Ban quản lý chung cư là đơn vị quản lý và vận hành toà nhà chung cư, có ký hợp đồng với ban quản trị chung cư. Vậy ban quản lý phải chịu trách nhiệm khi mất trộm ở chung cư?
Mục lục bài viết
1. Ban quản lý phải chịu trách nhiệm khi mất trộm ở chung cư?
Ban quản lý chung cư là đơn vị quản lý và vận hành toà nhà chung cư, có ký hợp đồng với ban quản trị chung cư. Khoản 1 Điều 105 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở quy định việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
– Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị mà có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
– Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư sẽ tiến hành họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Thêm nữa, tại khoản 3 Điều 105 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở cũng quy định Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, thực hiện việc bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện việc bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.
Điều 42 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD 2021 hợp nhất Thông tư về quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về các Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, Điều này đã quy định Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm có:
– Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế và theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã tiến hành ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc ký với người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư mà không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
– Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu như có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
– Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo về các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho những người đang sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như là thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn về việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
– Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo như thỏa thuận với các chủ sở hữu, với người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
– Định kỳ 06 tháng một lần hoặc là theo như yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo về vấn đề tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy những ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
– Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết những vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
– Chấp hành về quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo như thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc là theo quy định của pháp luật có liên quan.
Điều 8 trong nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có quy định Thành viên trong Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, các chủ sở hữu, những người sử dụng, người tạm trú và những khách ra vào nhà chung cư nếu như mà có hành vi vi phạm các quy định của Bản nội quy hoặc là có hành vi vi phạm quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do chính Bộ Xây dựng ban hành thì khi đó sẽ tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xem xét và thực hiện xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của mình gây ra.
Như vậy, việc ban quản lý phải chịu trách nhiệm khi mất trộm ở chung cư hay không sẽ phải phụ thuộc vào quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bồi thường đã được quy định trong hợp đồng giữa Ban quản lý chung cư và ban quản trị chung cư ký kết với nhau, căn cứ vào lỗi để xảy ra vụ mất trộm ở chung cư. Nếu như ban quản lý đã thực hiện đúng với các quy định, các nghĩa vụ và quy trình quản lý chung cư thì khi có vụ mất trộm ở chung cư ban quản lý chung cư sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường (trừ trường hợp ban quản lý chung cư và Ban quản trị có thỏa thuận khác về vấn đề bồi thường) và ngược lại.
2. Quy định về đơn vị quản lý nhà chung cư:
– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ có thể là chủ đầu tư hoặc là các đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định của pháp luật.
– Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chính chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trong trường hợp nhà chung cư đã có thang máy mà chủ đầu tư không đủ về các điều kiện về chức năng, năng lực theo đúng các quy định của pháp luật thì phải thực hiện việc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định đê thực hiện việc quản lý vận hành.
– Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, khi đó việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Trường hợp nhà chung cư mà không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư phải tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc là theo hình thức thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành;
+ Trường hợp nhà chung cư mà có thang máy trong khi đó chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực và chủ đầu tư cũng có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và cả chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
+ Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có đủ chức năng, năng lực hoặc có đủ về chức năng, năng lực nhưng không tham gia trong việc quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng lại không đáp ứng được các yêu cầu theo như đúng thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư sẽ ra quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.
– Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý) để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì sẽ có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung (ban quản lý) hoặc có nhiều các đơn vị để thực hiện việc quản lý vận hành riêng cho từng mỗi tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Nếu trong trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm đang có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư sẽ phải thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện việc quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể thực hiện việc ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đề thực hiện các dịch vụ về quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo như đúng nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
3. Điều kiện về chức năng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:
– Được thành lập, hoạt động theo quy định của
– Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về việc thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
– Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về việc thực hiện quản lý vận hành nhà ở bao gồm là lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành về trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng các kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở;
– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD 2021 hợp nhất Thông tư về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
