Hợp đồng xây nhà ở được ký kết bởi bên giao thầu và bên nhận thầu, trong hợp đồng này ghi nhận các nội dung liên quan đến thỏa thuận xây dựng nhà ở. Vậy, trách nhiệm bồi thường khi vi phạm hợp đồng xây nhà ở được ghi nhận như thế nào? Cách giải quyết khi có hành vi vi phạm hợp đồng xây nhà ở?
Mục lục bài viết
1. Hiểu biết chung về vi phạm hợp đồng thi công xây dựng nhà ở:
1.1. Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở là gì?
Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở là một loại hợp đồng đặc thù thuộc lĩnh vực chuyên ngành về đầu tư xây dựng. Để có cách hiểu chính xác nhất về hợp đồng này thì tại Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 đã ghi nhận hợp đồng xây dựng được hiểu là một loại hợp đồng dân sự được ký kết với nhau thông qua sự thỏa thuận bằng văn bản. Nội dung văn bản sẽ ghi nhận thông tin cơ bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu và ghi nhận rõ trách nhiệm thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng cũng như nội dung xoay quanh việc đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình.
1.2. Hành vi được coi là vi phạm hợp đồng xây nhà ở:
– Hành vi vi phạm về khối lượng và chất lượng các công việc theo Hợp đồng xây dựng: Các bên ghi nhận những điều khoản quy định về khối lượng và chất lượng công việc xây dựng thì cần thực hiện theo đúng ghi nhận của hợp đồng. Khi xảy ra hành vi vi phạm thì việc xác định lỗi phải căn cứ vào hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu, hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất, các biên bản đàm phán và các văn bản pháp lý có liên quan chứng minh được vấn đề này.
– Khi có hành vi vi phạm thời gian, tiến độ thi công xây dựng theo hợp đồng: Thời gian thực hiện hợp đồng được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến khi các bên hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng. Trong quá trình thực hiện việc thi công thì phải đảm bảo sao cho phù hợp với tiến độ đã được đề ra khi thực hiện dự án. Để quản lý được tiến độ thực hiện hợp đồng thì bên nhận thầu chịu trách nhiệm chính trong việc này, sau đó trình tiến độ thực hiện đến bên giao thầu làm căn cứ thực hiện. Tiến độ thực hiện thì cần được ghi nhận thành các mốc hoàn thành
– Hành vi vi phạm nghĩa vụ về quản lý an toàn lao động trong quá trình thi công xây dựng: Theo quy định hiện hành, Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm quản lý và bảo đảm thực hiện các biện pháp an toàn cho người và công trình trên công trường xây dựng. Những biện pháp an toàn này được đưa vào sử dụng thì cần có sự thống nhất giữa các bên với nhau và tiến hành công khai trên công trường để mọi người biết và chấp hành.
Đặc biệt, trong khu vực làm việc có nguy cơ gây nguy hiểm đến tính mạng con người phải bố trí người cảnh báo, hướng dẫn đề phòng tai nạn, nhà thầu thi công và chủ đầu tư; Cùng với đó, phải thường xuyên giám sát công tác này, quản lý nghiêm trong lúc vận hành, sử dụng máy, thiết bị thi công. Trên thực tế, khi xảy ra sự cố phải xử lý và giải quyết sự cố theo đúng quy định của pháp luật.
– Hành vi vi phạm nghĩa vụ về quản lý môi trường xây dựng trong quá trình thi công xây dựng: Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm trong việc đề ra, thực hiện biện pháp bảo vệ môi trường cho người lao động trên công trường cũng như môi trường xung quanh công trình xây dựng. Việc bảo vệ môi trường xoay quanh vấn đề khi vận chuyển đất, đá, vật liệu xây dựng phải chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn vệ sinh hiện trường tập kết theo đúng nơi quy định.
2. Trách nhiệm bồi thường khi vi phạm hợp đồng xây nhà ở:
Quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm Hợp đồng xây dựng nói chung và Hợp đồng xây nhà ở nói riêng thì pháp luật xây dựng ghi nhận chỉ mang tính nhỏ lẻ ,chưa có sự bao quát. Có thể kể đến quy định Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định số 50/2021/NĐ-CP của Chính phủ điều chỉnh vấn đề này. Theo đó, bên giao thầu và bên nhận thầu đều có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho nhau nếu các bên có hành vi vi phạm cụ thể. Trách nhiệm bồi thường được căn cứ áp dụng trong từng trường hợp, cụ thể:
– Bên nhận thầu khi có hành vi gây thiệt hại cho bên giao thầu thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên giao thầu trong các trường hợp sau:
+ Công trình nhà ở trong tiến độ xây dựng nhưng xét về chất lượng công việc thì không bảo đảm tiêu chuẩn, mục tiêu mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, thời hạn hoàn thành công trình xây dựng bị kéo dài mà lỗi vi phạm này hoàn toàn từ bên nhận thầu gây ra;
+ Nguyên nhân chính dẫn đến thiệt hại là do bên nhận thầu làm ảnh hưởng trực tiếp đến người và tài sản trong thời hạn bảo hành.
– Quy định về trách nhiệm của bên giao thầu phải bồi thường cho bên nhận thầu trong các trường hợp sau:
+ Những công việc được thực hiện theo hợp đồng mà bị ảnh hưởng do bên giao thầu là người gây ra những thiệt hại do việc bị gián đoạn, thực hiện chậm tiến độ, gặp rủi ro, điều phối máy, thiết bị, vật liệu và cấu kiện tồn kho cho bên nhận thầu;
+ Để đảm bảo quá trình xây dựng nhà ở đúng thỏa thuận thì bên giao thầu có trách nhiệm cung cấp các tài liệu, điều kiện cần thiết để thực hiện công việc. Tuy nhiên, trách nhiệm này được thực hiện không đúng với nội dung đã được ghi nhận dẫn đến hậu quả bên nhận thầu phải thi công lại, tạm dừng hoặc sửa đổi công việc;
+ Vấn đề tuân thủ đúng thời gian, yêu cầu theo quy định luôn là một trong những nội dung quan trọng được ghi nhận trong hợp đồng xây dựng quy định bên giao thầu cung cấp nguyên vật liệu, thiết bị, các yêu cầu khác. Khi bên giao thầu cung cấp không đúng thời gian và yêu cầu theo quy định đối với nguyên vật liệu, thiết bị để thực hiện công việc này;
+ Ngoài ra, Bên giao thầu có trách nhiệm trong việc thanh toán theo đúng thỏa thuận ban đầu. Phát sinh tình trạng chậm thanh toán theo thoả thuận trong hợp đồng thì bên giao thầu có trách nhiệm bồi thường cho bên nhận thầu.
3. Đã bồi thường khi vi phạm hợp đồng xây nhà ở thì có bị phạt vi phạm hợp đồng không?
Hiện nay, phạt vi phạm hợp đồng được hiểu là hình thức trách nhiệm vật chất, được áp dụng phổ biến khi xuất hiện bất kỳ hành vi vi phạm mà các bên có liên quan không thực hiện đầy đủ, hoặc chính xác trách nhiệm của mình với người có quyền. Mục đích của việc phạt vi phạm hợp đồng để mang tính chất răn đe, trừng phạt, phòng ngừa những vi phạm có thể xảy ra khi các bên thực hiện hợp đồng. Đồng thời, quy định mức phạt này còn có ý nghĩa nâng cao ý thức tôn trọng và thực hiện đúng hợp đồng của các bên.
Theo pháp luật hiện hành, phạt vi phạm hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng, cụ thể: Đối với công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, thì mức phạt hợp đồng không được vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm;
Ngoài ra, cá nhân có hành vi vi phạm phải chịu mức phạt theo đúng thỏa thuận ban đầu, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật Xây dựng và pháp luật có liên quan khác.
Với quy định như trên, các bên trong hợp đồng xây dựng chỉ được áp dụng phạt vi phạm khi có thỏa thuận trong thời gian mà cả hai thống nhất ý chí, giao kết hợp đồng xây nhà ở.
(Căn cứ theo Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014, điểm c khoản 64 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020).
4. Cách giải quyết khi có hành vi vi phạm hợp đồng xây nhà ở:
Như đã biết, hợp đồng xây dựng nhà ở cũng được coi là loại hợp đồng dân sự nên những vấn đề xoay quanh hợp đồng này có thể được điều chỉnh trong cả Luật Xây dựng và Luật Dân sự điều chỉnh. Căn cứ theo Khoản 8 Điều 146 Luật xây dựng thì để giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng thì các bên cần tuân thủ theo những nguyên tắc và trình tự giải quyết như sau:
– Các bên phải tôn trọng với những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng và các cam kết trong quá trình thực hiện hợp đồng, việc thực hiện hợp đồng phải bảo đảm bình đẳng và hợp tác;
– Khi xảy ra tranh chấp, vi phạm thì các bên trong hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để điều chỉnh nội dung về hợp đồng xây dựng nhà ở thì pháp luật luôn khuyến khích và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Khi có tranh chấp, các bên hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết. Khi hai bên không tự thương lượng được hoặc đã tiến hành thủ tục hòa giải nhưng hòa giải không thành thì bên bị ảnh hưởng đến quyền lợi có thể khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu trọng tài thương mại giải quyết vụ việc.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020;
– Nghị định số 50/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của
