Sang tên nhà đất đối với người già, sống đơn thân thế nào?

1. Sang tên nhà đất đối với người già, sống đơn thân thế nào?

Đối với trường hợp người già sống đơn thân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà tinh thần vẫn còn minh mẫn, tỉnh táo thì người già sống đơn thân vẫn hoàn toàn có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác về căn nhà hoặc mảnh đất của mình. Loại hợp đồng chuyển nhượng được sử dụng trong trường hợp này có thể là hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng mua bán. 

Đối với trường hợp là người sống đơn thân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đang trong tình trạng hôn nhân thì cần có chứng nhận đăng ký kết hôn, còn nếu không còn trong tình trạng hôn nhân thì phải có giấy xác nhận tình trạng độc thân để có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác về căn nhà hoặc mảnh đất của mình

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất như sau:

Người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho lại thuê, cho lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện dưới đây:

– Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

+ Trường hợp 1: Dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Người được quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho.

+ Trường hợp 2: Dựa theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất được quyền thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho đất đai khi:

+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

Căn cứ theo quy định điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, tặng cho phải là đất đang không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bất kể là tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh chấp ranh giới lớn hay nhỏ.

Do đó, đối với vấn đề đất đang tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho. Nếu các bên cố tình chuyển nhượng, tặng cho thì được xem là bất hợp pháp và cơ quan nhà nước cũng sẽ không thực hiện việc sang tên sổ đỏ chính chủ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án. Nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi có quyết định của Tòa án thì đây có thể xem là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa và về bản chất không còn thuộc sở hữu của người đứng tên sổ đỏ

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định hiện nay thì đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng đó là đất phải còn thời hạn sử dụng.

Bởi từ đó mới xuất hiện loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm đã được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì bất kể là đất nước nhà nước giao, đất cho thuê đều được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế.

Như vậy, để xác định những loại đất không được chuyển nhượng tặng cho chúng ta thì cần nắm rõ các quy định về điều kiện đất được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đã được nêu ở trên. Đồng thời, khi thực hiện việc tặng cho hay mua bán chuyển nhượng đất thì cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và các thỏa thuận này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

– Ngoài các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện đầy đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.

– Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Thủ tục sang tên đất của người già, sống đơn thân theo quy định hiện nay:

Căn cứ theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 20 tháng 6 năm 2016 của Bộ xây dựng sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD thì thủ tục được thực hiện như sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên ký kết sẽ được lập thành 06 bản. Trong đó 03 bản để bàn giao trực tiếp cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp sẽ nộp tại cho cơ quan thuế, và 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; Trong trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì cần có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2: Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng sổ đỏ đối với người già, sống đơn thân gồm các giấy tờ bên bán cần phải chuẩn bị:

– Bản gốc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân của những người thực hiện thủ tục sang tên.

– Bản gốc hộ khẩu thường trú của những người thực hiện thủ tục sang tên

– Bản gốc giấy đăng ký kết hôn của những người thực hiện thủ tục sang tên. Đối với trường hợp người sống đơn thân vẫn còn trong tình trạng hôn nhân thì cần có chứng nhận đăng ký kết hôn, còn nếu không còn trong tình trạng hôn nhân thì phải có giấy xác nhận tình trạng độc thân.

– Bản gốc sổ hồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thực hiện việc sang tên

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu trường hợp quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất) và tiến hành đóng thuế.

Đối với trường hợp người già sống đơn thân cần đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi đi đóng thuế thì cần mang đầy đủ các hồ sơ đã chuẩn bị khi ký hợp đồng, Ngoài ra, phải nhận lại giấy chứng nhận đã nộp thuế trong quá trình mua bán và chuyển quyền sử dụng đất của hai bên. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân ;

– Hợp đồng công chứng đã lập

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu 

Đối với trường hợp sang tên sổ đỏ với mục đích cho tặng, thừa kế thì phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 4: Thực hiện sang tên đổi chủ nhà đất cho bên được sang tên tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà đất.

Sau khi đã hoàn tất thủ tục tại các bước bên trên và hoàn tất các loại giấy tờ liên quan thì các bên có trách nhiệm mang toàn bộ các loại giấy tờ (cả giấy chứng nhận nộp thuế) tới Ủy ban nhân dân huyện nơi mua bán đất. Cơ quan căn cứ theo các loại hồ sơ mà các bạn giao nộp và heo quy định pháp luật thì bộ phận có trách nhiệm sang tên sổ đỏ cho bên mua nhà đất theo đúng trình tự, mẫu của pháp luật quy định.

3. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của người già, sống đơn thân có hiệu lực:

Căn cứ dựa theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì các bên tham gia hợp đồng phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì điều kiện chủ thể còn phải thỏa mãn theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 theo đó

– Người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi xét thấy có các điều kiện sau đây:

+ Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất đang sử dụng không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;

+ Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

– Ngoài các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này, thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ngoài ra còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Đối với quy định về hình thức hợp đồng, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì tất cả các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, để hợp đồng có hiệu lực thì cá nhân khi thực hiện các giao dịch cần phải đáp ứng được những quy định nêu trên.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 20 tháng 6 năm 2016 của Bộ xây dựng sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở