Xử lý khi xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm như thế nào?

1. Xử lý khi xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm như thế nào?

Cuộc sống ngày càng phát triển, nhu cầu sửa chữa và nâng cao nhà ở ngày càng phổ biến. Tuy nhiên trong quá trình xây nhà hoặc đào móng, nếu thi công không cẩn thận rất dễ dàng làm thiệt hại đến nhà hàng xóm cũng như xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của các bất động sản liền kề, thậm chí còn có thể gây ra nguy cơ ảnh hưởng đến sức khỏe và tính mạng và tài sản của người khác. 

Nhiều mâu thuẫn và tranh chấp xảy ra bất nguồn từ các hộ gia đình cải tạo, xây dựng công trình làm ảnh hưởng đến hàng xóm. Để giải quyết mâu thuẫn cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan cũng đã quy định cụ thể về biện pháp xử lý đảm bảo tính răn đe. Căn cứ theo quy định tại Điều 175 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về ranh giới giữa các bất động sản. Theo đó:

• Ranh giới giữa các bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật hiện nay sẽ được xác định dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc cũng có thể dựa trên quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới giữa các bất động sản có thể được xác định theo tập quán hoặc cũng có thể được xác định theo ranh giới đã tồn tại từ lâu, thông thường trong khoảng thời gian từ 30 năm trở lên mà các bên không có tranh chấp. Các bên không được thực hiện hành vi lấn chiếm, thay đổi các mốc giới, trong đó bao gồm cả những ranh giới được các bên xác định là: Kênh, mương, bờ hào, rảnh, bờ ruộng … Và mọi chủ thể trong xã hội cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung giữa các bên;

• Người sử dụng đất sẽ có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng, được xác định từ ranh giới của thửa đất hướng thẳng lên phía trên và phía dưới lòng đất, sao cho phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời không được làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được phép trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và trong phạm vi ranh giới đã được các bên xác định sẵn. Trong trường hợp rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới đó thì ngay lập tức cần phải cắt tỉa phần vượt quá, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Theo đó thì có thể nói, khoản 2 Điều 175 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã nêu rõ: Người sử dụng đất sẽ chỉ được sử dụng phần không gian và phần lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới bất động sản sao cho phù hợp, đồng thời không được làm ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các bất động sản xung quanh.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng. Theo đó, trong quá trình xây dựng công trình, chủ sở hữu cần phải tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về xây dựng, chủ sở hữu cần phải đảm bảo an toàn và không được xây dựng các công trình vượt quá độ cao, vượt quá khoảng cách mà pháp luật về xây dựng đã quy định; đồng thời trong quá trình xây dựng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu và người có quyền khác đối với bất động sản, đặc biệt là bất động sản liền kề và các bất động sản xung quanh. 

Hành vi xây nhà làm ảnh hưởng đến các bất động sản xung quanh, cụ thể là làm nghiêng nhà hàng xóm được xác định là hành vi xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của người có quyền đối với bất động sản. Vì vậy, hành vi này hoàn toàn có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, trong trường hợp tổ chức thi công công trình xây dựng vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, có nguy cơ gây sụp đổ các công trình xung quanh tuy nhiên không gây thiệt hại đến sức khỏe và tính mạng của người khác thì hoàn toàn có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. Trong đó:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ;

• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu di tích lịch sử, trong khu bảo tồn hoặc các công trình xây dựng khác;

• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng các công trình có yêu cầu bắt buộc phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế kĩ thuật đầu tư xây dựng.

2. Cần phải làm gì khi xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm? 

Việc xây nhà dẫn đến hiện tượng nhà hàng xóm bị nghiêng có thể gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng về người, tài sản, tính mạng, sức khỏe của người khác. Vì vậy, cần phải tuân thủ quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bất động sản bị ảnh hưởng. Trong trường hợp hàng xóm xây nhà khiến cho nhà mình bị nghiêng thì có thể giải quyết theo các phương hướng như sau:

Thứ nhất, thỏa thuận bồi thường thiệt hại. Căn cứ theo quy định tại Điều 605 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra. Theo đó, chủ sở hữu, người được giao nhiệm vụ quản lý, người chiếm hữu, người có quyền sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng cần phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra. Trong trường hợp người thi công được xác định là người có lỗi trong việc để cho nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại cho người khác thì cần phải có trách nhiệm liên đới chịu bồi thường.

Tóm lại, người được giao trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình cần phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra. Trong trường hợp người thi công là người có lỗi để cho nhà cửa và công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác thì người thi công cũng cần phải có trách nhiệm liên đới chịu bồi thường. Về mức độ bồi thường, Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện nay không quy định cụ thể, mức độ bồi thường như thế nào sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào thiệt hại thực tế và sự thỏa thuận của các bên.

Thứ hai, khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận, không đưa ra quan điểm để thống nhất thỏa thuận bồi thường thiệt hại, bên bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, cụ thể là Tòa án nơi bị đơn cư trú. Trong đó, đơn khởi kiện bắt buộc phải bao gồm các nội dung căn cứ theo quy định tại Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Bao gồm: Ngày tháng năm làm đơn khởi kiện, Tòa án có thẩm quyền nhận đơn khởi kiện, tên của bị đơn, nơi cư trú của bị đơn, tên và nơi cư trú của nguyên đơn, thông tin cơ bản của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, các loại giấy tờ, tài liệu và chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện, trong đó cần phải có chứng cứ chứng minh thiệt hại đó xảy ra trên thực tế. Tuy nhiên cần phải lưu ý, người khởi kiện bắt buộc phải chứng minh được thiệt hại là do hành vi đào móng, hành vi vi phạm quy định của pháp luật bên nhà hàng xóm gây ra, khi đó mới đủ cơ sở để Tòa án nhân dân giải quyết.

3. Nguyên tắc bồi thường khi xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm?

Cần phải tuân thủ theo nguyên tắc quy định tại Điều 585 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bao gồm:

• Thiệt hại thực tế bắt buộc phải được bồi thường toàn bộ và bồi thường kịp thời. Bên bị thiệt hại và bên gây ra thiệt hại hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về mức độ bồi thường, thỏa thuận về hình thức bồi thường (tức là các bên có thể bồi thường bằng tiền, bồi thường bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc nhất định), cũng có thể thỏa thuận về phương thức bồi thường (tức là có thể bồi thường một lần hoặc bồi thường nhiều lần), ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác;

• Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức độ bồi thường trong trường hợp người đó không có lỗi, hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại xảy ra vượt quá khả năng kinh tế của mình;

• Khi mức bồi thường không còn phù hợp trên thực tế, các bên có thể thỏa thuận với nhau để yêu cầu Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi mức bồi thường sao cho phù hợp;

• Bên bị thiệt hại trong trường hợp được xác định là bên có lỗi gây ra thiệt hại, thì khi đó bên bị thiệt hại sẽ không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

• Bên có quyền và lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường trong trường hợp thiệt hại đó xảy ra do bản thân không áp dụng các biện pháp cần thiết, biện pháp hợp lý để ngăn chặn và hạn chế tối đa thiệt hại cho chính mình.

THAM KHẢO THÊM:

• Bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự 2015
• Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là gì? Đặc điểm và các nguyên tắc bồi thường?
• Bồi hoàn là gì? Những điểm khác biệt giữa bồi hoàn với bồi thường thiệt hại?