Trường hợp nào phải xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất? Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đúng quy định của pháp luật.
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:
Việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Theo đó, quyền đối với QSDĐ của bên thế chấp cũng chấm dứt và được dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba để thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo. Đây không phải là điều mong đợi của bên thế chấp bởi mục đích mà họ hướng tới là dùng QSDĐ để đảm bảo cho một khoản vay trong một thời gian nhất định. Khi khoản nợ được trả, QSDĐ của họ sẽ được khôi phục lại hoàn toàn trả về cho vị thế là người chủ đích thực đối với QSDĐ đó. Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý QSDĐ thế chấp sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, đặc biệt do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân của QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ thế chấp chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra.
Bộ luật dân sự mới đã mở rộng hơn các trường hợp xử lý tài sản thế chấp, trong đó cho phép các bên được thỏa thuận với nhau để thực hiện việc bảo đảm theo đúng tính chất của một giao dịch dân sự đồng nghĩa với nới rộng quyền của bên nhận thế chấp.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại điều 299, theo đó, tài sản thế chấp bị xử lý trong các trường hợp:
– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật;
– Trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Bộ luật dân sự năm 2005 đưa ra căn cứ xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc vào ý chí của bên bảo đảm, nghĩa là tài sản chỉ được xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận. Trong khi xử lý tài sản thế chấp đòi hỏi sự dịch chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp, nên trong nhiều trường hợp, bên thế chấp thiếu tinh thần hợp tác, không chịu giao tài sản. Để khắc phục vấn đề này, Bộ luật dân sự năm 2015 đã có sự đổi mới đặc biệt khi quy định về quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm. Cụ thể, tại Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba:
– Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
– Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm quy định tại BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan.
Thực tế, đây không phải là một quy định hoàn toàn mới của BLDS 2015, mà chỉ mới về khái niệm. Nội dung, bản chất của vấn đề này đã được quy định tại khoản 3 Điều 323 BLDS 2005: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” và tại khoản 2 Điều 23 nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba”.
Như vậy, trước khi BLDS 2015 có hiệu lực thì “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” được hiểu đồng nghĩa với giá trị pháp lý đối với người thứ ba”. Mặc dù BLDS 2015 không hề có điều khoản quy định về khái niệm hiệu lực đối kháng với người thứ ba nhưng qua tìm hiểu, nghiên cứu nội dung của chế định này, thì khái niệm cần được hiểu một cách đơn giản là: Hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch bảo đảm là khi xác lập giao dịch bảo đảm hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với các chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch (bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm) mà trong những trường hợp luật định còn phát sinh hiệu lực và có giá trị pháp lý đối với cả người thứ ba không phải là chủ thể trong giao dịch bảo đảm; thời điểm phát sinh hiệu lực kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba là kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm (BLDS 2005 chỉ là kể từ khi đăng ký giao dịch bảo đảm). BLDS 2015 đã bổ sung thêm trường hợp hiệu lực đối kháng với người thứ ba phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Việc quy định như vậy là phù hợp với những nguyên tắc về chiếm hữu thực tế mà Bộ luật dân sự năm 2015 muốn làm rõ: chủ thể nào đang nắm giữ trực tiếp tài sản thì được suy đoán là chủ thể có quyền đối với tài sản được nắm giữ.
Khác với Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định rõ ràng 2 trường hợp theo Điều 325 về: “Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất”:
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Và Điều 326: “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất:
– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Trong quá trình giải quyết các vụ việc liên quan đến xử lý tài sản là quyền sử dụng đất
– Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Đất đang cho thuê thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng thuê đất bị chấm dứt và việc thu hồi đất thực hiện theo quy định sau:
Thứ nhất: Trường hợp bên cho thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất.Bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
Thứ hai: Trường hợp bên thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
Thứ ba: Trường hợp người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nước thu hồi đất và người gây ra hành vi vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định.
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan
– Đất do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết các quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật; hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
– Trường hợp thuê đất thì bên thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết;
– Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.” Theo đó, hợp đồng cho thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt hiệu lực khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết như sau:
– Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 61, 62 Luật đất đai thì sẽ giải quyết hệ quả theo quy định luật dân sự
– Đất đang cho thuê thuộc trường hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai thì:
+ Nếu việc bị thu hồi do lỗi của bên thuê hoặc bên cho thuê thì bên có lỗi sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại theo quy định của pháp luật dân sự.
+ Nếu việc bị thu hồi không do lỗi của bên thuê, bên cho thuê mà do lỗi của bên thứ ba thì bên thứ ba phải bồi thường thiệt hại cho các bên còn lại theo quy định của pháp luật dân sự.
– Đất thế chấp thuộc trường hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai thì bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định.
Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và đã phê duyệt phương án trước ngày 03/3/2017 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt.
2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:
Phương thức xử lý QSDĐ là cách thức, biện pháp xử lý QSDĐ do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm định đoạt tài sản thế chấp đó để bù đắp quyền lợi cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm hoặc cho các chủ thể khác có liên quan. Như vậy kết quả của sự định đoạt đối với tài sản thế chấp bao giờ cũng được quy đổi ra tiền tương đương với giá trị nghĩa vụ được đảm bảo. Về nguyên tắc chung, theo quy định tại khoản 1, Điều 303 Bộ luật dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:
(1) Bán đấu giá tài sản;
(2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
(3) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
(4) Phương thức khác.
Hoặc trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì tài sản thế chấp được bán đấu giá, trừ trường hợp có quy định khác. Có thể thấy, việc thỏa thuận phương thức xử lý đối với tài sản thế chấp được pháp luật tôn trọng và tru tiên để các bên tự thực hiện, chỉ trong trường hợp các bên không có sự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản thế chấp mới bị xử lý theo phương thức luật định.
Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp các bên đều được quyền tự thỏa thuận hoặc nếu không có thỏa thuận thì tài sản thế chấp sẽ được đem ra bán đấu giá. Trong một số trường hợp nhất định, việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ đúng phương thức mà pháp luật đã ấn định. Như vậy, về nguyên tắc, có hai phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ đó là: Phương thức xử lý theo thỏa thuận và phương thức xử lý bắt buộc.
2.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận của các bên:
Khi đó, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra một cách êm đẹp theo đúng như phương thức xử lý mà các bên đã thỏa thuận. Theo quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP và pháp luật về đất đai, các bên có thể thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm như:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên cần xác định trong hợp đồng thế chấp QSDĐ về việc bên nhận thế chấp được quyền chuyển nhượng QSDĐ thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho một người thứ ba bất kỳ mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp. Tiền thu được từ việc chuyển nhượng được dùng để khấu trừ phần vốn vay. Khi xử lý QSDĐ theo phương thức này, bên nhận thế chấp ký kết với người thứ ba hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó, bên nhận thế chấp là bên chuyển nhượng (do bên thế chấp ủy quyền bằng một văn bản ủy quyền kèm theo hợp đồng thế chấp QSDĐ), người thứ ba là bên nhận chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng QSDĐ còn có thể thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là bên thế chấp. Tuy nhiên, để bảo đảm thu được nợ vay, bên nhận thế chấp phải thực hiện các biện pháp quản lý dòng tiền khi chuyển nhượng QSDĐ.
– Bên nhận thế chấp nhận chính QSDĐ thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
Các bên trong hợp đồng thế chấp có thể thỏa thuận trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính tài sản thế chấp thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Tuy nhiên, việc nhận QSDĐ để thay thế toàn bộ nghĩa vụ hay chỉ khấu trừ nghĩa vụ tương ứng với giá trị của QSDĐ vẫn là một vấn đề đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Nếu nội dung của phương thức này đã được các bên xác định cụ thể trong hợp đồng thế chấp thì việc thanh toán nghĩa vụ được thực hiện như thỏa thuận. Trong trường hợp nội dung chưa được xác định cụ thể thì việc thanh toán nghĩa vụ khi bên nhận thế chấp nhận QSDĐ thế chấp được xác định như sau:
Một là, trong trường hợp bên thế chấp chính là bên có nghĩa vụ trả nợ thì phải giao cho bên nhận thế chấp QSDĐ thế chấp và nghĩa vụ trả nợ chỉ được trừ tương ứng với giá trị của QSDĐ thế chấp. Bên thế chấp phải tiếp tục trả nợ đối với phần còn thiếu.
Hai là, trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ của người khác thì bên nhận thế chấp được nhận QSDĐ đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, nếu giá trị QSDĐ lớn hơn nghĩa vụ phải thực hiện thì bên nhận thế chấp phải trả lại khoản tiền tương ứng với phần chênh lệch đó cho bên thế chấp, nếu còn thiếu thì bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ đó.
Theo đó, tại
1. Việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 của Thông tư này.
2. Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 12 của Thông tư này. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.
3. Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền sở hữu đối với tài sản đó theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Thông tư này.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm được bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật. Bên bảo đảm được nhận số tiền còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận bảo đảm. Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm nhưng không thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác đã được quy định tại Điều 59
2.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi không có sự tự nguyện bàn giao:
Khi không có sự hợp tác, tự nguyện, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ phức tạp hơn, thời gian kéo dài hơn và chủ yếu do bên nhận thế chấp đơn phương thực hiện theo một trong hai cách sau:
Thứ nhất: Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý
Do Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành BLDS nên hiện không còn quy định về “Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý như đã được quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP mà thay vào đó là quy định về “Giao tài sản bảo đảm, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp”, theo đó, bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm theo thông báo về xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bảo đảm, để xử lý. Thời hạn thông báo phải thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản tính đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp tài sản bảo đảm bị xử lý ngay theo quy định tại khoản 1 Điều 300 của Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, Nghị định không có quy định hay chế tài để buộc Bên bảo đảm (Chủ tài sản) giao tài sản bảo đảm cho Bên nhận bảo đảm và cũng chưa có quy định để hỗ trợ Bên nhận bảo đảm thực hiện “quyền được xử lý tài sản bảo đảm”
Thứ hai: Khởi kiện tại Tòa án
Trong trường hợp tại hợp đồng thế chấp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo hoặc tại thời điểm cần xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, các bên không đạt được thỏa thuận về cách thức xử lý thì bên nhận thế chấp tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo. Hoặc khi các bên đã thỏa thuận được phương án xử lý nhưng phương án đó không thể thực hiện được trên thực tế và kết quả là bên nhận thế chấp cũng có quyền khởi kiện ra Tòa án.
