Dự án chung cư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán khi nào?

1. Hợp đồng mua bán căn hộ và những nội dung  là gì?

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể hiểu đơn giản là một văn bản trong đó ghi nhận sự thỏa thuận giữa người mua và người bán để xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên. Nội dung của hợp đồng ghi nhận nghĩa vụ của bên bán phải có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho bên mua sau khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, còn bên mua thì phải có trách nhiệm thanh toán tiền mua nhà và các khoản chi phí khác đã thỏa thuận (nếu có) cho bên bán. 

Phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên mà hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể sẽ có những điều khoản riêng tuy nhiên một hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có những điều khoản cơ bản sau:

– Thông tin của bên mua và bên bán 

– Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư thể hiện được rõ số lượng và chất lượng của ngôi nhà 

– Giá bán đồng thời ghi rõ phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán 

– Thời gian, địa điểm cách thức thực hiện hợp đồng

– Quyền và nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện, trách nhiệm của các bên cũng như phương thức giải quyết tranh chấp nếu vi phạm hợp đồng.

2. Dự án chung cư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán khi nào?

Căn cứ quy định Khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020; Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư chỉ phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có các điều kiện dưới đây:

Thứ nhất, dự án đã có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc các trường hợp quy định phải có Giấy phép xây dựng); có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đã tiến hành giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở;

Thứ hai, đối với nhà chung cư phải có biên bản nghiệm thu đối với việc dự án đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

Thứ ba, chủ đầu tư phải ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở theo quy định tại Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014.

Thứ tư, đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó. Thông thường các chủ đầu tư sẽ  yêu cầu bên mua phải thanh toán trước 15-30% giá trị hợp đồng là điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ, tuy nhiên số tiền tối đa  cũng phải tuân theo quy định. Theo đó, đối với trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của  nhà ở đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó.

3. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải công chứng, chứng thực?

Căn cứ điều 122 luật nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 các hợp đồng mua bán  nhà chung cư phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, đối với loại hợp đồng mua bán nhà chung cư mà có một bên là chủ đầu tư và có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Vì vậy tùy vào đối tượng giao kết hợp đồng mà hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải công chứng hay không.

Khi đó, trình tự, thủ tục để tiến hành lập hợp đồng này gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ chứng minh nhân thân, tài sản của cả bên mua và bên bán, phiếu yêu cầu công chứng để tiến hành làm hợp đồng mua bán.

Bước 2: Bên mua và bên bán sẽ cùng đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng mua bán

Bước 3: Sau khi công chứng viên đã kiểm tra đầy đủ các giấy tờ trong bộ hồ sơ nếu thấy hợp lệ và đầy đủ sẽ chứng kiến việc hai bên mua bán ký kết hợp đồng.

Bước 4: Nộp phí công chứng và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư.

Bước 5: Sau khi công chứng xong thì cá nhân, tổ chức tiến hành sang tên căn hộ chung cư cho bên mua.

4. Các loại thuế, phí phải nộp khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư:

 Các loại thuế, phí phải nộp khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về thuế suất đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Và trách nhiệm nộp thuế là do bên bán phải nộp trừ trường hợp hai bên thỏa thuận khác.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư = 2% x giá trị chuyển nhượng căn hộ

Lưu ý: Giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá của UBND tỉnh quy định nếu không xác định được giá thực tế hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm mua bán.

– Lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ do bên mua phải nộp hoặc do hai bên thỏa thuận và bằng 0,5% giá trị thửa đất:

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất  x  giá đất của một mét vuông tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ)

5. Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán chung cư:

Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên…tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.

Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, bạn cần lưu ý những điều sau:

– Kiểm tra tính pháp lý: Đảm bảo căn hộ được xây dựng và phê duyệt đầy đủ theo quy định của pháp luật. Kiểm tra các giấy tờ, chứng chỉ liên quan và xem xét các quyền sở hữu, việc sử dụng căn hộ. Ví dụ: các thông tin quan trọng như thời hạn đầu tư, dự án được xây dựng trên đất thuê hay quyền sử dụng đất đất lâu dài, các giấy tờ pháp lý đi kèm ( các phê duyệt về thiết kế, mặt bằng, thi công,.. được các cấp có thẩm quyền phê duyệt ). 

– Kiểm tra đối tượng của hợp đồng mua bán: Khi thực hiện giao dịch mua bán dự án chung cư chủ đầu tư cần phải đảm bảo theo đúng số lượng, chất lượng, các tiêu chuẩn đã ghi rõ trong hợp đồng đồng thời người mua cũng cần nắm rõ các thông tin về đối tượng của hợp đồng để tránh những tranh chấp không mong muốn. Để đamr bảo quyền và lợi ích hợp pháp khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ giữa các bên nội dung trong hợp đồng cần phải liệt kê rõ ràng các đặc tính của chung cư như: số lượng, chất lượng, hãng,…. khi bàn giao căn hộ cho khách hàng sẽ bao gồm những gì, như thế nào?.

– Xác định giá bán: Đánh giá giá trị của căn hộ để biết mức giá hợp lý. Thông thường, điều này được thực hiện thông qua đánh giá bất động sản hoặc so sánh với các căn hộ tương tự trong khu vực.

– Điều kiện thanh toán: Xác định hình thức và thời gian thanh toán hay tiến độ thanh toán. Thông thường, hợp đồng mua bán căn hộ yêu cầu một số tiền đặt cọc và các khoản thanh toán phần còn lại sẽ được trả trong một khoảng thời gian cụ thể. 

– Các điều khoản và điều kiện: Đọc kỹ và hiểu rõ những điều khoản và điều kiện ghi trong hợp đồng, chẳng hạn như quyền hạn sử dụng, quyền sở hữu và trách nhiệm của cả người mua và người bán.

– Phí và khoản thanh toán khác: Xác định và thỏa thuận về phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ, ưu đãi và các khoản thanh toán khác liên quan đến mua bán căn hộ. 

– Điều kiện hủy hợp đồng: Đảm bảo có điều khoản rõ ràng về việc hủy bỏ hợp đồng hoặc các quyền và trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp không thể tiếp tục giao dịch.

– Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Xác định thẩm quyền và quy trình giải quyết tranh chấp nếu có xảy ra mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 sửa đổi, bổ sung năm 2020, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP;

– Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014.