Đất trúng đấu giá chưa có sổ được chuyển nhượng không?

1. Đất trúng đấu giá chưa có sổ được chuyển nhượng không?

Theo quy định của pháp luật hiện nay, quyền lợi hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá nói chung và quyền sử dụng đất trong quá trình đấu giá nói riêng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ. Các cơ quan nhà nước trong phạm vi quyền hạn của mình sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ bảo đảm thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá. Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Luật đấu giá tài sản hiện hành, căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và căn cứ vào giấy xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất của những đối tượng được xác định là người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành hoạt động trình văn bản nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Sở tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện theo thẩm quyền được phân cấp sẽ có trách nhiệm bàn giao đất trên địa bàn mà mình quản lý, lập hồ sơ đất đai, cấp hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cùng với các loại giấy tờ tài liệu khác có liên quan cho người trúng đấu giá theo biên bản đấu giá và quyết định giao đất, tiến hành hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất và làm các thủ tục cần thiết khác cho người được sử dụng đất trên thực tế. Quyết định giao đất, văn bản trúng đấu giá và các loại giấy tờ khác có liên quan chính là căn cứ để người được giao đất đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Như vậy có thể nói, nếu như người dân trúng đấu giá, sau khi nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn nhất định, thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, sau đó người trúng đấu giá sẽ được Phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện bàn giao đất trên thực địa và lập hồ sơ đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Đất đất đai năm 2013 thì có thể nói, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, tiến hành hoạt động cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, quốc vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện cơ bản sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất không có tranh chấp và được sử dụng ổn định lâu dài;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền;

– Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bất động sản và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất sẽ được tham gia vào thị trường bất động sản, bao gồm:

– Đất ở đâu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho hộ gia đình báo cáo với anh để làm nhà ở;

– Đất ở do các chủ thể được xác định là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể nói, khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá cho người khác. Vì vậy đối với đất trúng đấu giá nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trên thực tế.

2. Thủ tục mua lại đất của người trúng đấu giá: 

Trước hết, để có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất phải đảm bảo các điều kiện căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, cụ thể bao gồm:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho quá trình thi hành án;

– Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu như trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, thì sẽ chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản này cho người khác do chưa đảm bảo điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của bên bán theo như phân tích ở trên. Trong trường hợp này, để được mua bất động sản đã trúng đấu giá thì người dân cần phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục sang tên đất, tài sản trên đất trúng đấu giá. 

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi bạn của bạn đã thực hiện đăng ký sang tên/biến động quyền sở hữu, sử dụng tài sản trúng đấu giá thì bạn cùng bạn của mình có thể lựa chọn việc ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản này có công chứng/chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên đất đai. Khi đã hoàn thành việc ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực, bạn và bạn của mình tiến hành đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

3. Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: 

Theo quy định của pháp luật hiện nay, các đối tượng được xác định là hộ gia đình và cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:

– Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do chủ thể có thẩm quyền đó là hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá;

– Hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này;

– Một hộ gia đình theo quy định của pháp luật hiện nay chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá.

Bên cạnh đó, trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương. Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký‎ đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do chủ thể có thẩm quyền là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.