Có nên mua đất bị quy hoạch làm khu công nghiệp không?

1. Quy định liên quan đến mua đất bị quy hoạch làm khu công nghiệp:

1.1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch chính được hiểu là một vùng đất được cơ quan có thẩm quyền quyết định đặt diện tích đất này vào trong kế hoạch sử dụng đất phù hợp với từng địa phương, kế hoạch sử dụng đất được lập ra sao cho phù hợp với mục đích sử dụng và được tiến hành phân chia theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Hiện nay, một số quy hoạch đất đai được lập nên thông thường sử dụng vì mục đích là làm khu xây dựng chỗ ở cho người dân, quy hoạch để xây dựng đường giao thông,..

Quy hoạch đất có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo tính sử dụng hiệu quả đất đai, tránh lãng phí tài nguyên. Ngoài ra, đây còn là một cơ sở quan trọng để Nhà nước tiến hành giao đất, xem xét các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân hay hộ gia đình, hoặc là cơ sở để xem xét việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trên thực tế không tránh khỏi những trường hợp mà nhà nước thu hồi đất, sự kiện này diễn ra ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân nên vấn đề quy hoạch đất định kỳ phần nào lường trước được rủi ro cho người dân để họ cân nhắc kỹ trước khi đầu tư vào phần đất này, đồng thời nhà nước cũng sẽ căn cứ để thực hiện đền bù tương xứng về đất, những chi phí phát sinh xoay quanh diện tích đất nằm trong trường hợp bị thu hồi.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên nhiều yếu tố khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, tình trạng quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương nên  kế hoạch này cũng có có sự linh hoạt, có thể thay đổi theo từng thời kỳ.

1.2. Pháp luật có cấm mua đất quy hoạch:

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến Quy hoạch 2018  đã quy định về vấn đề mua đất bị quy hoạch làm khu công nghiệp:

Xét đến trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền công bố tại địa phương nhưng trên thực tế mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà cấp huyện ban hành thì cá nhân đang sở hữu hợp pháp đất đai vẫn được tiếp tục sử dụng và có thể thực hiện những quyền lợi liên quan đến quyền định đoạt như tiến hành mua bán, tặng cho, chuyển nhượng cho đối tượng khác;

Đối với trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất và được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; Xét đến nhu cầu thực tế việc cải tạo sửa chữa nhà ở công trình trong giai đoạn này phải xin phép và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép theo quy định của pháp luật.

Với quy định nêu trên thì nếu đất thuộc sở hữu hợp pháp của chủ thể mà đất đã có kế hoạch sử dụng đất để làm KCN thì không cấm việc mua bán đất quy hoạch. Tuy nhiên phải đảm bảo các điều kiện mua bán đất sẽ được trình bày tại mục 3 của bài viết này.

2. Có nên mua đất trong quy hoạch làm khu công nghiệp không?

Như đã biết, pháp luật không hề cấm việc cá nhân tiến hành chuyển nhượng đất nằm trong diện quy hoạch làm khu công nghiệp. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định mua bán thì cá nhân cần cân nhắc kỹ để có quyết định sáng suốt tránh rủi ro sau này. Bởi, giao dịch này vẫn tồn tại ưu điểm, nhược điểm nhất định, cụ thể:

– Ưu điểm:

+ Theo pháp luật hiện hành ghi nhận nhu cầu sang tên đất nằm trong khu công nghiệp vẫn có thể được thực hiện bình thường. Đương nhiên, chủ đất phải đảm bảo được điều kiện việc sang tên sau khi ký hợp đồng mua bán

Đáng lưu ý: Vì đất nằm trong diện quy hoạch hoặc đã chuẩn bị có kế hoạch sử dụng đất thậm chí đến giai đoạn kế hoạch sử dụng đất chuẩn bị được công bố thì hoàn toàn có thể diễn ra trường hợp cơ quan có thẩm quyền từ chối chứng nhận hợp đồng và tiến hành sang tên bởi có căn cứ cho rằng trong quá trình thực hiện thủ tục sẽ phát sinh vấn đề thu hồi đất;

+ Nếu cá nhân vì mục đích mua đất trong quy hoạch để tiết kiệm kinh phí thì đây là lựa chọn có thể được cân nhắc. Bởi lẽ, nếu đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp thì thông thường có giá thấp hơn so với đất cùng loại nhưng nằm ngoài quy hoạch. 

Hiện nay, đất đã thuộc quy hoạch sử dụng đất thì thường có giá thấp hơn so với đất cùng loại nhưng nằm ngoài quy hoạch là vì lý do có sự thay đổi, linh hoạt không phụ thuộc và ý chí, quan điểm của người mua bán. Như đã trình bày ở trên, việc mua bán sang nhượng vẫn liền kề với rủi ro; bất kỳ lúc nào cũng có thể phát sinh vấn đề cơ quan có thẩm quyền thu hồi. Vậy nên, giá trị của thửa đất sẽ không được xác định cao bằng các nơi khác;

– Nhược điểm:

Bất lợi lớn nhất đối với cá nhân khi lựa chọn đất trong diện quy hoạch để mua đó là đối diện với việc thu hồi đất trong bất kỳ thời điểm nào. Thời gian thực hiện lập, phê duyệt, công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất diễn ra có thể linh hoạt nhanh chóng hoặc chậm hơn dự kiến nên nhiều khi những kế hoạch mà cá nhân đề ra bị ảnh hưởng nghiêm trọng có thể bị hủy bỏ vì không đủ điều kiện thực hiện;

Với việc phân tích những vấn đề về ưu điểm nhược điểm thì cá nhân băn khoăn về việc có nên mua đất trong quy hoạch phải phụ thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người.Ngay ban đầu, cá nhân xác định mua đất trong quy hoạch để làm nơi “ an cư lạc nghiệp” dung để sinh sống lâu dài mà nhận thấy đất này không được sử dụng để làm đất ở thì nên cân nhắc thật kỹ vì đất làm khu công nghiệp mục đích không phải để làm nơi sinh sống cho người dân, nên nếu vẫn bất chấp mua thì coi như bạn đang mua cả rủi ro thấy ngay trước mắt, hoặc nếu thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông cũng nên tránh để không bị thu hồi trong quá trình sử dụng.

– Một số gợi ý khi có mong muốn mua đất bị quy hoạch:

Quá trình cân nhắc có thể tính đến trường hợp nếu quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian khi cơ quan có thẩm quyền thấy việc quy hoạch không còn thật sự cần thiết đối với tình hình thực tế của địa phương; cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.

Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro nhưng cũng không thể phủ nhận việc cá nhân có những cơ hội nhất định đến việc mua bán đất trong khu vực này. Người mua hoàn toàn có thể tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan  phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua và cân nhắc kỹ mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình có phù hợp không; Một khi đã đưa ra quyết định thì cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin những rủi ro phải đối mặt và đề ra được hướng giải quyết cụ thể; Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.

Những thông tin liên quan xoay quanh  đất, chủ sở hữu cũng nên được đề cập và tìm hiểu kỹ cụ thể: chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà cửa, công trình hay không; Để tránh mọi rủi ro thì cũng nên xem xét nguồn gốc của đất này, đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án..

3. Điều kiện để mua bán chuyển nhượng đất bị quy hoạch là khu công nghiệp:

Theo ghi nhận văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng mua bán đất trong quy hoạch thì loại đất này phải đáp ứng được toàn bộ các điều kiện gồm:

Điều kiện chung khi được nhắc đến là đảm bảo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đã có sổ đỏ, không có tranh chấp, không bị kê biên tài sản…;

Ngoài ra, cần có những điều kiện riêng được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến Quy hoạch 2018 như:

+ Diện tích đất đã có quy hoạch sử dụng đất làm khu công nghiệp nhưng vẫn chưa có một kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể do cấp có thẩm quyền ban hành (Quyết định Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất);

+ Điều kiện 2: Đất này đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa bị thu hồi đất/hoặc không nằm trong diện phải thu hồi đất;

Ngoài ra, sau 3 năm tính từ thời điểm kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố mà người sử dụng đất không bị thu hồi đất/hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng không đưa ra bất kỳ văn bản nào thể hiện nội dung điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất/hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố theo quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến Quy hoạch 2018.