Giá tính thuế, thuế suất, cách tính thuế đất phi nông nghiệp

1. Giá tính thuế, thuế suất, cách tính thuế đất phi nông nghiệp:

1.1. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất tính thuế x Thuế suất

Trong đó cụ thể như sau:

* Diện tích đất tính thuế:

Đối với diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

– Diện tích đất tính thuế sẽ là diện tích đất thực tế sử dụng.

Đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế sẽ được xác định là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất được xác định để tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

– Đối với trường hợp đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư trong đó bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế sẽ được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số để phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng số diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Đối với trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư mà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

– Đối với trường hợp là công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

1.2. Giá của 1m2 đất tính thuế:

– Căn cứ theo quy định hiện nay tại Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sửa đổi, bổ sung 2017 thì giá của 1m2 đất được tính thuế là giá đất dựa theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

– Đối với trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh những yếu tố để dẫn đến thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế thì sẽ không phải xác định lại giá của 1 m2 đất tính thuế cho thời gian còn lại của chu kỳ.

– Trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì xác định giá của 1m2 đất tính thuế sẽ là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

1.3. Thuế suất đất phi nông nghiệp:

Căn cứ theo quy định hiện nay tại Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sửa đổi, bổ sung 2017 thuế suất được xác định như sau:

– Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả những trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

– Hạn mức đất ở để làm căn cứ tính thuế được xác định là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày 01/01/2012.

Đối với trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày 01/01/2012 thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày 01/01/2012 thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì sẽ được áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

+ Đối với trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày 01/01/2012 cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì sẽ được áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.

– Trong trường hợp đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

– Đối với trường hợp đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

– Đối với trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sửa đổi bổ sung 2017 sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

– Nếu đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trong trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

– Trường hợp đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

2. Trường hợp được miễn thuế phi nông nghiệp hiện nay:

Theo quy định tại Điều 9, Điều 10 và Điều 11 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sửa đổi bổ sung 2017 như sau:

– Miễn thuế đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích để đầu tư; dự án đầu tư tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh và bệnh binh.

– Đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa đối với các hoạt động trong những lĩnh vực như: giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.

– Miễn thuế đất để xây dựng nhà tình nghĩa, xây nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng đối với người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.

– Đất đang ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện về kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người đang được hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; mẹ Việt Nam anh hùng; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng mà bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.

– Đất sử dụng ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.

– Hộ gia đình, cá nhân trong năm đã bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.

– Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là đất di tích lịch sử – văn hóa.

– Người có trách nhiệm nộp thuế đang gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.

3. Trường hợp được giảm thuế phi nông nghiệp hiện nay:

Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp dưới đây:

– Đất của các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực được khuyến khích đầu tư; các dự án đầu tư có tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% mà số lao động trong đó là thương binh, bệnh binh;

– Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện về kinh tế – xã hội khó khăn;

– Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; của những người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;

– Người có trách nhiệm nộp thuế đang gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá trị tính thuế.

Nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế như sau:

– Người có trách nhiệm nộp thuế sẽ được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với trường hợp cùng một thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế nếu thuộc hai trường hợp được giảm thuế trở lên quy định tại Điều 10 của Luật này thì được miễn thuế.

– Người có trách nhiệm nộp thuế đất ở sẽ chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 9 và khoản 4 Điều 10 của Luật này.

– Người có trách nhiệm nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.

Trường hợp miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sửa đổi bổ sung 2017