Phân biệt quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng

1. Quy định chung về quy hoạch sử dụng đất:  

1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất: 

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng trên cơ sở tiềm năng đất đai, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đáp ứng những mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

1.2. Nguyên tắc về lập quy hoạch sử dụng đất: 

Căn cứ khoản 1 Điều 35 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất đó là: 

– Phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;

– Đảm bảo việc bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

– Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

– Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên, thích ứng với biến đổi khí hậu;

– Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia. 

2. Quy định chung về quy hoạch xây dựng: 

Quy hoạch xây dựng được quy định tại Luật Xây dựng 2014, quy hoạch xây dựng là việc:

– Tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng;

– Tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

– Nhằm mục đích tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng;

– Nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu;

– Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

Căn cứ Khoản 2, Điều 13 Luật Xây dựng thì quy hoạch xây dựng được lập dựa trên 5 căn cứ cơ bản sau: 

– Thứ nhất, căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh đây là những mục tiêu và định hướng dài hạn, và quy hoạch xây dựng có vai trò cực kỳ quan trọng, vì vậy, quy hoạch xây dựng phải dựa trên chiến lược phát triển này;

– Thứ hai, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;

– Thứ ba, quy hoạch thời kỳ trước là quy hoạch tại cùng “vị trí”, việc dựa vào quy hoạch thời kỳ trước là để khắc phục những nhược điểm và phát huy những ưu điểm trong quy hoạch, nhằm mang lại hiệu quả;

– Thứ tư, quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và quy chuẩn khác có liên quan, việc dựa vào quy chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn khác có liên quan nhằm tạo ra quy hoạch xây dựng có tiềm năng, hợp lý, hiệu quả và được chứng minh qua các thông số cụ thể;

– Thứ năm, bản đồ, tài liệu, số liệu về hiện trạng kinh tế – xã hội, điều kiện tự nhiên của địa phương là căn cứ quan trọng, nhằm tác động tới việc lập quy hoạch xây dựng phù hợp với tình trạng kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên của địa phương. 

3. Phân biệt quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng: 

Cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều được điều chỉnh bởi Luật Quy hoạch năm 2017, tuy nhiên quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh thêm bởi Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch xây dựng được điều chỉnh thêm bởi Luật xây dựng năm 2014. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cần phải có sự thống nhất về không gian, thời gian, hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng của mỗi loại quy hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng lại cũng có những điểm khác biệt cụ thể sau: 

Về phân loại: Có các loại quy hoạch sử dụng đất đó là: Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, Quy hoạch sử dụng đất an ninh. Quy hoạch xây dựng có những loại sau: Quy hoạch xây dựng vùng, Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù, Quy hoạch xây dựng nông thôn. 

Về thời kỳ (thời hạn) quy hoạch: Giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng có thời kỳ quy hoạch không giống nhau. Quy hoạch sử dụng đất có thời gian quy hoạch là 10 năm, kỳ kế hoạch 5 năm còn quy hoạch xây dựng có thời hạn ngắn hạn là 5 năm, 10 năm; dài hạn là 20 năm và dài hơn.

Về không gian và các loại hình, các cấp quy hoạch:

+ Việc lập quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo đơn vị lãnh thổ hành chính,

+ Quy hoạch đô thị lại không hoàn toàn căn cứ theo đơn vị hành chính, mà căn cứ theo từng dự án, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. 

Về cách phân loại đất:

Quy hoạch sử dụng đất bao gồm các nhóm đất chính: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chư­a sử dụng.

Quy hoạch xây dựng áp dụng hệ thống phân loại đất gồm các loại: Đất dân dụng, đất ngoài dân dụng, đất khác.

Như vậy, việc phân loại đất của 2 loại quy hoạch này là khác nhau. Trong quy hoạch sử dụng đất phân loại đất được thực hiện theo mục đích sử dụng; còn trong quy hoạch xây dựng được thực hiện vừa theo mục đích sử dụng, vừa theo khu vực chức năng trong quy hoạch.  

Về cơ quan lập, phê duyệt quy hoạch: 

–  Đối với quy hoạch sử dụng đất: 

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Tổ chức lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện và giao cho cơ quan chuyên môn cấp tỉnh lập quy hoạch. 

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện: Lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

+ Bộ Quốc phòng: Lập quy hoạch sử dụng đất quốc phòng;

+ Bộ Công an: Lập quy hoạch sử dụng đất an ninh.

+ Chính phủ tổ chức lập, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ thực hiện: Quy hoạch sử dụng đất quốc gia. 

Lưu ý: đối với trường hợp thẩm định quy hoạch thì đối với quy hoạch sử dụng đất các cấp tỉnh, huyện, xã thì cơ quan tài nguyên môi trường cấp dưới phải trình cơ quan tài nguyên môi trường cấp trên thẩm định nội dung và chỉnh sửa theo yêu cầu. Sau khi hoàn thiện hồ sơ cơ quan tài nguyên môi trường cấp nào trình Hội đồng nhân dân cấp đó lập quy hoạch trước khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

–  Đối với quy hoạch xây dựng: 

+ Bộ Xây dựng có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch, tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh, lập nhiệm vụ, tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng, các đô thị mới liên tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù. 

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ và phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định; lập quy hoạch chung đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II trong phạm vi tỉnh. Đối với đô thị loại III, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại IV, loại V thuộc địa giới hành chính do mình quản lý ; phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại IV và loại V.

+ Ủy ban nhân dân cấp xã lập nhiệm vụ và tổ chức lập quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân cấp xã thông qua và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

Đối với quy hoạch xây dựng, việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt các loại quy hoạch không theo cấp hành chính lập quy hoạch mà theo loại hình quy hoạch và cấp loại đô thị.

– Chủ đầu tư dự án: Lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. 

– Về quản lý, thực hiện quy hoạch: 

+ Đối với quy hoạch sử dụng đất thì cơ chế giám sát và kiểm tra, tổ chức thực hiện được quy định thống nhất cho các cấp quy hoạch bằng việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; 

+ Đối với quy hoạch xây dựng, cơ chế giám sát và kiểm tra, tổ chức thực hiện chủ yếu được người phê duyệt quy định cụ thể cho từng đồ án quy hoạch mà chưa được quy định chung trong văn bản quy phạm pháp luật.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Quy hoạch 2017;

– Luật Xây dựng 2014;

– Luật Đất đai 2013 .