Nghiên cứu, phân tích mẫu hợp đồng mua bán condotel cho thấy, bên bán có sự lạm dụng quá mức khi chủ động mở rộng phạm vi áp dụng điều khoản miễn trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng. Cần minh bạch hóa thị trường và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong vấn đề này.
Mục lục bài viết
1. Điều khoản miễn trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng trong các mẫu hợp đồng mua bán “nhà ở công vụ” hay “nhà ở xã hội”:
Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014′. Nói cách khác, nó là một loại hình bất động sản mới, chưa được định danh trong danh sách các bất động sản theo Luật Nhà ở năm 2014,
Về bản chất, condotel là một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đa mục đích. Chủ sở hữu condotel có một nơi nghỉ dưỡng tại chính căn hộ của mình với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ như một khách sạn cao cấp. Trong khoảng thời gian không sử dụng, chủ sở hữu có thể tham gia chương trình hợp tác cho thuê condotel (được vận hành bởi các công ty chuyên nghiệp về quản lý khách sạn) để cho thuê như bất kỳ một phòng khách sạn nào khác – điều này mang lại nguồn thu nhập cho thuê và condotel được xem như một kênh đầu tư khá hấp dẫn.
Mặc dù hệ thống chính sách, pháp luật về condotel còn gặp phải nhiều rào cản pháp lý, hoàn toàn thiếu vắng các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán condotel, nhưng các giao dịch condotel được thực hiện rất phổ biến “vì tính hợp lý, tiện ích và hiệu quả”, chủ yếu là mua bán condotel hình thành trong tương lai. Là một sản phẩm bất động sản du lịch kiểu mới nhưng vì thiếu vắng khung pháp lý chuyên biệt, các giao dịch condotel hiện đang tạm thời được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Đất đai. Dựa vào hệ thống các quy định này, các chủ đầu tư dự án condotel soạn thảo các mẫu hợp đồng về condotel, trong đó có hợp đồng mua bán.
Lẽ thường, không phải tất cả các giao dịch phát sinh trong đời sống xã hội đều cần thiết phải có luật điều chỉnh đối với nó. Tuy nhiên, với condotel -một sản phẩm tọa lạc trên đất, gắn liền với đất (tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải tuân thủ các điều kiện, trình tự, thủ tục bắt buộc theo quy định của luật liên quan) – nhưng không phải là một trong các loại nhà theo Luật Nhà ở năm 2014, cũng không đơn thuần là căn hộ du lịch thông thường (một trong số bảy loại cơ sở lưu trú du lịch cụ thể được quy định tại khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch năm 2017) nên sự chưa hoàn thiện về quy chế pháp lý đối với condotel gây ra nhiều trở ngại cho việc giao dịch lẫn ghi nhận và bảo hộ quyền của các bên liên quan. Trên thực tế, việc phân biệt condotel với các sản phẩm bất động sản truyền thống khác không phải lúc nào cũng dễ dàng, điều này dẫn đến tình trạng khó tách bạch quyền, nghĩa vụ pháp lý phát sinh và các biện pháp trách nhiệm áp dụng đối với các hành vi vi phạm hợp đồng. Chính vì vậy, sự hoàn thiện khung pháp lý về condotel là vô cùng cấp thiết nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của các bên trong hợp đồng cũng như góp phần minh bạch hóa thị trường.
Về nguyên tắc, hành vi vi phạm hợp đồng sẽ làm phát sinh trách nhiệm pháp lý của bên vi phạm. Tuy nhiên, chủ thể có hành vi vi phạm có thể được giảm hoặc miễn trách nhiệm pháp lý nếu thuộc trường hợp được miễn trừ trách nhiệm. Việc miễn trừ trách nhiệm có thể được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên hoặc quy định của pháp luật. Theo pháp luật về hợp đồng, các trường hợp miễn trách nhiệm bao gồm: do sự kiện bất khả kháng, do hoàn cảnh thay đổi cơ bản, hoặc hành vi vi phạm xảy ra là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền,…. Trong số đó, sự kiện bất khả kháng là trường hợp miễn trách nhiệm thường được các bên rất quan tâm và được ghi nhận trong hầu hết các hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán condotel.
Hợp đồng mua bán condotel với những điều khoản đã được soạn sẵn bởi bên bán là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có nhiều lợi thế về chính sách pháp luật, thị trường bất động sản,… Ngược lại, người mua thường có hiểu biết pháp luật hạn chế, vị trí thương lượng không bình đẳng và ở thế bị động nên hầu như không có quyền hoặc không đủ khả năng đàm phán để thay đổi nội dung các điều khoản đã được soạn thảo theo chủ ý của người bán. Vì vậy, người mua thường chỉ có thể chấp nhận toàn bộ các điều khoản trong hợp đồng, kể cả điều khoản về sự kiện bất khả kháng, mà ít khi nhận diện sự sắp đặt, lạm dụng ngôn từ của người bán cũng như lường trước nguy cơ quyền, lợi ích bị xâm phạm. Một trong những nguyên nhân của thực tế này là do bởi mẫu hợp đồng được soạn thảo với rất nhiều điều khoản (thường trên dưới 20 điều khoản), lượng câu chữ khá khủng (trong khoảng 40 trang A4) cùng hàng loạt phụ lục kèm theo nên việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá để nhận diện rủi ro là một công việc cực kỳ khó khăn và phức tạp.
Về sự kiện bất khả kháng, các mẫu hợp đồng mua bán condotel thường ghi nhận và mở rộng phạm vi áp dụng với nội dung như sau:
Các thay đổi chính sách, luật pháp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền làm ảnh hưởng đến hoạt động của dự án bao gồm nhưng không giới hạn ở các thay đổi về quy hoạch, xây dựng, tài chính, thay đổi về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của dự án..;
hoặc:
Thay đổi chính sách, pháp luật của nhà nước làm cho một bên không thể thực hiện được hợp đồng hoặc không đạt được những mục đích cơ bản của hợp đồng;
hoặc:
Không có khả năng có được bất kỳ các phê chuẩn có liên quan nào từ các cơ quan nhà nước hữu quan do bất kỳ các hạn chế hoặc ngăn cấm nào do cơ quan nhà nước hữu quan ban hành mà không do lỗi của bên bán.
hoặc:
Sự kiện bất khả kháng là bất kỳ sự kiện nào xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép, bao gồm nhưng không giới hạn các sự kiện như: thiên tai, lở đất, chiến tranh, hỏa hoạn, dịch bệnh, biểu tình, đình công, sự thay đổi của chính sách, luật pháp, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chưa phê duyệt các nội dung điều chỉnh của Dự án đầu tư do thiếu quy định pháp luật cụ thể tại thời điểm đó.
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định, một sự kiện, bao gồm cả sự thay đổi chính sách, luật pháp hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chỉ được cơ quan tài phán chấp nhận là bất khả kháng khi thỏa mãn ba điều kiện: xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được, và không thể khắc phục được. Với sự thay đổi về chính sách, luật pháp được bên bán dự kiến là những sự kiện bất khả kháng nói trên cho thấy, bên bán đã có sự “đón đầu” để thoái thác trách nhiệm. Điều này đặc biệt nguy hại trong trường hợp bên bán không thực hiện được việc hoàn tất các thủ tục pháp lý cũng như cấp giấy chủ quyền cho khách hàng. Bởi lẽ, trong hầu hết các điều khoản của hợp đồng, nghĩa vụ của bên bán phụ thuộc phần lớn vào chính sách, luật pháp, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và vì đối tượng giao dịch chủ yếu là condotel hình thành trong tương lai, hợp đồng được thực hiện trong khoảng thời gian kéo dài nên trong thời hạn thực hiện hợp đồng, sự thay đổi chính sách, luật pháp cũng như quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Vì vậy, trong bối cảnh khung pháp lý về condotel còn khá mập mờ và chưa đầy đủ, nhiều nội dung vẫn gây tranh cãi giữa các bộ, ngành và cơ quan quản lý, người mua cần đánh giá, cân nhắc và chấp nhận một cách thận trọng đối với các sự kiện được coi là bất khả kháng và phạm vi áp dụng đã được bên bán chủ động soạn thảo như trên, đặc biệt là phải hết sức lưu ý đến thuật ngữ “bao gồm nhưng không giới hạn” được sử dụng trong điều khoản này.
Về nguyên tắc, khi xảy ra tranh chấp, quyền kết luận một sự kiện có phải là bất khả kháng hay không thuộc thẩm quyền của các cơ quan tài phán. Nghĩa là, nó có thể được chấp nhận hay không được chấp nhận. Với trường hợp của hợp đồng condotel đang thảo luận, có hai khả năng xảy ra: một là, điều khoản bất khả kháng không có hiệu lực; và hai là, điều khoản bất khả kháng trở thành thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm nếu có hiệu lực.
Với khả năng điều khoản bất khả kháng bị tuyên không có hiệu lực, nghiên cứu các mẫu hợp đồng mua bán condotel, có thể thấy rằng bên bán còn “dọn đường” đối với tính hợp pháp của các nội dung còn lại. Cụ thể, họ soạn thảo và ghi nhận vào hợp đồng nội dung thỏa thuận sẵn như sau:
Trong trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với các bên. Các bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp nhận phê duyệt hợp đồng mẫu.
Rõ ràng, đây là một cái “bẫy” mà người mua rất khó nhận ra bởi sự chuyên nghiệp, dày dặn của người bán. Người bán rất nỗ lực bảo vệ quyền lợi của mình, kể cả với những thỏa thuận có nguy cơ gây thiệt hại đáng kể cho người mua.
Thậm chí, ở phía ngược lại, khi đề cập đến nghĩa vụ và trách nhiệm của bên mua, đặc biệt là nghĩa vụ thanh toán hợp đồng, dự thảo hợp đồng trên thực tế hầu hết đều ấn định rằng, “mọi trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là sự kiện bất khả kháng.” Mặt khác, hợp đồng cũng thường quy định rằng, “tình trạng mất khả năng thanh toán hoặc suy giảm tài chính của một bên không được xem là sự kiện bất khả kháng”. Theo nội dung thỏa thuận (nếu hợp đồng được ký kết) này, vì bất cứ lý do gì, kể cả khách quan (khủng hoảng kinh tế toàn cầu, dịch bệnh, …) thì bên mua phải chịu trách nhiệm đối với việc chậm thanh toán trong hợp đồng. Trách nhiệm đó có thể là trả lãi, chịu phạt vi phạm hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại. Rõ ràng, đây là sự bất bình đẳng về quyền được hưởng lợi từ sự kiện bất khả kháng mà bên mua condotel cần phải cân nhắc.
Mặc dù, khi so sánh với điều khoản mẫu quy định sự kiện bất khả kháng (Điều 14, Mẫu 02 ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản) cũng có nội dung một trong các trường hợp được coi là sự kiện bất khả kháng là “do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước” nhưng tác giả cho rằng: sự thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước không đương nhiên trở thành sự kiện bất khả kháng nếu không hội đủ ba điều kiện nói trên.
Đặc biệt, với các hợp đồng mua bán condotel – đối tượng giao dịch hiện đang còn nhiều tranh cãi giữa các bộ, ngành và cơ quan quản lý và hoàn toàn thiếu khung pháp lý điều chỉnh – thì sự thay đổi chính sách pháp luật là tất yếu và hoàn toàn có thể theo hướng bất lợi của người mua (bên yếu thế về thông tin, luật pháp, chính sách). Vì vậy, theo tác giả, điều khoản sự kiện bất khả kháng do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước trong các mẫu hợp đồng mua bán condotel không đảm bảo công bằng. Tuy nhiên, việc chứng minh sự không công bằng trong trường hợp này có thể rất khó khăn với người mua bởi lẽ, họ (i) yếu thế về thông tin, luật pháp, chính sách và (ii) pháp luật hiện không có bộ tiêu chuẩn đánh giá sự công bằng.
Mặc dù, theo khoản 3 Điều 405
2. Hoàn thiện quy định về miễn trách nhiệm trong Hợp đồng condotel:
Condotel là một sản phẩm mới trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tuy khung pháp lý còn chưa theo kịp tốc độ phát triển của thị trường nhưng các giao dịch condotel được thực hiện rất phổ biến. Thực tế thì, mẫu hợp đồng mua bán condotel được soạn thảo bởi các nhà đầu tư chuyên nghiệp nên đã chủ ý soạn thảo nhiều điều khoản mẫu có dụng ý miễn trừ trách nhiệm, đặc biệt là sự kiện bất khả kháng. Vì vậy, để các giao dịch condotel đảm bảo công bằng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đồng thời đảm bảo quyền tự do hợp đồng, tác giả đề xuất một vài giải pháp sau:
Thứ nhất, hoàn thiện quy chế pháp lý về condotel, tránh tình trạng lấp lửng và bỏ trống như hiện nay.
Thứ hai, cần có quy định hướng dẫn, xem xét, đánh giá các tiêu chuẩn, nguyên tắc “bảo đảm sự bình đẳng” trong các điều khoản mẫu. Quy định hướng dẫn đó có thể là Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hoặc Án lệ được tuyển chọn, công bố.
Thứ ba, loại bỏ nội dung “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” ra khỏi quy định tại khoản 3 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015.
