Chưa có sổ đỏ làm thế nào để tặng cho đất cho vợ?

1. Chưa có sổ đỏ làm thế nào để tặng cho đất cho vợ?

Theo quy định của pháp luật, xét về mặt khái niệm thì tặng cho bất động sản là việc thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho bên được tặng cho mà không phát sinh nghĩa vụ thanh toán, quan hệ tặng cho bất động sản được nhìn nhận dưới góc độ là hình thức quan hệ không đền bù. Rất nhiều trường hợp hiện nay, chồng có nguyện vọng tặng cho đất lại cho vợ. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là đất chưa có sổ đỏ). Đất chưa có sổ đỏ là loại đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp trên thực tế theo trình tự và thủ tục luật định. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu xét về tình trạng pháp lý, quá trình sử dụng đất vẫn chưa được coi là hợp lệ. Và thông thường trên thực tế, căn cứ theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì có thể nói, các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản phải tiến hành hoạt động công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giao dịch tặng cho bất động sản sẽ được diễn ra giữa những người có quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng hoặc quan hệ hôn nhân gia đình với nhau. Vợ và chồng cũng thuộc mối quan hệ đó. Trong một số trường hợp đặc biệt, giao dịch tặng cho nhà đất có thể được diễn ra giữa những chủ thể khác nhưng phải đảm bảo điều kiện theo quy định của pháp luật. Nhìn chung thì có thể nói, việc tặng cho bất động sản có thể là tặng cho toàn bộ hoặc tặng cho một phần diện tích đất. Nếu giao dịch tặng cho một phần mảnh đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đời sống hiện nay, đối với những mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện hoạt động tặng cho rất dễ xảy ra tranh chấp và mâu thuẫn. Vì vậy cho nên, để mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình mà không bị người khác xâm phạm thì người sử dụng đất hợp pháp cần đăng ký sổ đỏ, tiến hành hoạt động xin cấp sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để giúp cho việc tặng cho đất được diễn ra một cách thuận lợi và dễ dàng. Thủ tục tặng cho đất chưa có sổ đỏ cho vợ sẽ được diễn ra thông qua các bước sau:

Bước 1: Người chồng chuẩn bị bộ hồ sơ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thủ tục tặng cho. Thành phần hồ sơ trong trường hợp này sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:
Những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013;

– Bản sao các loại giấy tờ tùy thân của trùng đất bao gồm căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu còn thời hạn …,

– Giấy tờ tùy thân của người vợ nhận tặng cho;

– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Bản thảo hợp đồng tặng cho đất được soạn theo mẫu phù hợp với quy định của pháp luật;

– Các loại giấy tờ khác có liên quan khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.

Bước 2: Lập hợp đồng tặng cho đất có công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Bước 3: Đăng ký thủ tục sang tên cho vợ tại cơ quan đăng ký đất đai, hay còn được gọi là văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó thì hai vợ chồng phải nộp bộ hồ sơ theo như phân tích ở trên đến văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ và xử lý hồ sơ theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khoảng thời gian 30 ngày, sau khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên và môi trường. Đối với nghĩa vụ tài chính, trong trường hợp này được xác định là quan hệ tặng cho bất động sản giữa vợ và chồng, vì vậy căn cứ theo quy định tại Điều 4 của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014, có ghi nhận về việc, thu nhập từ hoạt động nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng thì sẽ được xem là thu nhập miễn thuế. Theo đó trong trường hợp chồng tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, có ghi nhận về việc, nhà đất nhận thừa kế hoặc làm quà tặng giữa vợ với chồng sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Vì vậy khi chồng tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ thì vợ cũng không phải nộp lệ phí trước bạ.

Bước 5: Sau khi hoàn tất thủ tục nêu trên thì người vợ sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ chồng. Trong quá trình này cần phải chuẩn bị những giấy tờ cơ bản sau:

– Đơn đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Giấy tờ tùy thân của người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng theo như phân tích nêu trên.

Bước 6: Người vợ nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ chồng. Thời gian giải quyết trong trường hợp này là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, và không quá 45 ngày đối với những nơi thuộc vùng sâu vùng xa, vùng biên giới hải đảo hoặc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật. Sau đó văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kết thúc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Ngoại lệ về nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ: 

Thứ nhất, căn cứ theo quy định tại Điều 168 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc, trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, thì người sử dụng đất sẽ được quyền tặng cho bất động sản đó sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp thừa kế thì, người nhận thừa kế được quyền tặng cho bất động sản được thừa kế, ngay cả khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ cần đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế.

Thứ hai, căn cứ theo quy định tại Điều 186 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận, trong trường hợp tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được xác định là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư trên lãnh thổ của nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì theo quy định của pháp luật hiện nay, người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên họ vẫn sẽ được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. 

Như vậy, theo như phân tích ở trên, trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận (tức là chưa có sổ đỏ) thuộc 02 trường hợp trên đây thì, vẫn sẽ được nhận tặng cho quyền sử dụng, ngoài ra thì không thể thực hiện thủ tục tặng cho.

3. Quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, các giao dịch tặng cho bất động sản thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng được những điều kiện luật định. Cụ thể như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ những trường hợp sau đây:

+ Đối với trường hợp quyền sử dụng đất được thừa kế và người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư trên lãnh thổ nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được quyền tặng cho;

+ Trong trường hợp có đất thông qua hình thức giao đất hoặc thuê đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được quyền tặng cho bất động sản đó sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là chưa cần phải có giấy chứng nhận trên thực tế).

– Đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định lâu dài, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định hoặc bản án có hiệu lực;

– Bất động sản là đối tượng trong hợp đồng tặng cho vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.