Hợp đồng cho thuê tài sản, trong đó có hợp đồng cho thuê mặt bằng, được xem là sự đồng thuận của các bên, theo đó bên thuê mặt bằng sẽ giao mặt bằng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định. Hợp đồng cho thuê mặt bằng có bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hay không?
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng thuê mặt bằng bắt buộc phải công chứng không?
Trước khi giải đáp thắc mắc về công chứng hợp đồng thuê mặt bằng. Cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật về khái niệm hợp đồng thuê mặt bằng. Về bản chất thì có thể nói, bản chất của hợp đồng thuê mặt bằng là một trong những hình thức của hợp đồng cho thuê tài sản. Căn cứ theo quy định tại Điều 472 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản. Cụ thể như sau:
– Hợp đồng thuê tài sản được xem là sự thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật, trong hợp đồng cho thuê tài sản, bên cho thuê sẽ giao tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho bên thuê tài sản để sử dụng trong một thời hạn nhất định, theo sự thỏa thuận của các bên thì bên thuê tài sản sẽ phải trả tiền thuê cho bên cho thuê tài sản;
– Hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, pháp luật về nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Như vậy có thể nói, hợp đồng cho thuê mặt bằng được xem là một sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê mặt bằng sẽ giao mặt bằng thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê mặt bằng sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng cho bên cho thuê. Về vấn đề công chứng hợp đồng thuê mặt bằng có bắt buộc hay không, thì căn cứ theo quy định tại Điều 472 của Bộ luật dân sự năm 2015 theo như phân tích nêu trên, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Theo đó thì có thể nói, hợp đồng cho thuê mặt bằng sẽ được hướng dẫn cụ thể bởi Bộ luật dân sự năm 2015 và Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 122 của Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022 có quy định về vấn đề công chứng và chứng thực hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở. Cụ thể như sau:
– Đối với trường hợp các tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, các tổ chức tặng cho nhà tình thương, hoạt động mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước, mua bán hoặc thuê mua nhà ở được xác định là nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ cho hoạt động tái định cư trong quá trình phục hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, góp vốn bằng nhà ở mà một bên là tổ chức, cho thuê hoặc cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở thì sẽ không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa trường hợp các bên có nhu cầu và nguyện vọng;
– Đối với các giao dịch theo như phân tích nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận, trong trường hợp các bên không có thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định là thời điểm mà các bên ký kết hợp đồng đó.
Theo đó có thể nói, theo điều luật phân tích nêu trên thì hợp đồng cho thuê mặt bằng sẽ không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng cho con các bên ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng có nhu cầu công chứng để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên được tuân thủ và tránh rủi ro pháp lý về sau. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê mặt bằng trong trường hợp này sẽ do các bên thỏa thuận, trong trường hợp các bên không có thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê mặt bằng, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được tính là thời điểm ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng đó. Tuy nhiên trên thực tế cũng cần phải lưu ý rằng, để có thể giảm thiểu những rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng cho thuê mặt bằng, giảm thiểu những mâu thuẫn và tranh chấp xảy ra trên thực tế thì các bên trong quá trình cho thuê mặt bằng cần phải tiến hành hoạt động công chứng hợp đồng cho thuê mặt bằng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê mặt bằng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, pháp luật hiện nay không bắt buộc hợp đồng cho thuê mặt bằng cần phải tiến hành thủ tục công chứng, nhưng nếu như các bên có nhu cầu thì vẫn có thể công chứng hợp đồng cho thuê mặt bằng để có thể giảm thiểu rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
2. Điều kiện để kí hợp đồng cho thuê mặt bằng:
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và được sử dụng ổn định lâu dài có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
– Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, trong quá trình cho thuê mặt bằng được xác định là nhà ở và các công trình xây dựng thì căn cứ theo quy định tại Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022, cần phải đáp ứng được những điều kiện cơ bản sau:
– Nếu nhà ở và các công trình xây dựng có sẵn trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
– Cần phải có đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
– Không bị tranh chấp về quyền sử dụng đất bởi các chủ thể thứ ba;
– Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định hoặc bản án có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó thì có thể nói, quá trình ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng muốn có hiệu lực thì ngoài việc đáp ứng được các điều kiện căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015, thì cần phải đáp ứng được một số điều kiện theo như phân tích nêu trên.
3. Công chứng hợp đồng thuê mặt bằng cần chuẩn bị những tài liệu gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 40 của Văn bản hợp nhất Luật công chứng năm 2018 có quy định về công chứng hợp đồng và giao dịch đã được soạn sẵn. Theo đó, hồ sơ yêu cầu công chứng cần phải được lập thành một bộ, bao gồm các loại giấy tờ cơ bản sau:
– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu do pháp luật quy định. Trong phiếu yêu cầu công chứng đó cần phải thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật, cần phải có thông tin về họ tên và địa chỉ của người yêu cầu công chứng, cần phải có nội dung cần phải công chứng, danh mục các loại giấy tờ kèm theo phiếu yêu cầu công chứng, tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên của người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng và thời điểm tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng;
– Dự thảo hợp đồng đối với giao dịch hợp đồng cho thuê mặt bằng;
– Bản sao của giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng trong trường hợp ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
– Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của văn phòng công chứng.
Địa điểm thực hiện công chứng trong trường hợp này đó là, việc công chứng cần phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nơi có mặt bằng được quy định trong hợp đồng cho thuê mặt bằng. Trình tự và thủ tục công chứng hợp đồng cho thuê mặt bằng trong trường hợp các bên có nhu cầu sẽ được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị thành phần hồ sơ đầy đủ để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Theo đó thì người yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ trực tiếp tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, đó có thể là phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Sau đó thì tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ thì công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Soạn thảo và ký văn bản. Người yêu cầu công chứng sẽ tự mình đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên sẽ đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa đổi và bổ sung thì công chứng viên sẽ xem xét và thực hiện hoạt động sửa đổi ngay trong ngày. Sau đó trả kết quả theo quy định của pháp luật.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Văn bản hợp nhất Luật Công chứng năm 2018;
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2022;
– Luật Đất đai năm 2013.
