có sổ hồng, tính pháp lý rõ ràng. Theo Luật đất đai năm 2013, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ chung cư sẽ được đền bù 1 suất tái định cư hoặc một căn chung cư mới.

Chính vì vậy, việc mua chung cư sở hữu vĩnh viễn vẫn có lợi hơn nhiều so với chung cư 50 năm, bởi lẽ sẽ không có vụ ‘mất trắng’ sau khi mua, được phép cư trú, làm hộ khẩu và bán lại nếu không muốn ở nữa. Được thế chấp giấy tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay.

4. Phân biệt chung cư sở hữu 50 năm với chung cư sở hữu lâu dài:

Chung cư sở hữu 50 năm và chung cư vĩnh viễn lâu dài đều sở hữu một lợi ích riêng, chính vì vậy người mua phải phân biệt rõ ràng hai loại hình này để tránh trường hợp không như ý, tiền mất tật mang. Vậy cách phân biệt chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn lâu dài như thế nào? Về pháp lý, cả hai loại hình này đều được nhà nước quy định giao đất xây dựng là 50 năm, nhưng pháp lý và lợi ích mà khách hàng nhận được là khác nhau.

Theo Điều 126 Luật đất đai 2013, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 99 Luật nhà ở 2014 thì chung cư vĩnh viễn lâu dài là chung cư thuộc dự án được quy hoạch đất đai do nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức đất sở hữu lâu dài. Theo đó, sau khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng thì khách hàng sẽ được cấp một cuốn sổ hồng sở hữu lâu dài. Sau một khoảng thời gian dài sử dụng, khi căn hộ chung cư xuống cấp hoặc hư hỏng không thể đảm bảo được cuộc sống, chủ nhà có quyền cải tạo, nâng cấp hoặc góp tiền cùng nhau để xây mới lại khu chung cư, đảm bảo an toàn và phục vụ tối ưu nhu cầu sống của người dân.

Đối với các dự án được Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại, cư dân khu chung cư sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm hoặc chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian chờ thi công xây dựng khu nhà chung cư mới. Nếu giá trị nhà mới và nhà cũ chênh lệch nhau, thủ tục thanh toán chênh lệch sẽ dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án sao cho phù hợp. Chung cư 50 năm là chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hoặc 30 năm. Sau khi hết hạn sử dụng chung cư khách hàng hoàn toàn có thể gia hạn để tiếp tục sống và sinh hoạt.

5. Cần lưu ý gì khi mua chung cư sở 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn lâu dài:

Trên thực tế, cả hai đều được cải tạo sau 50 năm xây dựng nếu chung cư đó xuống cấp. Tuy nhiên khách hàng cần phân biệt rõ “vĩnh viễn” và “lâu dài”. Vĩnh viễn là không có điểm kết, còn lâu dài là có điểm kết và Luật đất đai năm 2013 chỉ cho phép cư dân sở hữu đất lâu dài chứ không nói vĩnh viễn.

Khách hàng nên tránh nhầm lẫn về định nghĩa hai từ trên. Tuy nhiên không vì thế mà người mua lại mất đi quyền lợi thuộc về mình, dưới đây là một số phân tích về hai loại chung cư:

Thời hạn 50 năm là đủ cho một công trình chung cư nên loại hình chung cư 50 năm cũng phù hợp với thị hiếu trong tương lai, ở nước ngoài thời hạn cũng chỉ từ 30 năm – 50 năm. Người Việt thường chuộng loại sở hữu lâu dài để dành cho con cháu, tuy nhiên chung cư sau khoảng 10 năm thường mất giá. Loại hình chung cư 50 năm phù hợp với giới đầu tư cho thuê hoặc lớp trẻ hiện đại.

Giá chung cư 50 năm thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài khoảng 10%. Giá cho thuê chung cư 50 năm thường cao hơn khoảng 15% so với cùng loại trong khu vực. Phân biệt chung cư 50 năm ở trong thông điệp quảng cáo của chủ đầu tư.