Trường hợp được hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép

1. Trường hợp nào được hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép?

1.1. Hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép được hiểu như thế nào? 

Có thể nói, việc cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở đảm bảo quản lý nhà nước về xây dựng, đặc biệt là việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định quy phạm pháp luật có liên quan, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xây dựng công trình; đồng thời tạo điều kiện công tác kiểm tra, giám sát, xử lí các vi phạm về trật tự xây dựng. Do đó, chủ đầu tư khi đã được cơ quan chức năng của Nhà nước cấp giấy phép xây dựng thì đây như tấm vé thông hành đối với các chủ đầu tư, là tiền đề để họ có thể thực hiện việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Vì vậy, việc tìm hiểu, nắm bắt các quy định pháp luật hiện hành về giấy phép xây dựng (như đối tượng phải xin cấp phép, điều kiện để được cấp phép, trình tự thủ tục xin cấp phép …) là rất cần thiết, giúp các chủ đầu tư tránh được những sai sót đáng tiếc. Nhìn chung thì có thể hiểu:

Hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép là thủ tục hành chính, thủ tục này do các chủ thể là tổ chức hoặc cá nhân xây dựng nhà ở trái với nội dung giấy phép xây dựng được cấp thực hiện, nhằm mục đích đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính.

1.2. Những trường hợp được hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép: 

Theo như phân tích ở trên thì có thể thấy, hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép là một trong những thủ tục hành chính quan trọng, Các chủ thể thực hiện thủ tục hành chính này để đề nghị lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp phép điều chỉnh xây dựng đối với các công trình sau khi đã bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Đối với những công trình xây dựng trái phép thì sẽ được thực hiện thủ tục hợp thức hóa. Thủ tục này cần phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp đều được hợp thức hóa công trình xây dựng trái phép. Căn cứ theo quy định tại Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có ghi nhận một số trường hợp được hợp thức hóa công trình xây dựng trái phép, bao gồm:

– Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn;

– Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới;

– Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;

– Xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 98 Luật Xây dựng 2020 có quy định trong quá trình xây dựng trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì các chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng, cụ thể như sau:

– Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

– Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, thay đổi yếu tố về diện tích xây dựng, có sự thay đổi về quy mô, có sự thay đổi về chiều cao, hoặc số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

– Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.

Ngoài ra cũng cần lưu ý thêm, trong trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng như trên không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Vì vậy, với những trường hợp nêu trên, có thể nói, sẽ được hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép nếu đủ điều kiện sau:

– Đang thi công xây dựng trên thực tế;

– Đáp ứng điều kiện để được cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng. 

2. Quy định về lệ phí và thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép: 

Pháp luật hiện nay đã có những quy định cụ thể về vấn đề họp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép. Trong quá trình hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép thì cần phải tuân thủ quy định về thời gian. Các chủ thể cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 81 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có ghi nhận về thôi hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép sẽ không được quá 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Theo đó thì có thể hiểu, kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng không đúng với nội dung trong giấy phép đã được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tổ chức hoặc cá nhân có hành vi vi phạm quy định của pháp luật tại hoàn thành hồ sơ để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh trong khoảng thời gian 30 ngày. Nếu như quá thời gian 30 ngày theo quy định của pháp luật nêu trên mà các chủ thể bị xử phạt vi phạm hành chính với hành vi xây dựng trái giấy phép đã được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không tiến hành hoạt động điều chỉnh giấy phép xây dựng thì sẽ không được hợp thức hóa.

Bên cạnh đó, lệ phí hợp thức hóa đối với các công trình xây dựng trái phép sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Cho nên mức thu này sẽ có sự khác nhau giữa các tỉnh thành phố trên địa bàn cả nước tùy thuộc vào sự đánh giá và ban hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Thủ tục và trình tự hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép: 

Nhìn chung thì trình tự và thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây:

Bước 1: Các chủ thể có nhu cầu hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Số lượng hồ sơ trong trường hợp này được ghi nhận là 02 bộ. Nhìn chung thì thành phần hồ sơ xin hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây: 

– Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu do pháp luật quy định;

– Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính (biên lai nộp tiền). 

Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ nêu trên thì sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành hoạt động hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép, hay còn gọi là thủ tục đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Có nhiều cách thức để nộp hồ sơ khác nhau, các chủ thể có thể nộp hồ sơ thông qua bộ phận một cửa và nộp trực tiếp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có thể nộp hồ sơ thông qua dịch vụ bưu chính.

Bước 3: Sau khi nhận được bộ hồ sơ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ tiếp nhận hồ sơ và điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, quá trình điều chỉnh giấy phép xây dựng sao cho phù hợp với hiện trạng thực tế được xem là hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì trong thời gian 07 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận bộ hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ phải tiến hành hoạt động tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra trên thực tế. Trong quá trình thẩm định hồ sơ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải xác minh những tài liệu còn thiếu vào tài liệu không đúng quy định của pháp luật hoặc những tài liệu không đúng với thực tế để thông báo bằng văn bản cho các chủ thể có nhu cầu hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ.

Trong trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng yêu cầu thì theo văn bản thông báo, trong thời gian 05 ngày làm việc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho các chủ thể có nhu cầu hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép hoàn thiện hồ sơ sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. Chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo và theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không điều chỉnh giấy phép xây dựng cho trường hợp xây dựng nhà trái phép, tức là không chấp nhận hợp thức hóa xây dựng nhà ở trái phép.

Bước 4: Trả kết quả và cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng công trình trái phép. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cần phải có trách nhiệm đối chiếu với các điều kiện theo quy định của pháp luật để gửi văn bản lấy ý kiến của những cơ quan quản lý nhà nước trong các lĩnh vực có liên quan đến xây dựng công trình đó theo quy định của pháp luật. Kể từ ngày nhận bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải cấp giấy phép xây dựng cho các công trình xây dựng trái phép và xem xét hồ sơ trong khoảng thời gian 20 ngày. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm một số yếu tố khác có liên quan thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết về lý do, ngoài ra thì cần phải thông báo cho cơ quan cấp trên có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, tuy nhiên không được quá 10 ngày được tính kể từ ngày hết hạn theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Xây dựng năm 2020;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.