Chuyển mục đích quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên nếu thuộc trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện. Vậy hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất bao gồm gì?
Mục lục bài viết
- 1 1. Hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất bao gồm gì?
- 2 2. Trường hợp nào phải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất?
- 3 3. Nơi tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất:
- 4 4. Thủ tục hành chính trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất:
- 5 5. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm:
1. Hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất bao gồm gì?
Căn cứ Điều 6 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT 2019 hợp nhất Thông tư về hồ sơ giao đất, cho thuê đất quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định này thì hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất bao gồm những giấy tờ sau:
– Đối với người sử dụng đất: người sử dụng đất cần phải có những giấy tờ sau trong bộ hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
+ Một trong các giấy tờ sau:
++ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
++ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
++ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Khi trình lên cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Sở tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường trước khi tiến hành trình lên cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất thì cần phải có những giấy tờ sau trong hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất:
+ Biên bản về xác minh thực địa;
+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư: bản thuyết minh dự án đầu tư (bản sao);
+ Đối với những trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình: báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất (bản sao);
+ Đối với các dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư: các giấy tờ sau:
++ Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;
++ Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà được quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 của
++ Văn bản thẩm định dự án đầu tư;
++ Văn bản xét duyệt dự án.
+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải thực hiện cấp giấy chứng nhận đầu tư và các trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình:
++ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất;
++ Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà được quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích là thương mại, dịch vụ với tổng diện tích từ 0,5 héc ta trở lên: văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính của thửa đất;
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất (theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
2. Trường hợp nào phải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất?
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, những trường hợp phải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất, bao gồm:
– Người sử dụng đất chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Người sử dụng đất chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang:
+ Đất nuôi trồng thủy sản nước mặn;
+ Đất làm muối;
+ Đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
– Người sử dụng đất chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác ở trong nhóm đất nông nghiệp;
– Người sử dụng đất chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Người sử dụng đất chuyển từ đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang nhóm đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất nhưng có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Người sử dụng đất chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Người sử dụng đất chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng đang có mục đích kinh doanh, từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;
– Người sử dụng đất chuyển từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
3. Nơi tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích quyền sử dụng đất:
Tại khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai 2013 có quy định các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
– Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
– Thủ tục đăng ký đất đai, các tài sản gắn liền với đất, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi đối với Giấy chứng nhận, đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
– Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
– Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;
– Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;
– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Theo quy định này thì thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những thủ tục hành chính về đất đai.
Căn cứ Điều 60
– Đối với tổ chức nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất: Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Đối với hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất: Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tại Điều này cũng quy định địa phương nào đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả về giải quyết các thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì những cơ quan nhân hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất và trả kết quả vừa nêu trên thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa.
Riêng với Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không: là đầu mối để tiếp nhận nhận hồ sơ và trả kết quả về giải quyết thủ tục chuyển mục đích quyền sử dụng đất tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng.
Như vậy, khi nộp hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất, người nộp hồ sơ có thể nộp tại một trong hai nơi sau:
– Nộp hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất tại bộ phận một cửa ở địa phương: Nếu địa phương nơi có đất đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất tại bộ phận một cửa.
– Nộp hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất (đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc nộp hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với tổ chức).
4. Thủ tục hành chính trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm các bước sau:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ, gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính và hai bản sao có chứng thực.
- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường. Khi nhận hồ sơ cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh tính thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi thẩm tra hồ sơ, xác minh tính thực địa và thẩm định nhu cầu sử dụng đất mà người xin chuyển mục đích sử dụng đất có đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất thì hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, trìn Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Bước 3:Nhận kết quả giải quyết tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Đồng thời người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải tiến hành theo một trình tự nhất định.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp 02 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh) hoặc Phòng tài nguyên và môi trường (cấp quận, huyện). Sau khi nộp hồ sơ tai bộ phận tiếp nhận một cửa thì tổ đối tượng sử dụng đất phải có hồ sơ trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện để được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ cơ quan Tài nguyên và Môi trường chủ trì thẩm định tại thực địa, lập biên bản thẩm định, lập hồ sơ trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp. Trong thời hạn 05 ngày làm việc Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, sau khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cùng cấp, cơ quan Tài nguyên và môi trường cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế hoặc Chi cục thuế cấp huyện để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Cục thuế tỉnh hoặc Chi cục thuế cấp huyện về nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định có trách nhiệm thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan Tài nguyên và Môi trường (hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện đối với trường hợp người sử dụng đất là Tổ chức) chủ trì tổ chức bàn giao đất tại thực địa.
5. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm:
Xin hỏi luật sư, gia đình tôi có diện tích 2.800m2 đất sản xuất nông nghiệp đã được dồn điền đổi thửa năm 2012 chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, nay tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm. Xin hỏi cần những điều kiện và thủ tục như thế nào thì được chuyển đổi, với diện tích trên có chuyển đổi được hay không? Phải nộp lệ phí với nhà nước là bao nhiêu? Xin cám ơn luật sư rất nhiều.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đấ trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Gia đình bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sự dụng đất theo quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013.
– Hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
+ Chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất;
+ Sổ hộ khẩu gia đình của người sử dụng đất;
– Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất.
– Thời gian thực hiện thủ tục hành chính: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, như bạn nói gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy gia đình bạn không thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, trước tiên gia đình bạn phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau đó mới thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bạn lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất, không phải mọi trường hợp gia đình bạn đề được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào tình hình kinh tế của địa phương để quyết định đồng thời không phải gia đình bạn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ 2.800m2 sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ.
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của bạn sẽ có mức thu tiền sử dụng đất khác nhau.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT 2019 hợp nhất Thông tư về hồ sơ giao đất, cho thuê đất.
