Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là một trong những hợp đồng nằm trong sự điều chỉnh của luật dân sự, khi cá nhân thỏa thuận mua bán với nhau phải tôn trọng thỏa thuận ban đầu. Vậy pháp luật quy định thế nào về bồi thường khi nhận đặt cọc nhưng không bán nhà nữa?
Mục lục bài viết
1. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bồi thường khi bên nhận đặt cọc đã nhận tiền nhưng không bán nhà nữa?
Ngày nay, những giao dịch liên quan đến bất động sản chưa bao giờ ngừng sôi động, luôn thu hút rất nhiều sự quan tâm của người dân. Sở dĩ, đời sống vật chất của con người ngày càng được đảm bảo nên nhu cầu sở hữu riêng nhà ở hoặc tiến hành việc kinh doanh bất động sản diễn ra vô cùng phổ biến nên trực tiếp thúc đẩy nhu cầu mua bán nhà đất một cách nhanh hơn. Để đảm bảo an toàn trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì hợp đồng đặt cọc là một trong những hình thức được các cá nhân lựa chọn để đảm bảo quyền và nghĩa vụ thực hiện.
Theo pháp luật dân sự thì đặt cọc là một trong những pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên, cụ thể theo khoản 3 Điều 292 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận rằng: đặt cọc chính là hoạt động của một bên (sau đây sẽ gọi là bên đặt cọc) tiến hành giao một khoản tiền nhất định hoặc kim khí quý, đá quý hoặc những vật có giá trị khác cho bên nhận đặt cọc. Việc giao những tài sản đặt cọc có giá trị sẽ được thực hiện trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận.
Với quy định nêu trên thì hợp đồng đặt cọc sẽ được thực hiện trong một khoảng thời gian hợp lý theo thỏa thuận trước khi các bên thực hiện hoặc ký kết hợp đồng mua bán chính thức. Xét về giá trị của hợp đồng đặt cọc thì khi các bên ký kết hợp đồng này vẫn chưa có tính chuyển giao toàn bộ về quyền sở hữu đối với tài sản. Hợp đồng đặt cọc chỉ mang tinh thần là tạo sự tin tưởng đối với các bên trong việc cam kết thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cũng không thể tránh khỏi trường hợp một trong các bên không thực hiện đúng theo hợp đồng đặt cọc mà trong phạm vi của bài viết này sẽ trình bày đến việc bên nhận đặt cọc đã nhận số tiền mua bán nhưng lại thay đổi ý và không tiến hành bán nhà cho bên đặt cọc nữa. Có thể lý giải được câu hỏi liệu bên nhận đặt cọc không bán nhà nữa có bị bồi thường hay không thì bạn đọc cần hiểu rõ các nội dung sau:
+ Đối với trường hợp hợp đồng đã được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ đi để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đây chính là một trong những nội dung quan trọng trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc.
+ Trong trường hợp nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận ban đầu thì tài sản được đem ra đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc;
+ Liên quan đến bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì sẽ phải có trách nhiệm trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và đồng thời sẽ phải chi trả một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đó, tại Điều 360 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định đầy đủ các nội dung liên quan đến việc bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng: Trên thực tế nếu hành vi vi phạm nghĩa vụ gây ra thiệt hại cho một cá nhân khác thì bên có nghĩa vụ phải tiến hành bồi thường toàn bộ thiệt hại trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc có quyết định khác. Người tiến hành đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của mình sẽ chứng minh thiệt hại thực tế diễn ra để yêu cầu bên nhận đặt cọc thực hiện việc bồi thường theo đúng quy định nêu trên.
Như vậy, trong trường hợp bên nhận đặt cọc có hành vi vi phạm nghĩa vụ thì bên đặt cọc sẽ có quyền được nhận lại toàn bộ tài sản đã đặt cọc trước đây và đồng thời sẽ được nhận một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.
2. Đã bồi thường khi nhận cọc nhưng không bán nhà nữa có bị phạt vi phạm không?
Phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc là một trong những nội dung điều chỉnh quan hệ mua bán nhà đất khi trên thực tế nếu một trong các bên là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng. Hiện nay hợp đồng đặt cọc khi được ký kết có thể được thỏa thuận thêm về điều khoản quy định về phạt vi phạm. Căn cứ theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 thì phạt vi phạm chính là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên được ghi nhận trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm định nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm;
Dựa trên tinh thần tự nguyện thỏa thuận ý chí giữa các bên nên pháp luật cho phép các bên hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận về mức phạt vi phạm đối với hợp đồng ký kết, trừ trường hợp luật có liên quan quy định khác; Đồng thời, các bên khi tiến hành thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ sẽ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và phải bồi thường thiệt hại.
Đối với trường hợp các bên có thỏa thuận về phạm vi phạm nhưng không ghi nhận bất kỳ nội dung nào về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm. Với các nội dung trên thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có ký kết với nhau về văn bản thỏa thuận phạm vi phạm thì sẽ áp dụng mức phạt vi phạm đã thỏa thuận giữa các bên. Và việc thực hiện bồi thường thiệt hại cũng như nộp phạt vi phạm sẽ diễn ra đồng thời nếu các bên có thỏa thuận về vấn đề này. Trường hợp các bên chỉ thỏa thuận về phạt vi phạm thì bên vi phạm sẽ chỉ phải chịu mức phạt vi phạm không phải chịu bồi thường khi nhận đặt cọc nhưng không thực hiện theo đúng thỏa thuận ban đầu.
3. Cách yêu cầu trả tiền cọc và yêu cầu bồi thường cọc vì nhận đặt cọc nhưng không bán nhà nữa:
Để biện minh cho việc không bán nhà nữa có nhiều những lý do khác nhau mà các cá nhân đang là chủ sở hữu nhà ở đưa ra với mục đích gây khó dễ trong việc đòi giá cao hơn cũng như đưa ra những khó khăn để không tiến hành mua bán nhà nữa. Bên đặt cọc nếu nhận thấy quyền lợi của mình đang bị xâm phạm có thể thỏa thuận với nhau về giải quyết vấn đề thì các bên sẽ tiến hành ưu tiên tìm hướng giải quyết thỏa thuận trước. Trường hợp không thể nào ngồi lại với nhau để thương lượng về hướng giải quyết ổn thỏa thì chỉ còn cách khởi kiện ra tòa án để yêu cầu trả tiền cọc và bồi thường đặt cọc.
Như đã biết, về bản chất của đặt cọc đó là đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng. Trường hợp cá nhân đã đặt cọc để hỗ trợ thực hiện hợp đồng mua bán với bên nhận đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc tiến hành đổi ý từ chối thực hiện hợp đồng thì người này đã đang vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Bên đặt cọc hoàn toàn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu hoàn trả lại tiền cọc và thực hiện việc bồi thường nếu trong trường hợp có quy định cả việc phạt vi phạm thì cá nhân này cũng phải thực hiện nghĩa vụ đó. Hiện nay thẩm quyền giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyện nơi mà bị đơn đang cư trú. Cơ quan này sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm với vụ việc trên (Quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).
Để hoàn tất khởi kiện dân sự thì cá nhân là bên đặt cọc chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp bao gồm những giấy tờ sau:
+ Cá nhân cần hoàn tất đơn khởi kiện để yêu cầu bên vi phạm thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với việc tự ý thay đổi không bán nhà;
+ Đồng thời gửi kèm đến Tòa án có thẩm quyền và các tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là khó căn cứ hợp pháp. Có thể kể đến hợp đồng đặt cọc giữa các bên các giấy tờ biên nhận tiền tài sản,.. + Cần đem theo giấy tờ tùy thân như căn cước công dân của người khởi kiện.
Hồ sơ nếu đã chuẩn bị đầy đủ thì Tòa án sẽ tiếp nhận, xem xét hồ sơ, nếu đã hợp lệ thì người khởi kiện sẽ có trách nhiệm nộp tiền tạm ứng án phí, đợi chờ thời gian Tòa án đưa vụ việc ra xét xử.
Văn bản pháp luật được sử dụng:
– Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015;
– Bộ luật Dân sự năm 2015.
