Hủy bỏ hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở

1. Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở có được không?

Tháng 5/2023 tôi có mua một mảnh đất của chị hai tôi, hai chị em có làm hợp đồng và đã ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán . Nhưng hiện tại vì một số lý do cá nhân nên tôi không thể tiếp tục mua được. Vậy cho tôi hỏi là hợp đồng đã công chứng thì có hủy bỏ được không? Mong được hỗ trợ, xin chân thành cảm ơn!

Chào bạn, gửi đến bạn câu trả lời sau:

Căn cứ theo quy định điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù đã được công chứng:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực thì lúc đó mới phát sinh tính hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 sửa đổi bổ sung 2018 cũng quy định việc thực hiện công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

– Thực hiện việc công chứng mục đích để sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận và cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia trong hợp đồng, giao dịch đó.

– Thực hiện việc công chứng mục đích để sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và phải do công chứng viên tiến hành. Đối với trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng có quyền thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

– Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên và dẫn chiếu với trường hợp của bạn do chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa hai chị em bạn tuy đã thực hiện công chứng nhưng vẫn có thể hủy bỏ.

Việc thực hiện hủy bỏ hợp đồng mua bán sẽ phải công chứng tại chính văn phòng công chứng cùng với chính công chứng viên đã thực hiện công chứng hợp đồng đó.

Như vậy từ quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có thể hủy bỏ được nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng mua bán đó.

2. Phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở:

Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về thực hiện hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

– Phạt vi phạm đó là sự thỏa thuận giữa các bên thực hiện trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm phải có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

– Mức phạt vi phạm cụ thể do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

– Các bên vẫn có thể được thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không cần phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Đối với trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng trong hợp đồng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 301 Luật Thương mại có quy định về mức phạt vi phạm như sau: Mức phạt đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên trong hợp đồng thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

Như vậy, có thể thấy điểm khác biệt về mức phạt giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại. Bởi do chủ thể, nội dung, đối tượng của hợp đồng quyết định. 

Đối với trường hợp hợp đồng giao kết vì mục đích tiêu dùng sinh hoạt của hai cá nhân, tổ chức thì sẽ áp dụng Bộ luật dân sự điều chỉnh.

Đối với trường hợp hợp đồng giao kết mà có một trong hai bên chủ thể là thương nhân với mục đích kinh doanh sinh lợi thì sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại điều chỉnh.

3. Khi nào được hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà?

Năm 2022 tôi bán cho ông Nguyễn Văn A một căn nhà với giá là 4 tỷ. Ông A đã thanh toán 85% giá trị tiền nhà và chúng tôi đã bàn giao nhà. 15% số tiền còn lại chúng tôi thỏa thuận sẽ trả hết khi ra công chứng ký hợp đồng mua bán. Tất cả các thỏa thuận chỉ viết giấy tay. Tuy nhiên, hiện giờ tôi không liên lạc được với ông A để đi ký hợp đồng công chứng cũng như thanh toán nốt số tiền còn lại. Gia đình tôi có thể hủy việc mua bán nhà không, thủ tục cần làm gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán sẽ có trách nhiệm thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp đồng mua bán tài sản và phải thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022  quy định về việc công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

– Đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải tiến hành thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp như: tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở phục vụ tái định cư; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì sẽ không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán là thời điểm được công chứng, chứng thực hợp đồng.

– Việc thực hiện công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo các quy định nêu trên thì việc mua bán nhà giữa gia đình bạn và ông A chưa có công chứng do đó hợp đồng mua bán chưa có hiệu lực.

Căn cứ theo quy định tại Điều 423 BLDS Quy định về việc hủy bỏ hợp đồng như sau:

– Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong những trường hợp sau đây:

+ Bên kia có hành vi vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

+ Bên kia có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

+ Những trường hợp khác do luật quy định.

– Vi phạm nghiêm trọng là việc một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc thực hiện giao kết hợp đồng.

– Bên hủy bỏ hợp đồng phải có trách nhiệm thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, khi giao kết mua bán nhà, nếu gia đình bạn và ông A có thỏa thuận các điều kiện hủy bỏ hợp đồng, mà nay ông A vi phạm thì gia đình bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng: trường hợp không có thỏa thuận thì các bên không được tự ý hủy bỏ hợp đồng.

Nếu như muốn hủy việc mua bán nhà, thì gia đình bạn cần làm văn bản thông báo gửi cho ông A. trong thời hạn hợp lý. Nếu trường hợp các bên không thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để đòi lại quyền là lợi ích hợp pháp của mình.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật dân sự năm 2015 

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022;

– Luật Công chứng 2014 sửa đổi bổ sung 2018;

– Luật Thương mại năm 2005 sửa đổi bổ sung 2019.